Unter Hypothekenzinsen versteht man die Zinsen, die Sie für eine Hypothek aufbringen müssen – eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei dient die Immobilie dem Kreditgeber als Pfand für das Darlehen, der Wert der Hypothek sinkt im Laufe der Rückzahlung. Hypothekenzinsen und Bauzinsen werden mittlerweile in der Praxis synonym verwendet, da es kaum noch echte Hypothekendarlehen gibt.

Die allermeisten Banken (außer reine Hypothekenbanken) sichern einen Baukredit ab, indem sie sich eine sogenannte Grundschuld auf die finanzierte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Zugriffsrecht auf das Haus oder die Wohnung für den Fall, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Die Grundschuld erlischt – im Gegensatz zur Hypothek – nicht automatisch mit der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredites. Die Löschung muss beantragt und von der Bank genehmigt werden.

Analysen großer Finanzvermittler zeigen: Sinken die Bauzinsen, steigen die Immobilienpreise mit gewisser Verzögerung. Dies hat zwei Gründe:

1. Der Bauzins ist ein Spiegel der aktuellen Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten. Hier hat die Verzinsung von Spareinlagen oder Anleihen einen historischen Tiefstand erreicht. Anleger investieren deshalb ihr Geld lieber in rentabler erscheinenden Anlageobjekten wie Häuser oder Wohnungen. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen.
2. Müssen Immobilienkäufer weniger Zinsen zahlen, bleibt Ihnen bei gleicher monatlicher Belastung mehr Budget für den Immobilienkauf oder Hausbau. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich – und treibt die Preise nach oben.

Was passiert, wenn die Bauzinsen wieder steigen?

Problematisch wird dieser Kreislauf nach Ansicht von Experten, wenn die Zinsen merklich anziehen. Dann wirkt der Effekt in die entgegengesetzte Richtung: Weil die Immobilienpreise steigen, werden sie nicht mehr so stark nachgefragt. Die Preise fallen – und die eine oder andere Wohnung ist womöglich nicht mehr so viel wert wie beim Kauf. Steht dann noch eine Anschlussfinanzierung an, kann es doppelt teuer werden: Das neue Darlehen muss analog zum gestiegenen Zinsniveau höher verzinst werden – und zugleich drohen höhere Zinszuschläge, da die beliehene Immobilie von der Bank schwächer bewertet

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher fällt der Bauzins aus. Dies hat zwei Gründe:

1. Es ist für Banken teurer, einen langfristigen Kredit am Kapitalmarkt zu finanzieren.
2. Mit längerer Laufzeit steigt für das Kreditinstitut das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit.

Wie sich die Zinssätze und die gezahlten Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten verändern, zeigt das folgende Beispiel. Wir gehen von diesen Annahmen aus:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Nettodarlehensbetrag: rund 221.250 Euro
• Tilgung: 2 Prozent

(Bei einem Eigenkapital von 50.000 Euro, Nebenkosten von 21.250 Euro und einer Maklerprovision in Höhe von 7.500 Euro.)

Eine Vollfinanzierung ist unter gewissen strengen Voraussetzungen möglich – schlägt aber mit einem Zinsaufschlag von bis zu 1 Prozent zu Buche. Auf eine Laufzeit von 15 Jahren gesehen können sich dadurch die zu zahlenden Zinsen verdreifachen. Angesichts des momentan niedrigen Zinsniveaus scheint manchen, insbesondere Gutverdienern, eine Finanzierung ohne Eigenkapital dennoch tragbar. Auch Investoren bemühen sich meist um eine Vollfinanzierung. Sie birgt aber Risiken und sollte gut überlegt sein.

Die Bauzinsen haben Anfang 2021 mit 0,6 bis 0,7 Prozent (10 Jahre Laufzeit) ein Rekordtief erreicht und sind seither wieder gestiegen – besonders deutlich in den ersten Wochen und Monaten des Jahres 2022. Mitte Mai lagen die Konditionen bei rund 2,7 Prozent.

Laut Finanzierungsdienstleister Interhyp rechnet die Mehrheit der Expert:innen großer Versicherungen und Banken für die kommende mittel- bis langfristige Zinsentwicklung mit einem anhaltend hohen Zinsniveau und einem weiteren Anstieg der Konditionen. Die meisten halten 3 Prozent für zehnjährige Darlehen für wahrscheinlich.