Sowohl der Neubau eines Hauses als auch die Sanierung einer älteren Immobilie kosten Zeit, Kraft und Geld. Welche der beiden Varianten sich eher rechnet, hängt von der Beschaffenheit und dem Alter der Immobilie ab – und nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten der Besitzer:innen. Wir haben die wichtigsten Argumente gesammelt, die für eine Sanierung beziehungsweise für einen Neubau sprechen.

Ein Wandel vom Altbau zum Energiesparhaus ist möglich, allerdings nur mit einem systematischen Vorgehen. Mit einer energetischen Sanierung lassen sich auf lange Sicht kräftig Kosten sparen, zudem steigern die Maßnahmen den Wohnkomfort und erhöhen zugleich den Wert der Immobilie. Aus technischer Sicht ist es heute problemlos möglich, den Energieverbrauch eines durchschnittlichen Wohnhauses durch eine geschickte Sanierung um etwa 85 Prozent zu senken. Für die erfolgreiche Umsetzung zum Energiesparmodell sind sechs große Schritte nötig, die wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen.

1. Energieberater einschalten

Jede Modernisierung beginnt mit der Analyse des Gebäudes: Der Energieberater, auch Energieeffizienz-Experte genannt, untersucht vor Ort an welchen Stellen das Haus wie viel Energie verliert und welche Maßnahmen Energie einsparen. Er begutachtet und bewertet einzelne Bauteile wie beispielsweise die Außenwände, die Fenster und die Heizung. Abschließend überprüft er die Wirtschaftlichkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen und gibt dem Eigentümer schließlich konkrete Empfehlungen.

Falsch geplante Einzelmaßnahmen können sich schnell negativ auswirken. Betrachten Sie das Haus als Ganzes: Werden zum Beispiel lediglich die alten Fenster ausgetauscht, kann das bauphysikalische System des Hauses aus dem Gleichgewicht geraten. An den unsanierten, kälteren Stellen kondensiert die warme Luft zu Wasser und begünstigt so die Entstehung von Schimmelpilz. Aus diesem Grund sollten Sie sich von Fachpersonal beraten lassen.

Eine gute Anlaufstelle bei der Suche nach Experten in Ihrer Region ist die Deutsche Energie-Agentur (dena). In der Energieeffizienz-Expertenliste finden Sie spezialisierte Fachleute für Energieberatungen sowie für den Bau oder die Sanierung von energieeffizienten Gebäuden. Eine solche Fachkraft in Ihr Vorhaben einzubeziehen ist Pflicht, wenn Sie staatliche Förderung in Anspruch nehmen möchten.

2. Finanzierung und Förderung planen

Um die Finanzierung gemeinsam mit der Hausbank solide planen zu können, muss man wissen, welche Förderungen der Staat anbietet. Neben den Angeboten der Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gibt es einige regionale Förderprogramme. Der Staat fördert die energiesparende Sanierung durch zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen oder Investitionszuschüsse.

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3. Sanierungsmaßnahmen festlegen und Fachleute einbeziehen

Bei umfangreichen Sanierungen ist die Planung durch einen spezialisierten Bauingenieur oder Architekten ratsam. Gerade bei schrittweisen Sanierungen über einen längeren Zeitraum sollte ein Spezialist hinzugezogen werden. Wer Erfahrungen mit energetischer Sanierung aufweisen kann, sollte entsprechende Referenzen haben. Oftmals hat auch der Energieberater eine Ausbildung zum Bauingenieur oder Architekten absolviert und kann als Planer die Baumaßnahmen in Absprache mit dem Eigentümer festlegen.

4. Angebote einholen und Kompetenz prüfen

Um den richtigen Handwerksbetrieb auszuwählen, sollte der Planer für alle Bauleistungen mehrere Angebote einholen und vergleichen. Preise und Qualität variieren teilweise stark. Die Angebote sollten die geplanten Maßnahmen sowie Menge, Fabrikat und Merkmale des Baumaterials enthalten. Je detaillierter die Angebote sind, desto besser kann man ihre Qualität beurteilen und dann die richtige Entscheidung treffen. Handwerksbetriebe, die Referenzen belegen können, sind ein guter Garant für fachmännisches Know-how.

5. Bauverträge abschließen und Ausführung verfolgen

Der Bauvertrag legt die Leistungen, einen Zeitplan mit verbindlichen Abnahmeterminen, Zahlungsfristen und Mängelansprüche fest. Auch Fristen aus bewilligten Förderungen werden erfasst. Um eine qualitativ hochwertige Ausführung zu garantieren, sollte der Architekt oder Fachplaner mehrmals die Baustelle kontrollieren und den Fortschritt dokumentieren.

Ein sogenannter Blower-Door-Test kontrolliert die Luftdichtheit des Gebäudes. Anschließend können eventuelle Mängel noch behoben werden.

6. Abnahme protokollieren und Technik erklären lassen

In einem Abnahmeprotokoll sollte schließlich schriftlich festhalten werden, ob alle Arbeiten qualitativ hochwertig ausgeführt und zur Zufriedenheit erledigt wurden. Eventuelle Mängel und Fristen für deren Behebung sollten hier ebenfalls notiert werden. Zudem sollten die Fachleute vor Ort die neue Heizung oder Lüftungsanlage erklären. Es kann sinnvoll sein, Wartungsverträge für die Anlagentechnik abzuschließen.

Nach der Sanierung sollte der Energieverbrauch kontinuierlich beobachtet und in einer Liste festgehalten werden. Nur wer die eigenen Verbrauchsgewohnheiten kennt, weiß wodurch Energie verbraucht wird und schafft so die beste Vorraussetzung für neue Energiesparerfolge.

Allgemeingültige Angaben zu den möglichen Kosten einer energetischen Sanierung lassen sich nicht treffen: „Jedes Haus hat seine eigenen Voraussetzungen und Gegebenheiten. Hinzu kommt, dass es unterschiedliche Wege gibt, um das Ziel energetische Sanierung zu erreichen“, erklärt Bastian Halbe von der 2Q Energieberatung in Olpe. Für zusätzliche Unsicherheit sorgen steigende Preise: Das Baumaterial werde tendenziell teurer und der Handwerkermangel in den kommenden Jahren zunehmen, so der Energieberater. „Das sorgt für einen Preisschub.“ Wir versorgen Sie dennoch mit groben Richtzahlen anhand von Halbes Erfahrungswerten als Experte für Energieeffizienz.

Kosten für Dachsanierung, Fassaden- und Innendämmung

Auf Grundlage der Angebote, die Bastian Halbe bei seiner Arbeit als Energieeffizienz-Experte von Handwerksbetrieben unterbreitet werden, liegt eine Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem derzeit bei rund 225 Euro pro Quadratmeter. Seine Kunden, die aktuell mit einer kompletten Dachsanierung liebäugeln, müssen bei einer Auf- und Zwischensparrendämmung plus neuer Dacheindeckung mit etwa 300 Euro pro Quadratmeter Dachfläche rechnen. Ist das alte Dach asbesthaltig, müssen rund 30 Euro pro Quadratmeter zusätzlich kalkuliert werden. „Eine Innendämmung mit Mineralwolle liegt bei etwa 90 Euro pro Quadratmeter“, berichtet Halbe.

Kernsanierung kostet schnell mehr als 100.000 Euro

Die mögliche Preisspanne bei einer Vollsanierung – wenn also ein Haus entkernt und die meisten Gewerke umfassend saniert werden – ist enorm groß. Sie liegt bei einem Haus ohne Keller und ohne Dachsanierung zwischen 120.000 Euro und 280.000 Euro – zumindest ist das die Größenordnung, in der sich Halbe bei sehr vielen Projekten bewegt. „Jedes Haus ist ein Einzelfall“, betont er. Eine seriöse Schätzung der Kosten sei ohne detaillierte Kenntnisse der Immobilie sowie der Wünsche der Besitzer schlicht nicht möglich.

Einfache Arbeiten selbst erledigen spart Geld

Angesicht solch großen Summen spielen viele Hauseigentümer:innen mit dem Gedanken, die Kosten zu drücken, indem sie bei der Sanierung selbst Hand anlegen. In der Tat lassen sich durch Eigenleistung je nach Umfang eines Sanierungsprojektes einige Hundert bis mehrere Tausend Euro einsparen. Diese Praxis ist Halbe zufolge mittlerweile vollkommen üblich. Vor allem einfache Arbeiten können auch Laien gut selbst erledigen, beispielsweise

• alte Boden- und Wandbeläge entfernen,
• Schlitze für Stromkabel, Wasserrohre oder Gasleitungen in Wände stemmen,
• Tapezier-, Maler- und Verlegearbeiten nach Ende der eigentlichen Sanierung.

Komplizierte Arbeiten sind für Profis

„Die Kellerdecke oder die oberste Geschossdecke zu dämmen bekommt man mit ein wenig Recherche und guter Beratung im Baustoffhandel selbst hin“, ist Halbe überzeugt. „Doch spätestens bei der Fassadendämmung werden die meisten Bauherren die Segel strecken.“ 

Je mehr Spezialkenntnisse und genaues Arbeiten die Maßnahme erfordert, desto mehr sollten Bauherren und -frauen auf Fachkräfte vertrauen. Arbeiten an der Elektrik oder am Heizungssystem gehören schon allein der Sicherheit wegen in die Hände von Profis. „Wer beabsichtigt, Innenwände zu entfernen, sollte unbedingt vorher einen Statiker oder Architekten hinzuziehen“, rät Bastian Halbe.

Bisher war eine Vielzahl von Verordnungen und Gesetzen zu berücksichtigen, wenn ein Wohngebäude saniert werden sollte, zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV) oder das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Seit dem 1. November 2020 sind diese und andere Rechtsnormen im Gebäudeenergiegesetz zusammengefasst (GEG 2020). Es legt die energetischen Standards für Neubauten und für Bestandsbauten bei Sanierungen fest und regelt die Einsparung von Energie in Gebäuden. Das Gesetz gilt für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude, die geheizt oder gekühlt werden. Im GEG sind Berechnungsverfahren und Normen definiert. Zudem sind Vorgaben zur Ausstellung und Verwendung des Energieausweises enthalten.

GEG: Das muss bei der Sanierung beachtet werden

Die Pflicht, ein älteres Haus umfassend zu sanieren, besteht nicht. Dennoch macht das GEG laut Energieexperte Bastian Halbe einige Vorgaben, die Hausbesitzer:innen oder -käufer:innen kennen sollten:

1. Wer sich grundsätzlich entschließt, ein Haus oder Teile davon energetisch zu sanieren, muss die Mindeststandards beachten – nachzulesen in der Anlage 7 des GEG.
2. „Wenn Sie ein Haus nach dem 01.01.2002 erwerben oder erben, müssen Sie die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen“, so Halbe.
3. Heizkessel, die mit Gas oder Öl betrieben werden und vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, müssen sofort ausgetauscht werden. Jüngere Heizkessel ab 1992 dürfen noch 30 Jahre laufen. Es gelten aber Ausnahmen. Ob alte oder neue Heizung: „Die Zuleitungen und Rohre der Heizungsanlage müssen gedämmt sein“, sagt Halbe.
4. Wer mehr als zehn Prozent der Hausfassade saniert oder renoviert, muss dabei die Vorgaben des GEG beachten. Der Austausch von Fenstern und Außentüren zählt nicht zur Fassadensanierung.

Besonderheiten bei denkmalgeschützten Immobilien

Wenn Sie umfangreiche Sanierungsarbeiten an Ihrem denkmalgeschützten Haus vornehmen möchten, benötigen Sie eine denkmalrechtliche Genehmigung. Diese wird von den Denkmalschutzbehörden der Bundesländer erteilt. Deshalb sollten Sie vor der Planung der Maßnahmen zunächst einmal Kontakt zur zuständigen Behörde aufnehmen. So verschwenden Sie nicht unnötig Zeit und Arbeit.

Bei einem Ortstermin besichtigt ein Beamter Ihre Immobilie und bespricht die gewünschten Baumaßnahmen. Haben Sie keine allzu große Sorge vor dem ersten Termin: Die Denkmalschutzbehörden sind verpflichtet, die finanzielle Belastung für Hausbesitzer möglichst klein zu halten. Vor dem Beginn des Antragsverfahrens können Sie sich vom Denkmalamt beraten lassen, ob Ihr Antrag Aussicht auf Erfolg hat. Nach Antragstellung prüft die Behörde Ihre Unterlagen und klärt die Frage, ob die historische Bausubstanz geschont und die Aussagekraft sowie das Erscheinungsbild des Denkmals erhalten bleiben.

Ob kleinere Reparaturarbeiten, die Senkung der Energiekosten oder die Umnutzung von Räumen – für eine Haussanierung gibt es viele Gründe. Doch ist der Entschluss zur Sanierung erst einmal gefasst, stehen viele Hausbesitzer:innen vor der Frage, wie sie diese angehen. Um nicht unnötig Geld und Zeit zu verschwenden, ist eine gute Planung im Voraus entscheidend. Ein unabhängiger und erfahrener Energieberater kann Ihnen dabei behilflich sein. Er führt eine Bestandsanalyse durch und berechnet die Energiebilanz Ihres Hauses. Zusätzlich gibt er Ihnen hilfreiche Tipps für die Beantragung von Fördermitteln und Zuschüssen.

Vor-Ort-Beratung durch Energieeffizienz-Experten

Hilfe bei der Planung einer Haussanierung geben Energieberater:innen. Er oder sie ist ausgebildet, den Ist-Zustand eines Hauses hinsichtlich des Energieverbrauchs bei einer Vor-Ort-Beratung zu ermitteln und konkrete Maßnahmen zur Verbesserung vorzuschlagen.  

Energieberater:innen zeigen in Form eines energetischen Sanierungskonzepts auf, wie ein Wohngebäude Schritt für Schritt über einen längeren Zeitraum durch aufeinander abgestimmte Maßnahmen umfassend energetisch saniert werden kann oder wie man durch eine vollständige Sanierung den energetischen Standard eines bundesgeförderten KfW-Effizienzhauses erreichen kann. Eines dieser Konzepte ist der sogenannte individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP).

Energieberatung: Das bekommen Sie vom Staat zurück

Die Kosten für diese Vor-Ort-Beratung kann man sich bezuschussen lassen. Grundlage ist die seit 2020 geltende Richtlinie über die Förderung der Energieberatung für Wohngebäude (EBW). „Gefördert werden 80 Prozent des förderfähigen Honorars, höchstens aber 1.300 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern und maximal 1.700 Euro ab drei Wohneinheiten“, erläutert Dr. Nicolai Hohberg von Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Wie bei jeder Förderung mit öffentlichen Geldern gelten auch bei der Vor-Ort-Beratung einige Voraussetzungen, um den Zuschuss zu erhalten. So dürfen die Beratungen nur von Energieberatern durchgeführt werden, die bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) als sogenannte Energieeffizienz-Experten geführt sind. Den Antrag stellen die Energieberater:innen direkt beim BAFA. Bevor dieser Antrag nicht genehmigt ist, darf mit der Beratung nicht begonnen werden. Das Haus, für das ein Sanierungsfahrplan erstellt werden soll, muss älter als zehn Jahre sein.

Fördermöglichkeiten für energetische Sanierung im Überblick

Mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) will die Bundesregierung Anreize schaffen, Wohn- und Nichtwohngebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen – und so den CO2-Ausstoss zu verringern und die Klimaziele Deutschlands zu erreichen. Dazu hat man Mitte 2021 die Förderlandschaft gestrafft und finanziell noch einmal nachgebessert. 

Einige Förderprogramme zielen konkret darauf ab, die Nutzung erneuerbarer Energien zu unterstützen. Andere wiederum sollen die energetische Sanierung des Gebäudebestands beschleunigen. Hiervon sind jene Programme zu unterscheiden, die einzelne Maßnahmen fördern, und solche, die Eigenheimbesitzer:innen helfen, ihre Immobilie ganzheitlich zu sanieren und einen Effizienzhaus-Standard zu erreichen.

Fördervarianten bei Einzelmaßnahmen

Eine neue Heizung, modernere Fenster oder eine effektiv gedämmte Gebäudehülle: Wer an seiner Immobilie einzelne Verbesserungen vornehmen möchte, kann sich diese vom Staat fördern lassen. Dazu stehen derzeit zwei unterschiedliche Modelle zur Auswahl: Ein Förderkredit der KfW mit Tilgungszuschuss oder die sogenannte BEG EM (Bundesförderung für effiziente Gebäude Einzelmaßnahmen). Hier handelt es sich um einen gestaffelten Zuschuss, der über das BAFA vergeben wird.

Darlehen mit Rabatt: Der Förderkredit 262 der KfW

Mit dem Förderprogramm 262 erhalten Hausbesitzer maximal 60.000 Euro Kredit je Wohneinheit und Kalenderjahr für einzelne energetische Maßnahmen. Die Kreditsumme berechnet sich anhand der förderfähigen Kosten und wird je nach Laufzeit mit zwischen 1,11 und 1,34 Prozent verzinst (Stand Februar 2022). Der Tilgungszuschuss reduziert das Darlehen und verkürzt die Laufzeit. Sie müssen also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen. Je nach Maßnahme beträgt der Zuschuss zwischen 20 und 50 Prozent. Wer auf Grundlage eines individuellen Sanierungsfahrplans saniert, erhält zusätzliche fünf Prozentpunkte.

Geld vom Staat geschenkt mit der BEG EM

Einen nicht rückzahlbaren Zuschuss gewährt das BAFA für Einzelmaßnahmen zur Sanierung von Wohngebäuden. Hier ein Überblick (Auszug):

* iSFP-Bonus: Bei Umsetzung einer Sanierungsmaßnahme als Teil eines individuellen Sanierungsfahrplanes ist ein zusätzlicher Förderbonus von 5 Prozent möglich. Quelle: BAFA Förderübersicht BEG, Stand vom 01.01.2021.

„Bei Einzelmaßnahmen müssen Sie sich entscheiden“, erklärt Energie-Effizienzexperte Bastian Halbe, „entweder Kredit mit Zuschuss von der KfW oder Sie finanzieren aus Eigenmitteln und beantragen einen Zuschuss vom BAFA.“ Auf diese Weise soll eine Doppelförderung vermieden werden.

Ein weiterer Tipp vom Experten: Bevor man über eine neue Heizung nachdenkt, sollte zuerst der Energiebedarf des Hauses gesenkt werden, etwa durch neue Fenster oder eine Isolierung der Gebäudehülle. Denn je weniger Wärme eine Heizungsanlage liefern muss, desto günstiger ist sie in der Anschaffung.

Fördermittel für denkmalgeschützte Immobilien

Wer in einem alten Haus wohnt, kennt das Problem: Zugige Fenster und Türen, schlechte Isolierung und sehr hohe Heizkosten. Denkmalgeschützte Häuser müssen bis zum Jahr 2050 energieeffizienter werden. Ob durch eine Erneuerung der Fenster oder der Gebäudehülle, durch eine Modernisierung der Heizung oder durch eine neue Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken. Für die Klima-Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien können Sie Finanzierungs- und Fördergelder der staatlichen KfW-Bank in Anspruch nehmen.

Etwa 63 Prozent der Wohngebäude in Deutschland, so hat es die dena ermittelt, wurden vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1979 errichtet. Sie verbrauchen bis zu fünf Mal mehr Energie als Häuser, die um 2001 gebaut wurden. Bei vielen dieser Gebäude ist eine Vollsanierung unter energetischen Gesichtspunkten sinnvoll. Für diese Vorhaben bietet die KfW eine spezielle Förderung auf Kreditbasis an.

Günstig finanzieren mit dem Förderkredit 261

Die Bedingung für eine Spezialförderung 261 der KfW: Durch die Sanierung muss eine gewisse Effizienzhaus-Stufe erreicht werden, beispielsweise KfW 85. Je kleiner die Zahl, desto effizienter ist das Gebäude und desto höher fällt die Förderung aus. Weitere Vorteile: Die KfW verlangt in der Regel niedrige Zinsen und gewährt einen Tilgungszuschuss. Das bedeutet, man muss nicht die komplette Kreditsumme zurückzahlen. Einen ersten Überblick gibt die Tabelle:

¹Bei Erreichen einer „Effizienzhaus EE“-Klasse erhöht sich der Höchstbetrag auf 150.000 Euro je Wohneinheit. ²Stand November 2021, wird bei Kreditbeginn festgelegt. ³Bei Erreichen einer „Effizienzhaus EE“-Klasse erhöht sich der jeweils anzusetzende Prozentwert um zusätzliche fünf Prozentpunkte. Bei der Umsetzung einer Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhöht sich der jeweils anzusetzende Prozentwert um zusätzliche fünf Prozentpunkte. Quelle: Förderrichtlinie der KfW für Förderkredit 261, gültig seit dem 22.02.2022.

Wohngebäude-Zuschuss 461

Wer keinen Kredit benötigt, weil beispielsweise genügend Eigenkapital für eine Sanierung vorhanden ist, kann sich die Vollsanierung nach Ende der Arbeiten vom Staat bezuschussen lassen. Folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die jeweiligen Förderhöhen: