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Ob als Kapitalanlage oder um selbst darin zu wohnen: Eine Wohnung zu kaufen, ist in jedem Fall ein großer Schritt. Hier finden Sie kostenlose Tools und Tipps für alle Phasen – von der Entscheidung über die Finanzierung und Suche bis hin zum Kaufabschluss.
Viele Menschen wünschen sich Wohneigentum. Eine Wohnung ist meist erschwinglicher als ein Haus und bietet weitere Vorteile. Sie lässt sich zum Beispiel leichter vermieten. Vor allem in Städten sind Mietwohnungen begehrt. Ein Nachteil: Sie können nicht völlig frei über Ihr Eigentum entscheiden, sondern sind Teil einer Eigentümergemeinschaft.
Geringerer Kaufpreis: Eine Wohnung bietet in der Regel weniger Wohnfläche als ein Haus und ist daher günstiger.
Niedrigere laufende Kosten: Sie teilen sich die Kosten für Reparaturen und die Instandhaltung von Dach, Treppenhaus, Fassade etc. mit den anderen Eigentümer:innen und zahlen dafür in einen gemeinsamen Topf ein. Für die Wohnung selbst müssen Sie allerdings eigene Rücklagen bilden.
Kapitalanlage: Wohnungen sind bei Kapitalanleger:innen sehr beliebt, da die Mieteinnahmen ein passives Einkommen darstellen. Als Faustregel gilt: Sie sollten eine Miete erzielen können, die jährlich mindestens 2,5 Prozent der Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) beträgt, damit sich das Investment lohnt.
Altersvorsorge: Für das Wohnen im Alter ist eine Eigentumswohnung optimal: Man benötigt weniger Platz, hat alle Räume auf einer Ebene und wohnt im Idealfall in der Nähe von Supermärkten, Ärzten und Kulturangeboten. Sie können zum Beispiel in jüngeren Jahren eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten, mit den Einnahmen den Kredit abbezahlen und im Alter selbst mietfrei darin wohnen. Achten Sie darauf, dass die Wohnung im Erdgeschoss liegt oder einen Aufzug hat.
Flexibilität: Da sich Wohnungen leicht vermieten lassen, bleiben Sie flexibel. Wenn Sie selbst (vorübergehend) nicht mehr darin wohnen wollen, müssen Sie die Immobilie nicht gleich verkaufen. Die Miete deckt in der Regel die laufenden Kosten und nach Abzug der Steuer bleibt im Idealfall ein kleines Plus.
Eigentümergemeinschaft: Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, an deren Regeln Sie gebunden sind. So dürfen Sie zum Beispiel nicht ohne deren Zustimmen Fenster oder Türen austauschen. Wenn die Mehrheit der Eigentümer:innen entscheidet, das Dach zu sanieren, müssen Sie die Kosten mittragen – auch wenn Sie gegen die Maßnahme gestimmt haben.
Aufwand bei Vermietung: Eine Mietwohnung ist mit vielen Aufgaben verbunden. Sie können zwar einige Vermieter-Pflichten an eine Verwaltung übertragen. Die letztendliche Verantwortung bleibt aber bei Ihnen.
Weniger Wohnfläche: Vor allem für Familien kann es in einer Wohnung schnell eng werden. Ein weiteres Manko: Oft gibt es keinen Garten oder Sie müssen sich diesen mit anderen Bewohner:innen teilen.
Kompromissbereitschaft: In einer Wohnung wohnen Sie mit den Nachbar:innen Wand an Wand. Auch wenn Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie wohnen: Zumindest mit den anderen Eigentümer:innen müssen Sie Kompromisse eingehen.
Die Entscheidung für einen Wohnungskauf steht und fällt mit der Finanzierung. Die wenigsten Menschen können den Kaufpreis komplett aus der eigenen Tasche zahlen. Fast immer ist ein Immobilienkredit nötig. Um diesen zu erhalten, sollten Sie ein stabiles Einkommen – oder andere Sicherheiten – sowie einen Grundstock an Eigenkapital vorweisen können.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, sollten Sie zumindest die Grundzüge Ihrer Finanzierung bereits vor der Immobiliensuche klären. Dafür gibt es 3 Gründe:
Nutzen Sie unsere Wohnungssuche. Sie können mehrere Filter setzen und einen Suchauftrag anlegen, damit Sie schnell über neue Angebote informiert werden. Legen Sie vorab fest, was Ihnen bei einer Eigentumswohnung wichtig ist und formulieren Sie einen Fragenkatalog für die Besichtigung. Sie können dafür auch unsere Checkliste nutzen.
Tipp: Instandhaltungsrücklage extra aufführen
Beim Wohnungskauf übernehmen Sie den Teil der Instandhaltungsrücklage, die die Verkäufer:innen im Laufe der Jahre eingezahlt haben. Achten Sie darauf, dass die Höhe im Kaufpreis aufgeführt wird. Der Grund: So wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gemindert und Sie sparen bei den Kaufnebenkosten.
Spätestens wenn Sie Ihre Traumwohnung gefunden haben, können Sie die genauen Kosten berechnen und einen Kreditvertrag abschließen. Vergleichen Sie dabei Angebote und rechnen Sie mehrere Varianten durch. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, je schneller Sie das Darlehen zurückzahlen und je höher die monatliche Rate ausfällt, desto niedriger sind die Finanzierungskosten insgesamt.
Aufgrund der hohen Summen macht bereits die Nachkomma-Stelle des Zinssatzes einen spürbaren Unterschied. Beispiel: Bei einem Immobilienkredit über 100.000 Euro können Sie mit einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent im Laufe von 15 Jahren rund 3.000 Euro Zinsen sparen. Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre Finanzierung durchzuspielen und die besten Angebote zu finden:
Kaufpreis drücken: Ist Verhandeln erlaubt?
Wenn andere Interessent:innen bereits Schlange stehen, scheuen sich viele Käufer:innen vor Preisverhandlungen. Dennoch können Sie einen Versuch wagen. Oft ist ein Preisnachlass bereits im ersten Kaufangebot eingepreist. Wichtig: Fallen Sie nicht mit der Tür ins Haus und argumentieren Sie geschickt. Wenn Sie bereits ein unabhängiges Gutachten beauftragt haben, können Sie kleinere Mängel als Verhandlungsgrundlage heranziehen. Das können zum Beispiel schlecht isolierte Fenster, veraltete Rohre oder eine erneuerungsbedürftige Heizungsanlage sein.
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben können, muss auch die Hausgemeinschaft ihre Zustimmung geben. Schwierig wird’s in der Regel nur, wenn Sie hohe Schulden oder mehrere Vorstrafen haben.
Für die schriftliche Zustimmung stellen manche Hausverwaltungen den Käufer:innen eine Gebühr in Rechnung.
Es gibt mehrere Förderprogramme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Die beiden beliebtesten sind das Wohneigentums-Programm für den erstmaligen Kauf einer selbstgenutzten Wohnung und das Programm für energieeffizientes Wohnen. Sie können die Förderung selbst beantragen oder Ihren Finanzierungspartner damit beauftragen.
Generell gilt: Je mehr Sie pro Monat tilgen, desto günstiger wird die Finanzierung insgesamt. Dennoch sollten Sie sich mit der Monatsrate nicht übernehmen. Bedenken Sie, dass sich Ihre Lebensumstände während einer Kreditlaufzeit von meist 15 bis 30 Jahren mehrmals ändern können. Wir empfehlen daher: Investieren Sie maximal 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens in die Abzahlung des Kredits.
Eine Vollfinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital ist möglich, aber teuer. Sie müssen ein hohes und sicheres Einkommen haben oder dem Kreditgeber eine andere Sicherheit wie eine bereits abbezahlte Immobilie bieten. Für Kapitalanleger:innen mit mehreren Objekten ist eine möglichst geringe Eigenkapitalquote von Vorteil. Für alle anderen gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser.
Krankheit, Jobverlust oder unerwartete Ausgaben: Ein finanzieller Engpass entsteht oft schneller, als man denkt. Wichtig ist, dass Sie möglichst früh ein Gespräch mit Ihrem Kreditgeber suchen. Denn wenn Sie einfach nicht mehr zahlen, kann das Institut eine Zwangsversteigerung einleiten. Da dies mit Aufwand und finanziellen Verlusten verbunden ist, sind auch Kreditgeber an einer anderen Lösung interessiert. Am besten vereinbaren Sie bereits bei Kreditabschluss eine flexible Möglichkeit zur (vorübergehenden) Aussetzung oder Minderung der Kreditraten.
Ist die Nachfrage nicht allzu hoch, gibt es beim Kaufpreis oft etwas Spielraum. Wenn unabhängige Gutachter kleinere Mängel feststellen, haben Sie gute Argumente für die Preisverhandlung. Wenn Sie bei den Nebenkosten sparen wollen, können Sie auf einen Makler verzichten.
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