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Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann für kurzentschlossene Immobilienkäufer oder Hausbauer die perfekte Finanzierungslösung sein: Die Traumimmobilie ist verfügbar, die Gelegenheit zum Bauen einfach einmalig – aber es ist kein Eigenkapital vorhanden. Da bietet eine Vollfinanzierung die Perspektive, eine ausreichend hohe Darlehenssumme aufnehmen zu können. Wir erklären, unter welchen Bedingungen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt erst in Frage kommt und wie teuer sie wird.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung genannt – ist eine Sonderform der Immobilienfinanzierung. Sie wird nur unter bestimmten Bedingungen gewährt.

Bei normalen Immobiliendarlehen senkt das eingebrachte Eigenkapital die benötigte Darlehenssumme. Im Rahmen der selteneren Vollfinanzierung wird der gesamte Kaufpreis als Darlehenssumme zur Verfügung gestellt. Das bedeutet für den Kreditgeber ein höheres Risiko.

Finanzierungsrechner

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Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird meist als 100-Prozent-Finanzierung oder Kaufpreisfinanzierung bezeichnet, da Sie als Kreditnehmer von der Bank den vollen Kauf- oder Baupreis zur Verfügung gestellt bekommen. Bei dieser Finanzierungslösung müssen Sie die Nebenkosten aus anderen Mitteln bestreiten. Für die 100-Prozent-Finanzierung bieten auch Bausparkassen interessante Produkte an.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung umfasst der Kredit neben der Kaufsumme auch die anfallenden Nebenkosten. Hierzu zählen das Honorar für den Makler, die Gebühr für den Notar, die Kosten für den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland können diese Kosten unterschiedlich ausfallen und müssen neben dem Kaufpreis nicht exakt 10 Prozent des gesamten Kapitalbedarfs ausmachen. Die tatsächlich zur Verfügung gestellte Summe kann also auch etwas unter oder über 110 Prozent liegen.

Der Nebenkostenanteil wird oft von einem zweiten Kreditgeber übernommen und als Nachrangdarlehen zur Verfügung gestellt. Das heißt, der Betrag ist nachrangig im Grundbuch abgesichert – also hinter dem Darlehen für Hauskauf oder -bau. Hierfür fallen dann höhere Sollzinsen als Risikoaufschlag an.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet für den Darlehensgeber ein erhöhtes Risiko. Daher sind nicht alle Banken zur Vergabe eines 100-Prozent- oder 110-Prozent-Darlehens bereit. Um die benötigte Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das Einkommen des Kreditnehmers muss möglichst hoch bemessen und langfristig gewährleistet sein – nur dann sieht der Kreditgeber die Chance auf sichere Rückzahlung des Darlehens.
  • Das Schufa-Scoring des Kreditnehmers muss möglichst hoch sein, d.h. weder sein bisheriges noch sein aktuelles Kreditverhalten dürfen Zweifel an seiner Verlässlichkeit und Zahlungsmoral aufkommen lassen. Bestehen bereits mehrere Kredite, wird die Vollfinanzierung schwieriger, als wenn der Darlehensnehmer bei keiner Bank oder nur mit geringen Summen in der Kreide steht.
  • Der Kaufpreis bzw. die Baukosten müssen sich mit dem realistisch kalkulierten Wiederverkaufswert des Objektes decken. Ein überteuert angebotenes Objekt mit Sanierungsbedarf oder ein teuer kalkuliertes Objekt mit unnötiger Luxusausstattung lässt sich nur zu einem schlechten Preis weiterverkaufen – die Bank würde hier keine Vollfinanzierung bewilligen.
  • Zusätzlich spielen Größe und Lage der Immobilie eine wichtige Rolle: Entspricht sie bei diesen Kriterien den gesuchten Objekten in gefragter Lage, bietet das der Bank eine größere Sicherheit beim Weiterverkauf, falls das Darlehen platzen sollte.

Die Vollfinanzierung einer Immobilie bietet einen sehr zentralen Vorteil: Sie können die Wunschimmobilie umgehend erwerben und schnell beziehen bzw. das Haus nach Ihren Wünschen zügig bauen, ohne im Vorfeld Eigenkapital ansparen zu müssen. Eltern können ihren Kindern ein eigenes Zimmer und eventuell einen Garten zum Spielen bieten, ohne dass die Familie vorher lange in einer engeren Mietwohnung leben muss, bis genügend Eigenkapital aufgebaut wurde. Auch für junge Menschen mit sehr guter Berufsperspektive und sicherer Aussicht auf ein gutes Gehalt kann die Vollfinanzierung das ideale Mittel zur schnellen Umsetzung ihres Immobilienplans werden.

In Zeiten niedriger Zinsen kann eine Vollfinanzierung – trotz des höheren Zinssatzes gegenüber der Finanzierung mit Eigenkapital – ein kluger Schritt sein, sofern ein Zinsanstieg sicher bevorsteht. Wenn ein entsprechend günstiger Zins für eine lange Laufzeit gesichert ist, können eventuelle Rücklagen mit einem Zinsertrag angelegt werden, der den höheren Vollfinanzierungszins in Summe übersteigt. Diese Überlegung ist jedoch nur etwas für Kenner des Marktes, die die Zinsbewegungen beobachten und mit der Vermögensmehrung durch geschicktes Anlegen Erfahrung haben.

Außerdem bietet die Vollfinanzierung die Chance, in einer Tiefstzinsphase den Immobilienkauf zu vergleichsweise günstigem Zins zu realisieren. Der Gedanke dahinter lautet: Lieber jetzt und etwas teurer finanzieren als später, wenn die Immobilienfinanzierung nach Ansparung eines brauchbaren Eigenkapitals auf einem deutlich höheren Zinsniveau angegangen werden muss.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat jedoch auch mehrere Nachteile, die die Gesamtkosten für den Hauskauf oder -bau in die Höhe treiben:

Eine zentrale Rolle spielt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und dem aufgenommenen Darlehen. Bei einer Vollfinanzierung liegt er bei 100 Prozent. Ab einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent berechnen Banken einen spürbar höheren Sollzins als bei einem mit Eigenkapital abgesicherten Kredit. Der Sollzinssatz kann hier durchaus 0,3 Prozentpunkte höher liegen als bei einem konventionellen Darlehen mit Eigenkapital. Bis das Darlehen endgültig abbezahlt ist, kommt leicht ein fünfstelliger Eurobetrag zusammen.

Außerdem setzen die Banken von Beginn an eine hohe Tilgungsrate fest. Dadurch soll die aufgenommene Summe schneller abbezahlt werden als ein normaler Immobilienkredit. Nimmt man Zins und Tilgung zusammen, ergibt das eine beachtlich hohe monatliche Belastung. Da es sich hier um ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten handelt, bleibt die Höhe des monatlich zu zahlenden Betrags bis zum Ende der Darlehenslaufzeit konstant.

Bei der 110-Prozent-Finanzierung müssen Sie für das Nachrangdarlehen, mit dem die Erwerbsnebenkosten finanziert werden und für das die Banken oft keine Sicherheit haben, einen deutlichen Zinsaufschlag zahlen. Insgesamt verteuert eine Vollfinanzierung den Immobilienkauf erheblich.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat nicht nur Nachteile aufgrund höherer Gesamtkosten für Ihr Projekt und langjähriger Belastung durch entsprechende Raten. Sie birgt auch Risiken, die denen einer regulären Immobilienfinanzierung ähnlich sind, die aufgrund der Gesamthöhe der finanziellen Darlehensverpflichtung aber schwerer wiegen. Ein paar Beispiele:

Ein Verdiener fällt aus: Auch wenn die langfristigen Planungen anfangs sicher zu sein scheinen, müssen Sie immer mit unerwarteten Veränderungen rechnen. Scheidung, Krankheit oder gar Berufsunfähigkeit können die solideste finanzielle Konstruktion durchkreuzen. Eine Versicherung für den Fall der Berufsunfähigkeit sollten Sie daher unbedingt in Erwägung ziehen.

Die monatliche Belastung erweist sich als zu hoch: Der Darlehensvertrag sollte daher eine Anpassungsklausel der Ratenhöhe beinhalten – allerdings mindert das nicht Ihre finanzielle Belastung, sondern verteilt sie nur auf noch mehr Jahre. Gegebenenfalls wird dadurch sogar ein noch höherer Sollzins fällig.

Die Raten können nicht mehr bedient werden: Platzt die Finanzierung, ist die Immobilie weg. Eine Zwangsversteigerung bedeutet nicht nur, Haus oder Wohnung aufgeben und eine andere Bleibe suchen zu müssen – in sehr vielen Fällen deckt der erzielte Erlös auch nur einen Teil der Restschuld ab. Sie müssen also noch viele Jahre lang das Darlehen zu Ende abbezahlen, hinzu kommen die für die neue Bleibe anfallenden Mietkosten. Das kann ein langjähriges finanzielles Desaster bedeuten, bis hin zur Privatinsolvenz.

Wirtschaftlicher und emotionaler Druck: Die hohen Gesamtkosten bedeuten automatisch eine lange Darlehens-Laufzeit, da Ihre monatliche Belastung nicht beliebig in die Höhe geschraubt werden kann. Eine lange Rückzahlungsdauer erhöht aber neben dem ökonomischen Druck, über 20 oder mehr Jahre jeden Monat eine hohe Summe für die Immobilienfinanzierung aufzubringen, auch die emotionale und möglicherweise familiäre Belastung. Ohne ausreichende Liquidität müssen eine Fernreise, ein geliebtes teures Hobby oder ein luxuriöses Auto Wunschträume bleiben. Auch besondere Wünsche der Kinder sind kaum zu erfüllen – hierin steckt Konfliktpotenzial.

Steigende Zinsen: Wenn die Zinsbindungsfrist nach zehn oder 15 Jahren ausläuft, können Sie in der Anschlussfinanzierung mit einem deutlich höheren Sollzinssatz konfrontiert sein. Dadurch kann die Gesamtfinanzierung deutlich teurer ausfallen, als es der Wert der Immobilie rechtfertigt und zum Zeitpunkt des Kaufes absehbar war. Schutz bietet hier nur eine maximale Zinsbindung, die allerdings gleich zu Beginn einen höheren Zinssatz mit sich bringt. Der jedoch bleibt konstant und ist somit kalkulierbar.

Den Kauf eines Hauses oder einen Hausbau mit einer Vollfinanzierung zu realisieren, ist weitgehend Ermessenssache. Wenn die Bank Ihnen nach sorgfältiger Prüfung Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eine solche Finanzierung bewilligt, geht sie davon aus, dass Sie Ihre Schulden verlässlich zurückzahlen können. Da ist es dann eher eine persönliche Frage, ob Sie mit den Einschränkungen einer dauerhaft hohen Belastung auf Jahrzehnte gut klarkommen.

Gut fahren Sie mit einer Vollfinanzierung inklusive Kaufnebenkosten, wenn Sie das Objekt vorrangig als Geldanlage erwerben und nicht selbst nutzen wollen. Dann können Sie die Zinsen als Werbungskosten geltend machen – die Tilgung bringt allerdings keine steuerlichen Vorteile.

Aufschlussreich ist der Vergleich der Kosten zwischen einem mit Eigenkapital gesicherten Darlehen und einer 110-Prozent-Finanzierung. In unserem Beispiel soll eine Immobilie finanziert werden für 300.000 Euro inklusive Nebenkosten, mit einer Tilgung von 4 Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren.

Bei einem Beleihungsauslauf von 110 Prozent und einem Sollzins von 2,75 Prozent wird eine Monatsrate von 1.675 Euro fällig; die Immobilie ist nach 19 Jahren abbezahlt, der Finanzierungskostenanteil beträgt 84.429 Euro. Werden 20 Prozent Eigenkapital eingebracht, sinkt die Monatsrate auf 1.320 Euro, die Finanzierungskosten liegen bei 52.417 Euro.

Die Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist also 32.000 Euro teurer als eine Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent (60.000 Euro). Bonität vorausgesetzt, ist es jetzt eine persönliche Entscheidung, ob vorab 60.000 Euro eingebracht oder ob über die 20-jährige Darlehenslaufzeit 32.000 Euro zusätzliche Finanzierungskosten aufgebracht werden können.

TIPP 1:

Vereinbaren Sie optionale Sondertilgungen. Sollten Sie durch eine Gratifikation, ein Erbe oder einen Karriereschritt unerwartet über zusätzliches Geld verfügen, können Sie dieses auf einen Schlag zur deutlichen Senkung Ihrer Verbindlichkeiten einsetzen – ohne Gebühren zahlen zu müssen und ohne grundsätzlich zu solchen Zahlungen verpflichtet zu sein.

Eine Sondertilgung kann entweder die Monatsrate senken oder die Darlehenslaufzeit verkürzen; halten Sie sich am besten beide Optionen offen. Zwar ist zum Ende der Zinsbindungsfrist und mit Beginn der Anschlussfinanzierung zur Finanzierung Ihrer Restschuld in vielen Darlehenskonstruktionen die Möglichkeit zur Sondertilgung festgelegt. Mit der zusätzlichen Sondertilgungsoption müssen Sie aber nicht auf diesen Zeitpunkt warten, vor allem bei einer sehr langen Zinsbindungsfrist.

TIPP 2:

Optimieren Sie frühzeitig ihre Kreditwürdigkeit: Informieren Sie sich über Ihre Schufa-Einträge und verbessern Sie Ihr Scoring – und zwar bevor Sie das Thema Immobilienfinanzierung mit einem in Frage kommenden Kreditgeber verhandeln. Mögliche Fehler in Ihrem Scoring können im Vorfeld korrigiert werden, ohne dass die Bank überhaupt darauf aufmerksam wird.

Außerdem sollten Sie kleinere Kredite tilgen: Je weniger Verbindlichkeiten sie haben, desto solider ist Ihr Auftreten bei der Bank. Gegebenenfalls helfen hier Privatdarlehen aus dem persönlichen Umfeld weiter. Als Faustregel gilt, dass die Gesamtkreditbelastung nicht höher als 40 Prozent Ihres verfügbaren Einkommens sein sollte – dazu zählen auch Kleinkredite.

TIPP 3:

Angebote vergleichen und sorgfältig verhandeln. Auch wenn nicht alle Kreditinstitute Vollfinanzierungen vergeben, lohnt es sich, genau zu rechnen und zu vergleichen, um die Kosten für Ihr Eigenheim nicht unnötig hoch werden zu lassen.

Ein wichtiger Punkt ist dabei der Sollzinssatz. Schon ein Unterschied von 0,1 Prozent kann sich je nach Kauf- oder Baupreis und Darlehenslaufzeit auf ein paar Tausend Euro summieren. Außerdem sind im Vergleich der Angebote die Darlehenslaufzeit (möglichst kurz), die Tilgungshöhe (hoch, aber noch gut zu bewältigen), die Option zur Ratenanpassung (unverzichtbar), die Zinsbindungsfrist (möglichst lang) und die Sondertilgungsoption (auf keinen Fall darauf verzichten) wichtig.

Nutzen Sie auch unseren Baufinanzierungsrechner. Und vergleichen Sie nicht nur die Angebote von Banken – auch Bausparkassen bieten inzwischen interessante Optionen zur Voll- und Sofortfinanzierung mit einem zeitlich versetzten Aufbau von Eigenkapital und ohne Wartezeiten auf die Darlehensauszahlung.

Die Finanzierung einer Immobilie ist auch ohne Eigenkapital möglich – zu vergleichsweise höheren Zinskosten und einer längeren Kreditlaufzeit. Zudem ist die Kreditvergabe an bestimmte Voraussetzungen geknüpft (festes hohes Einkommen, sicherer Arbeitsplatz etc.) da die Finanzierung ohne Eigenkapital für den Kreditgeber ein erhöhtes Risiko darstellt.

Bei der Vergabe eines Immobilienkredits möchte der Kreditgeber das Ausfallrisiko minimieren und prüft Ihre Bonität. Mindestvoraussetzung für einen Hauskredit sind neben einem regelmäßigen (monatlichen) Einkommen – idealerwiese aus einem entfristeten Arbeitsverhältnis – auch Volljährigkeit, ein fester Wohnsitz sowie eine positive Bonitätsprüfung bei der Schufa. Zudem wird die Bank oder Sparkasse sich ansehen, ob Sie als Kreditnehmer dazu in der Lage sind, die dauerhafte finanzielle Belastung eines Hauskredits zu tragen. Bleibt Ihnen nach Abzug der monatlichen Kreditrate nicht mehr genügend Geld übrig, um den Lebensunterhalt zu bestreiten und eventuell bestehende finanzielle Verpflichtungen (Kredite, Unterhaltszahlungen etc.) zu bedienen, wird der Immobilienkredit möglicherweise nicht in gewünschter Höhe gewährt. Auch Ihr Alter spielt eine Rolle. Die besten Chancen auf Bewilligung eines Kredits haben Sie, wenn Kreditsumme und Darlehenslaufzeit so angelegt sind, dass Sie zum Rentenbeginn schuldenfrei sind.

Bringen Sie so viel Eigenkapital ein, wie möglich – die Regel lautet mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten Ihres Vorhabens. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird der Ihnen eingeräumte Zinssatz, da sich das Ausfallrisiko für den Kreditgeber vermindert. Zudem verringert jeder Euro die Höhe des benötigten Darlehens.

Nein, es gibt keinen Unterschied – die Begriffe Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Vollfinanzierung werden synonym verwendet. Unterschieden wird jedoch zwischen einer sogenannten 100-Prozent-Finanzierung und der 110-Prozent-Finanzierung.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch als 100-Prozent-Finanzierung oder Kaufpreisfinanzierung bezeichnet, da der Kreditnehmer hierbei von der Bank den vollen Kauf- oder Baupreis erhält. Die Nebenkosten müssen Sie hingegen aus anderen Mitteln bestreiten.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung deckt der Kredit nicht nur die Kaufsumme des künftigen Eigenheims, sondern auch die Erwerbsnebenkosten. Hierzu zählen das Maklerhonorar, die Notargebühren, die Kosten für den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer. (Die im Rahmen dieser Finanzierungsform tatsächlich vom Kreditgeber zur Verfügung gestellte Summe muss nicht genau 110 Prozent betragen, sondern kann auch etwas darunter oder darüber liegen.)

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