Beleihungswert einer Immobilie: Wie viel leiht die Bank?

Beleihungswert einer Immobilie: Wie viel leiht die Bank?

© Cecilie_Arcurs / iStock

Beleihungswert und Beleihungsgrenze geben an, wie viel Kredit Sie für Ihr Bauvorhaben erhalten. Zudem hat der Wert Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Lesen Sie hier, wie Kreditinstitute den Beleihungswert berechnen, warum er immer unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt und wie Sie über die Beleihungsgrenze hinaus finanzieren können.

  • Der Beleihungswert ist die Summe, die der Kreditgeber voraussichtlich bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilie erhält, wenn Sie Ihr Darlehen nicht mehr zurückzahlen können.  
  • Zudem erhebt die Bank einen Sicherheitsabschlag von meist mindestens 20 Prozent. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze: Ihre maximale Darlehenssumme.
    Beleihungsgrenze = Beleihungswert – Risikoabschlag
  • Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert. Er gibt an, zu wie viel Prozent Sie die Immobilie beleihen. Je geringer der Wert, desto niedriger ist das Risiko der Bank und desto bessere Zinsen erhalten Sie für Ihre Finanzierung.

    Beleihungsauslauf = Kreditsumme/Beleihungswert

Finanzierungsrechner

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Der Beleihungswert ist immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis bzw. die Hausbau-Kosten. Zieht man dann noch den Risikoabschlag der Bank ab, ergibt sich eine spürbare Differenz, die Sie mit Ihrem Eigenkapital bestreiten müssen. Bei Immobilien liegt die Beleihungsgrenze in der Regel bei 80 Prozent des Beleihungswertes.

Das heißt, dass Sie die Finanzierungslücke von mindestens 20 Prozent plus Kaufnebenkosten (bis zu 15 Prozent des Kaufpreises) oder Baunebenkosten (bis zu 20 Prozent der Baukosten) mit Ihrem Eigenkapital abdecken müssen, um Top-Konditionen zu erhalten. Doch auch oberhalb der Beleihungsgrenze ist eine Fremdfinanzierung möglich – allerdings mit mehr Risikoaufschlag, also höheren Zinsen. Mehr erfahren Sie unter Finanzierung über der Beleihungsgrenze.

Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) schreibt vor, dass der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert liegen darf. Das ist der Preis, den die Immobilie langfristig auf dem regionalen Markt erzielt – ohne dass Kursschwankungen und Spekulationen berücksichtigt werden (§16 Pfand BG).

Es gibt vor allem drei Verfahren zur Beleihungswertermittlung:  
 

1. Sachwertverfahren
 

  • Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien angewendet.
  • Beleihungswert = Bodenwert (Grundstückswert) + Bauwert (reine Baukosten)
  • Bei bestehenden Immobilien wird je nach Alter des Gebäudes eine Wertminderung abgezogen.

    Beim Sachwertverfahren werden vor allem zwei Methoden angewendet:
  • Indexverfahren: Der Sachwert orientiert sich am aktuellen Baupreisindex, der alle fünf Jahre aktualisiert wird.
  • Abschlagsverfahren: Die Bank schätzt die reinen Baukosten und zieht einen Risikoabschlag ab. 

 

 

2. Ertragswertverfahren
 

  • Das Ertragswertverfahren basiert auf Erträgen, die sich mit der Immobilie generieren lassen.
  • Es wird vor allem bei gewerblich genutzten oder vermieteten Wohnungen und Häusern angewendet.
  • Beleihungswert = Bodenwert + Ertragswert (zu erwartende Mieteinnahmen)

 

 

3. Vergleichswertverfahren
 

  • Das Vergleichswertverfahren deckt die tatsächliche Marktlage am genauesten ab, unterliegt allerdings auch Marktschwankungen.
  • Der Wert wird anhand von vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft ermittelt.
  • Oft liegen keine validen Vergleichswerte vor, da sich Immobilien in Größe und Ausstattung unterscheiden.
     

Banken müssen Kosten für Wertgutachten selbst tragen

Ab einem Immobilienwert von 400.000 Euro müssen Banken ein Beleihungswertgutachten erstellen lassen. Die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswerts dürfen sie nicht auf den Kreditnehmer abwälzen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass solche „Schätzkosten“, „Wertermittlungsgebühren“ oder „Besichtigungsgebühren“ unzulässig sind (AZ I-6 U 17/09, 9. November 2009). Auch dürfen Kreditinstitute nicht verlangen, dass Kreditnehmer im Vorfeld einen Gutachter zur Wertermittlung beauftragen.

Bei viele Kreditinstituten darf die Beleihung nicht über einen Betrag von 60 Prozent hinausgehen. Das schreibt zum Beispiel das Hypothekenbankgesetz vor. Das heißt aber nicht, dass Sie die restlichen 40 Prozent plus Bau- oder Kaufnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren müssen. Es bedeutet lediglich, dass nur der erste Teil erstrangig über eine Hypothek finanziert wird. Für den Rest muss ein so genannter Risikoaufschlag bezahlt werden, durch den die Baufinanzierung teurer wird. 

1a-Hypotheken

1a-Hypotheken oder erste Hypotheken bezeichnen Immobiliendarlehen bis zur Höhe der Beleihungsgrenze. Sie werden im Grundbuch als erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Die Zinskonditionen sind bei diesen Varianten besonders attraktiv, weil die Kreditsicherheit für die Bank hoch ausfällt.

1b-Hypotheken

Immobiliendarlehen, die über der üblichen Beleihungsgrenze liegen, werden 1b-Hypotheken genannt und im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Bausparkassen begnügen sich meistens mit dieser nachrangigen Absicherung, ohne Zinsaufschläge zu erheben – ein Vorteil des Bausparens.

Diese Faktoren beeinflussen den Beleihungswert

Solange sie gesetzliche Grenzen einhalten, haben Kreditgeber durchaus Spielraum bei der Beleihungsgrenze. Mit Zinsaufschlag und zusätzlichen Sicherheiten ist teilweise sogar eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel möglich. Folgende Faktoren führen zu einer möglichst hohen Beleihungsgrenze:

  • Sehr gute Bonität/Kreditwürdigkeit
  • Sichere und hohe regelmäßige Einkünfte
  • Eine bereits abbezahlte Immobilie
  • Ein Bürge mit entsprechenden Sicherheiten

Vergleichen Sie die Konditionen und Bedingungen mehrerer Kreditinstitute. Mit etwas Verhandlungsgeschick können Sie am Ende den maximalen Beleihungswert herausholen.

Was ist ein Realkredit?

Realkredite werden (anders als Personalkredite) durch Grundpfandrechte wie eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert. Anders als bei den meisten Immobilienkrediten muss beim Realkredit die Immobilie aber bereits vollständig abbezahlt sein und eigenen sich daher nur für die Baufinanzierung einer zweiten Immobilie. Realkredite sind in der Regel nicht zweckgebunden. Sie können damit also zum Beispiel Ihr Haus beleihen, um eine Weltreise zu unternehmen, ein Unternehmen zu gründen oder bei einer Erbschaft die anderen Erben auszuzahlen.

Eine vierköpfige Familie will eine Doppelhaushälfte in einer Kleinstadt in Schleswig-Holstein kaufen. Der Kaufpreis liegt bei 350.000 Euro. Die Hausbank ermittelt den Beleihungswert der Immobilie mit einer Kombination aus Sachwertverfahren (Bodenwert sowie Baukosten) und Vergleichswerterfahren (Wie viel kostet ein vergleichbares Gebäude in der Nachbarschaft?). Der Beleihungswert liegt bei 297.500 Euro. Die Beleihungsgrenze beträgt 60 Prozent des Beleihungswertes.

Kaufpreis

350.000 Euro

Beleihungswert

297.500 Euro

Beleihungsgrenze: 60 Prozent

178.500 Euro

Beleihungsgrenze: 80 Prozent

238.000 Euro

Die Familie müsste (ohne Nebenkosten) 171.500 Euro selbst aufbringen, um sich ihr Eigenheim leisten zu können. Sie holt sich ein Vergleichsangebot eines anderen Kreditinstituts ein, das eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Beleihungswertes bietet. In diesem Fall benötigt die Familie nur noch 112.000 Euro Eigenkapital, um sich die Immobilie leisten zu können.

Die günstigsten Zinsen erhalten Sie bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent, das heißt: Sie zahlen bis zu 40 Prozent des Beleihungswertes, die Differenz zum Kaufpreis und die Nebenkosten selbst mit Ihrem Eigenkapital. Eine höhere Fremdfinanzierung ist möglich, die Zinsen steigen dann aber.

Der Verkehrswert ist der Immobilienpreis, zu dem die Immobilie zu genau diesem Zeitpunkt auf dem Markt zu haben ist. Er entspricht in der Regel dem Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der tatsächliche Immobilienwert: Der Preis, den die Bank mit hoher Sicherheit auch noch in vielen Jahren bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung erhalten würde.

Bei einem Kauf- oder Baukredit ist die Immobilie selbst die wichtigste Absicherung für das Kreditinstitut. Daher schätzt die Bank den Beleihungswert konservativ und orientiert sich allein an dem tatsächlichen Wert von Grundstück und Gebäude – unabhängig von Marktschwankungen und Spekulationseffekten. Zudem erhebt die Bank einen Abschlag, um ihr eigenes Risiko für Verluste oder entgangene Gewinne bei einer Zwangsversteigerung zu minimieren.

Der Beleihungswert von bestehenden Immobilien ist in der Regel niedriger als der einer Neubauimmobilie. Je älter das Gebäude, desto höher ist die Wertminderung, die bei der Beleihungswertermittlung abgezogen wird.

Banken benötigen in der Regel einen Auszug aus dem Grundbuch, Baupläne (beim Hausbau) oder das Exposé (beim Immobilienkauf), eine Wohnflächenberechnung, den Lageplan, Versicherungsunterlagen und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditinstitut, welche Dokumente nötig sind.

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