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Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie unterschiedliche Szenarien für Ihren individuellen Immobilienkredit berechnen. Denn die ideale Immobilienfinanzierung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wir erklären die wichtigsten davon und informieren Sie über den Ablauf.
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Bevor Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie sich zunächst einen Überblick darüber verschaffen, wie viel Haus oder Eigentumswohnung Sie sich leisten können. Unser Finanzierungsrechner zeigt Ihnen, wie die Monatsrate eines Immobilienkredits zustande kommt bzw. welche Variablen sie wie beeinflussen.
Um die monatliche Belastung einer Baufinanzierung realistisch einzuschätzen, sollten Sie zu Hause einen Kassensturz vornehmen, indem Sie von Ihren Einnahmen (z.B. Gehalt) die monatlichen Ausgaben abziehen, etwa für Miete, Lebensmittel und Versicherungen. Damit Sie keine wichtige Position vergessen, können Sie dazu unseren Haushaltsrechner verwenden. Mit diesem Rechner bekommen Sie einen guten Eindruck davon, wie viel Geld pro Monat aktuell übrigbleibt und wie sehr Sie sich einschränken müssten, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten. Haben Sie den für Sie verfügbaren monatlichen Betrag ermittelt, können Sie mit dem Budgetrechner die Darlehenssumme kalkulieren, die Sie damit prinzipiell schultern können, ohne sich zu übernehmen.
Wenn Sie wissen, wie viel Geld Ihnen für den Hauskauf oder Bau zur Verfügung steht, können Sie sich auf die Suche nach Ihrem Eigenheim machen. Ist die passende Immobilie gefunden, rechnen Sie verschiedene Szenarien mit unserem Finanzierungsrechner durch, um die für Sie optimale Hausfinanzierung zu planen.
Zu den Variablen des Baufinanzierungsrechners gehören insbesondere der Sollzins, die Zinsbindungsfrist und der Tilgungssatz, also der prozentuale Anteil an der Gesamtkreditsumme, den Sie jährlich zurückzahlen wollen. Ein detaillierter Tilgungsplan zeigt Ihnen, wie sich die vereinbarte Monatsrate auf die gesamte Immobilienfinanzierung auswirkt: Er verdeutlicht, wie viele Zinsen Sie während der Laufzeit bezahlen und welche Summe Sie tilgen. Zudem erhalten Sie Auskunft darüber, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Haben Sie das für Sie passende Szenario gefunden, schlägt Ihnen der Finanzierungsrechner von Immonet verschiedene Anbieter vor – kostenlos und unverbindlich.
Tipp: Vergleichen lohnt sich
Holen Sie möglichst mehrere Angebote bei verschiedenen Anbietern ein. Da die Bauzinsen aktuell immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau sind, versuchen Banken mit einem günstigen Sollzins Kunden zu gewinnen. Der Wettbewerb auf dem Finanzierungsmarkt ist dementsprechend groß. Aber Vorsicht: Achten Sie darauf, dass der effektive Jahreszins möglichst dicht am Sollzins dran ist, mit dem Sie im Baufinanzierungsrechner gerechnet haben. Denn nur der effektive Jahreszins spiegelt die jährlichen Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung wider.
Haben Sie den für Sie passenden Finanzierungspartner gefunden, berechnen Sie zuletzt gemeinsam mit ihm die Konditionen für Ihre Baufinanzierung im Detail. Um einen seriösen Finanzierungsplan zu erstellen, benötigen Banken und Berater zahlreiche Angaben und Nachweise von Ihnen. Dazu gehören etwa der letzte Einkommenssteuerbescheid, Gehalts- und Eigenkapitalnachweise sowie eventuell bereits bestehende Kreditverträge.
Klären Sie bereits vor der Immobiliensuche, ob und in welcher Höhe Sie eine Baufinanzierung erhalten würden und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung – auch Käuferzertifikat genannt – ausstellen. Das hat folgende Vorteile:
Auch über die Auswirkungen einer Sondertilgung können Sie sich schon im Vorfeld informieren, zum Beispiel mit unserem Tilgungsrechner. Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Möglichkeiten berechnen, etwa die Auswirkung einer hohen oder einer niedrigen Anfangstilgung auf den Gesamtkredit.
Experten raten dazu, sich im Darlehensvertrag auf jeden Fall das Recht auf eine Sondertilgung zusichern zu lassen. Diese Regelung gibt Ihnen die Möglichkeit, zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr eine größere Summe zur Rückzahlung Ihres Baukredits zu verwenden. So können Sie die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verringern.
Ist Ihr Darlehen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht komplett getilgt, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. Über die Restschuld müssen Sie gegebenenfalls einen neuen Kreditvertrag abschließen. Verschaffen Sie sich auch hier zuerst einen Überblick über Ihre Möglichkeiten, bevor Sie die Konditionen wie Jahreszins und Monatsrate neu verhandeln.
Die Anschlussfinanzierung muss nicht zwangsläufig bei derselben Bank geregelt werden. Ein erneuter Vergleich mit unserem Finanzierungsrechner kann sich auszahlen, denn Sie befinden sich in einer guten Verhandlungsposition: Im Normalfall besitzt Ihre Immobilie nach zehn oder 20 Jahren einen höheren Wert, daher benötigen Sie eine kleinere Darlehenssumme.
Zunächst wählen Sie den Kaufpreis und die Höhe Ihres Eigenkapitals aus. Der Baufinanzierungsrechner ermittelt daraus die anfallenden Kaufnebenkosten, deren Parameter Sie auch auf Ihre individuelle Situation einstellen können. Frei wählbar sind zudem die Konditionen der Finanzierung, wie die Laufzeit des Darlehens, der Sollzins und die Tilgungshöhe.
Der Finanzierungsrechner von immonet ermittelt anschließend die monatliche Belastung. Zusätzlich gibt er Ihnen Auskunft darüber, wie viele Zinsen Sie zahlen, welche Tilgung Sie leisten und wie hoch die Restschuld nach Ende der Zinsbindung sein wird. Wie sich Zins und Tilgung im Zeitverlauf zueinander verhalten, sehen Sie im Tilgungsplan, den Ihnen unser Finanzierungsrechner ebenfalls errechnet.
Die Ergebnisse liefern Ihnen eine erste Grundlage für die Beantwortung der Frage, welche Rahmenbedingungen für Ihre Situation am besten geeignet sind. Anschließend sollten Sie sich nicht nur von Ihrer Hausbank ein Angebot erstellen lassen, sondern auch von Mitbewerbern oder unabhängigen Finanzierungsvermittlern.
Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen rund um den Kauf weitere Kosten, die sogenannten Kaufnebenkosten. Um sie kommt man nicht herum, in der Höhe variieren sie mitunter stark. Auf diese zusätzlichen Kosten müssen Sie sich einstellen:
Unter der Sollzinsbindung versteht man die Festschreibung eines Zinssatzes über einen gewissen Zeitraum. Innerhalb der Laufzeit verändert sich der Zins, den Sie für Ihr Immobiliendarlehen zahlen müssen, nicht – unabhängig von der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus. Die Sollzinsbindung kann über 5, 10, 15 oder mehr Jahre laufen. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie verschiedene Laufzeiten durchspielen.
Welchen Zins Ihnen ein Kreditinstitut für Ihr Immobiliendarlehen anbietet, hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst vom allgemeinen Zinsniveau auf den Kapitalmärkten: Für Deutschland und die Eurozone legt die Europäische Zentralbank (EZB) hierfür regelmäßig einen Leitzins fest, zu dem sich Geldhäuser Kapital beschaffen können. Der Leitzins beträgt derzeit 0 Prozent – ein Grund, warum Baugeld momentan so günstig ist.
Weiterhin prüft die Bank das sogenannte Ausfall- und Verwertungsrisiko für Ihren Kredit. Dazu nimmt sie Ihre wirtschaftliche Situation unter die Lupe (z.B. Bonität, Zahlungsmoral, Einkommen) und bestimmt den Wert Ihrer Wunsch-Immobilie. Ist Ihre wirtschaftliche Situation gut und Ihre Immobilie „ihr Geld wert“, wird sich das in einem niedrigeren Zinssatz niederschlagen.
Einfluss auf den Zins hat auch der sogenannte Beleihungswert. Dieser beschreibt das Verhältnis zwischen benötigter Kreditsumme und Wert der Immobilie. Der Wert muss dabei nicht dem Kaufpreis entsprechen. Den günstigsten Zinssatz bekommen Sie, wenn Sie nur 60 Prozent des Wertes als Kredit benötigen.
Einen Baukredit aufzunehmen ist auch bei den derzeitigen Konditionen um die 2,7 Prozent noch relativ günstig – vor zehn Jahren lag der Zinssatz noch bei rund 4 Prozent. Experten gehen davon aus, dass sich das Zinsniveau im Laufe des Jahres 2022 bei etwa 3 Prozent einpendeln könnte, wirklich sicher ist sich bei Zinsprognosen aber niemand.
In der folgenden Tabelle sehen Sie das ungefähre Zinsniveau, das Sie derzeit erwartet. Bitte beachten Sie, dass Ihr Finanzierungspartner Ihren Sollzins individuell ermittelt.
Zinsbindung
10 Jahre
Marktüblicher Sollzins
2,74 %
Zinsbindung
15 Jahre
Marktüblicher Sollzins
2,99 %
Zinsbindung
20 Jahre
Marktüblicher Sollzins
3,12 %
Quelle: Interhyp, Stand: Mai 2022
Einer der entscheidendsten Faktoren bei der Baufinanzierung ist der Anteil des Eigenkapitals. Je mehr Sie selbst einbringen können, desto günstigere Konditionen erhalten Sie. Kapitalanleger:innen streben hingegen oft eine möglichst niedrige Eigenkapitalquote an.
Experten empfehlen, dass Immobilienkäufer:innen wenigstens die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können sollten. Banken finanzieren die Aufwendungen für das Finanzamt, den Notar und das Grundbuchamt höchst ungern, da hinter diesem Teil des Darlehens kein reeller Wert steckt. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus und desto schneller haben Sie das Darlehen zurückgezahlt.
Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich bei vielen Banken auch auf den Zinssatz aus. In der Regel steigt er, wenn wenig eigenes Kapital vorhanden ist. Laut dem Finanzierungsvermittler Interhyp können die Zinsaufschläge bei einem Beleihungsauslauf von 60 bzw. 70 Prozent leicht bei etwa 0,05 bzw. 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 Prozent in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr. Interhyp rät deshalb beim Kauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie dazu, mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.
Auch ohne Eigenkapital kann die Bank einen Immobilienkauf oder ein Bauvorhaben finanzieren. Man unterscheidet zwei Arten der Vollfinanzierung:
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist allerdings teurer, denn Banken berechnen für den Anteil der Darlehenssumme, die über der Beleihungsgrenze von 80 Prozent der Kaufsumme liegt, in der Regel vergleichsweise hohe Zinsen. Außerdem ist eine Vollfinanzierung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Käufer:in oder Bauherr:in müssen über eine überdurchschnittlich gute Bonität verfügen sowie ein sicheres und hohes Einkommen haben. Zusätzlich muss die Immobilie einen außergewöhnlichen Verkehrswert, also Marktwert, aufweisen.
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