Als Vermieter:in haben Sie eine Menge Pflichten – aber auch Rechte. Hier finden Sie einen Überblick, was Sie dürfen, müssen und zu unterlassen haben.
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Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, kommen einige Aufgaben auf Sie zu. Viele Pflichten können Sie an eine Verwaltung übertragen. Die Verantwortung liegt am Ende aber immer bei Ihnen als Vermieter:in. Diesen 11 Pflichten müssen Sie nachkommen:
Die Instandhaltung einer Wohnung (oder eines Hauses) ist Sache der Vermieter:innen. Wenn die Fassade gedämmt, das Dach ausgebessert oder die Balkone erneuert werden sollen, ist das Ihre Pflicht als Vermieter:in. Nur Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen können Sie auf Mieter:innen übertragen – mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Die Grenze liegt bei 75 bis 100 Euro. Pro Jahr dürfen Sie in der Regel maximal 8 Prozent der Jahreskaltmiete in Rechnung stellen.
Gehen Schäden in der Wohnung auf Baumängel zurück – zum Beispiel Schimmel – sind Sie als Vermieter:in gefragt. Tipp: Liegt der Hausbau weniger als 5 Jahre zurück, gilt in der Regel die Gewährleistung und Sie können Ihren Baupartner zu Verantwortung ziehen.
Wenn Sie Baumängel ausschließen können und vermuten, dass Schimmel durch falsches Lüften oder mangelndes Heizen verursacht wurde, liegt die Beweislast auf Seite der Mieter:innen.
Streudienst, Beleuchtung, morsche Äste entfernen: Als Eigentümer:in müssen Sie dafür sorgen, dass in und um die Immobilie herum (zum Beispiel auf dem Gehweg) niemand zu Schaden kommt. Als Teil einer Eigentümergemeinschaft können Sie die Hausverwaltung mit Räumdienst und Co. beauftragen.
Vermieter:innen müssen sich darum kümmern, dass Mieter:innen keinem unzumutbaren Lärm ausgesetzt sind. Auf Beschwerden müssen Sie reagieren und alles in Ihrer Macht stehende unternehmen, um die Lärmquelle zu beseitigen. Geht die Ruhestörung von Ihren Mieter:innen aus, müssen Sie ebenfalls aktiv werden und die Hausordnung sowie gesetzliche Ruhezeiten durchsetzen.
Klingt banal, ist aber oft ein Streitpunkt: Als Vermieter:in sind Sie gemäß Mietrecht verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss die Wohnung auf mindestens 20 Grad beheizt werden können.
Außerdem müssen Sie dafür sorgen, dass die Heizkostenzähler aus der Ferne ablesbar sind. Sie haben bis Ende 2026 Zeit, bestehende Geräte nachzurüsten oder zu ersetzen. Neu installierte Heizkostenzähler müssen von Beginn an aus der Ferne ablesbar sein. Außerdem müssen Vermieter:innen ihren Mieter:innen seit 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen. Deutschland setzte mit dem Gesetz die EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018 um, die Gesetzesänderung trat am 1. Dezember 2021 in Kraft.
Achtung: Bei einem Verstoß gegen die Fernablesbarkeit oder dem Ausbleiben von monatlichen Informationen können Mieter:innen den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen.
Ihr Recht aber auch Ihre Pflicht ist es, einmal im Jahr die Nebenkosten (Grundsteuer und Betriebskosten) abzurechnen.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben und ausdrücklich auf eine Nebenkostenvorauszahlung verzichten.
Gerade in Häusern mit mehreren Parteien macht eine Klingelanlage mit einheitlichen Namensschildern einen gepflegten Eindruck. Dabei gilt: Weder Mieter:innen noch Vermieter:innen müssen öffentlich sichtbare Namensschilder anbringen. Mieter:innen dürfen die namentliche Nennung sogar ablehnen.
Wollen Sie Klingelschilder aus optischen Gründen in einheitlicher Ausführung anschaffen, müssen Sie die Kosten übernehmen. Diese Ausgaben dürfen Sie nicht auf Ihre Mieter:innen umlegen, hat das Amtsgericht Augsburg entschieden (Az 21 C 4988/11).
Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter:innen dazu verpflichtet, ihren neuen Mieter:innen eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.
Sie bestätigen in dem Dokument, dass die Person tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. Mieter:innen benötigen die Bescheinigung, wenn sie ihren neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde registrieren lassen.
Als Vermieter:in müssen Sie dafür sorgen, dass Ihre Mieter:innen die Hausordnung kennen und sich daran halten. Tipp: Nehmen Sie die Hausordnung als Anhang in den Mietvertrag auf. Mit der Unterschrift bestätigen Mieter:innen, dass Sie das Regelwerk kennen und sich daran halten. Bei Verstößen können Sie eine Abmahnung erteilen.
Wenn im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist, müssen Sie sich als Vermieter:in um die Gartenpflege kümmern bzw. jemanden dafür engagieren. Die Kosten dürfen Sie nur an die Bewohner:innen weiterreichen, die den Garten tatsächlich nutzen.
Die monatliche Miete zählt zu Ihren Einnahmen. Sie müssen eine Steuererklärung abgeben (Anlage V: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) und die Einnahmen mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern.
Allerdings dürfen Sie viele Kosten vorher abziehen. Bei einer Vermietung können Sie außerdem den Gebäudewert abschreiben. In der Regel sind dies 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre hinweg.
Wo Pflichten sind, gibt es zum Glück auch Rechte. Diese 9 Punkte dürfen Sie gegenüber Ihren Mieter:innen durchsetzen:
Mieter:innen müssen die Miete per Gesetz im Voraus zahlen. Das Geld muss spätestens am dritten Werktag eines Monats bei den Vermieter:innen eingehen.
Als Absicherung gegen Mietausfälle oder Schäden nach dem Auszug dürfen Sie eine Mietkaution verlangen.
Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt von Ihrem übrigen Vermögen mit Zinsen anlegelegt werden.
Mieterhöhungen sind ein heikles Thema. Sie dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen mehr Miete verlangen – zum Beispiel, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart haben. Auch nach Modernisierungen sind Mieterhöhungen möglich.
Ganz gleich, wer am Ende dafür aufkommt: Mieter:innen müssen Ihnen Mängel und Schäden zeitnah mitteilen. Denn nur so haben Sie eine Chance, den Schaden schnell zu beheben.
Haben Mieter:innen einen Schaden selbst verursacht, müssen sie für die Handwerkerrechnung auch selbst aufkommen. Fällt zum Beispiel ein Gegenstand auf die Badezimmerfliesen, müssen Mieter:innen Sie informieren und die Kosten für die Reparatur übernehmen.
Üblicherweise regelt der Mietvertrag, in welchen zeitlichen Abständen Mieter:innen welche Schönheitsreparaturen zu leisten haben. Dazu zählen zum Beispiel regelmäßiges Streichen und Tapezieren der Räume in der Wohnung.
Lüften und Heizen ist wichtig, um die Bausubstanz zu erhalten. Mieter:innen müssen beides regelmäßig erledigen. Versäumen sie es und schimmelt deshalb die Wohnung oder frieren Wasserrohre ein, müssen sie selbst für die Schaden aufkommen.
Mieter:innen müssen sich an die Hausordnung halten und Rücksicht auf Nachbar:innen nehmen. Es gibt kein einklagbares Recht auf gelegentliche Lärmüberschreitungen, zum Beispiel in Form einer Party. Wer sich dauerhaft rücksichtslos gegenüber der Hausgemeinschaft verhält, riskiert eine fristlose Kündigung.
Wenn Sie eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen wollen, brauchen Sie keine Einwilligung der Mieter:innen. Diese müssen zudem (in zumutbarem Maße) Besichtigungen mit Interessent:innen dulden. Wenn die Immobilie zum ersten Mal in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, haben die aktuellen Bewohner:innen ein Vorkaufsrecht. Ansonsten gilt: Kauf bricht nicht Miete. Käufer:innen müssen den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernehmen.
Diese Punkte dürfen Sie als Vermieter:in nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen:
Das Mieterrecht macht die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses sehr schwer. Sie dürfen Mieter:innen in der Regel nur bei gravierenden oder wiederholten Verstößen kündigen, zum Beispiel, wenn die Miete regelmäßig verspätet eingeht.
Auch für eine Eigenbedarfskündigung gibt es strenge Auflagen.
Auch wenn es Ihr Eigentum ist: Sie dürfen eine vermietete Wohnung nicht ohne Zustimmung der Mieter:innen betreten. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Gefahr in Verzug ist: zum Beispiel bei einem Brand oder Wasserrohrbruch.
Alle 5 Jahre haben Sie das Recht auf eine Zustandsbesichtigung. Sie müssen diese aber mehrere Tage vorher ankündigen. Nur bei dringenden Handwerkerarbeiten reicht eine Vorlaufzeit von 24 Stunden.
Sie müssen alle Schlüssel den Mieter:innen aushändigen und dürfen nur mit deren Zustimmung selbst ein Exemplar behalten. Bei längeren Reisen müssen Vermieter:innen Ersatzschlüssel bei Dritten hinterlegen. Das ist zum Beispiel für das Ablesen von Zählerständen, Rauchmelderwartung oder anderen dringenden Maßnahmen wichtig.
Heizung, Strom und Wasser zählen zur Grundversorgung. Sie dürfen diese selbst dann nicht abstellen, wenn Mieter:innen mit der Zahlung in Verzug sind. Einer sog. Versorgungssperre muss eine Räumungsklage vorausgehen.
Als Vermieter:in haben Sie das Recht, über Untervermietung informiert zu werden. Verbieten dürfen Sie diese aber nicht grundsätzlich. Zum Beispiel ist die Untervermietung an enge Angehörige oder Pflegepersonal per Gesetz erlaubt. Auch haben Mieter:innen das Recht, einzelne Zimmer vorübergehend zu vermieten.
Nicht alles, was Sie in den Mietvertrag schreiben, ist rechtlich wirksam. Folgende 5 Punkte können Vermieter:innen in der Regel nur schwer verbieten:
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