Eine Sozialwohnung zu mieten, ist für Menschen mit geringem Einkommen oft die einzige Chance auf dem Wohnungsmarkt. Erfahren Sie hier, wie Sie Sozialwohnungen zur Miete finden und unter welchen Voraussetzungen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten.
Der Staat vergibt im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus Fördergelder an Eigentümer, die dafür ihre Immobilien günstig vermieten müssen.
Wenn Sie eine Sozialwohnung mieten wollen, müssen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS, auch Paragraf-5-Schein genannt) beantragen und müssen unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegen.
Für Sozialwohnungen gibt es eine strenge Mietpreisbindung, die sich an der Kostenmiete (tatsächliche Bau- und Bewirtschaftungskosten) orientiert. Mieterhöhungen sind nur begrenzt möglich.
Wenn Sie wieder mehr verdienen, müssen Sie aus der Sozialwohnung nicht ausziehen, aber in vielen Bundesländern einen finanziellen Ausgleich zahlen.
Einkommensgrenzen: Wer hat Anspruch auf eine Sozialwohnung?
Um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben, müssen Antragsteller einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorweisen. Das Wohnraumförderungsgesetz (§9 WoFG) gibt dafür folgende Einkommensgrenzen vor – es zählt das Jahresnettoeinkommen eines Haushalts:
Einpersonenhaushalt
12.000 €
Zweipersonenhaushalt
18.000 €
Jede weitere Person
+ 4.100 €
Jedes Kind
+ 500 €
Bei diesen Höchstgrenzen handelt es sich um bundesweite Richtwerte. Jedes Bundesland darf die Einkommensgrenzen erhöhen und somit an die örtliche Wohnraumsituation anpassen. In Hamburg zum Beispiel können Sie die Einkommensgrenze um bis zu 85 Prozent überschreiten und dennoch eine Sozialwohnung mieten.
Was zählt zum Einkommen?
Die Behörde addiert alle Einkünfte aus Arbeit, Arbeitslosengeld oder Sozialhilfe. Darunter fallen vor allem:
Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (inklusive Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld und anderen Zuschlägen)
Arbeitslosengeld, Krankengeld, Elterngeld
Rente
Einkünfte aus geringfügiger Beschäftigung
Grundsicherungsleistungen (SBG II und SBG VII)
BAföG und Berufsausbildungsbeihilfe
Unterhaltszahlungen
Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz
Nicht miteingerechnet werden zum Beispiel Leistungen wie Kindergeld oder Wohngeld.
Tipp: Informieren Sie sich beim Wohnungsamt
Bei der Berechnung des Einkommens werden bestimmte Freibeträge berücksichtigt – zum Beispiel für Alleinerziehende, Schwerbehinderte oder Pflegebedürftige. Erkundigen Sie sich beim Wohnungsamt Ihrer Stadt und Gemeinde über die jeweiligen Einkommensgrenzen und lassen Sie sich beraten, ob Sie Chancen auf eine Sozialwohnung zur Miete haben.
Wohnberechtigungsschein (WBS): So kommen Sie an den Paragraf-5-Schein
Die rechtliche Grundlage für einen Wohnberechtigungsschein bildet § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Daher wird der Schein auch Paragraf-5-Schein genannt. Neben den Einkommensgrenzen gelten folgende Voraussetzungen:
Sie sind auf Wohnungssuche und in der Lage, einen eigenen Haushalt zu führen (dieser Punkt ist vor allem für alleinlebende Pflegebedürftige relevant).
Sie haben die deutsche Staatsbürgerschaft, sind Bürger der Europäischen Union oder haben eine Aufenthaltsgenehmigung von mindestens einem Jahr.
In manchen Kommunen müssen Antragsteller seit mindestens zwei Jahren in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde leben.
Unterlagen für den Antrag auf einen WBS
Bitte beachten Sie: Jede Kommune kann eigene Voraussetzungen für den Wohnberechtigungsschein formulieren und entsprechende Unterlagen verlangen. Erkundigen Sie sich vor Ort oder auf der Website Ihres Wohnungsamts, welche Vorgaben in Ihrem Fall gelten. Diese Dokumente sind in der Regel immer notwendig:
Ausgefülltes Antragsformular
Ausweisdokumente aller im Haushalt lebenden Personen
Aktuelle Einkommensnachweise (z. B. Steuerbescheid, Lohnbescheinigung, Renten- oder Sozialhilfebescheid)
Mit einem Wohnungsberechtigungsschein dürfen Sie zwar Sozialwohnungen mieten, einen Anspruch auf eine Vermittlung haben Sie jedoch nicht. Sie müssen auf eigene Faust aktiv werden und gezielt nach WBS Wohnungen suchen. Oft handelt es sich bei den Eigentümern von Sozialwohnungen um große Wohnungsgenossenschaften. Erkundigen Sie sich am besten bei diesen nach freien Wohnungen und lassen Sie sich auf die jeweiligen Wartelisten setzen.
Dringlichkeitsschein in Notlagen
Wenn Sie sich in einer gesundheitlichen oder finanziellen Notlage befinden und Gefahr laufen, obdachlos zu werden – zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung – können Sie eine Dringlichkeit beantragen. Auch diesen Fall regeln die Bundesländer unterschiedlich. In der Regel weist die Stadt oder Gemeinde den Betroffenen freie Sozialwohnungen zu. Die Reihenfolge der Vergabe richtet sich nach dem Grad der Dringlichkeit.
Wenn Sie eine Sozialwohnung mieten möchten, profitieren Sie von geringeren Mietpreisen, müssen sich aber oft mit weniger Platz zufriedengeben, als Sie möglicherweise geplant haben – denn auch für die Größe von Sozialwohnungen gibt es Vorgaben.
Wie groß dürfen Sozialwohnungen sein?
In folgender Tabelle finden Sie bundesweite Richtlinien für die angemessene Größe von Sozialwohnungen. Auch hier haben Kommunen Gestaltungsspielraum. Mehr Wohnfläche und Zimmer gibt es zum Beispiel für Menschen mit Behinderung oder (werdende) Eltern.
Haushaltsangehörige
Wohnfläche
Anzahl der Zimmer
Haushaltsangehörige
1 Person
Wohnfläche
bis 45 Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
1
Haushaltsangehörige
2 Personen
Wohnfläche
bis 60 Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
2
Haushaltsangehörige
3 Personen
Wohnfläche
bis 75 Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
3
Haushaltsangehörige
4 Personen
Wohnfläche
bis 90 Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
4
Haushaltsangehörige
Jede weitere Person
Wohnfläche
+ 15 Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
+1
Wie hoch ist die Miete in einer Sozialwohnung?
Für eine Sozialwohnung gibt es eine strenge Mietpreisbindung. Eigentümer:innen dürfen die Höhe der Miete nicht selbst festlegen, sondern müssen sich an der sogenannten Kostenmiete orientieren. Sie wird berechnet aus:
Baukosten: Für den Bau eines öffentlich geförderten Neubaus erhalten Eigentümer:innen öffentlich geförderte Baudarlehen. Der Mietpreis hängt von der Höhe der Zinsen und Tilgung ab.
Bewirtschaftungskosten: Auch die Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Mietausfälle beeinflussen den Mietpreis.
Zudem gibt es oft eine örtliche Mietpreisdeckelung. In Hamburg zum Beispiel darf die Miete für geförderte Wohnungen pro Quadratmeter maximal 8,70 Euro betragen (Stand: 2021).
Die Miete in Sozialwohnungen darf nur erhöht werden, wenn die Kosten der Eigentümer:innen für die Immobilienfinanzierung oder Bewirtschaftung gestiegen sind oder wenn die Immobilie saniert werden muss. Ist dies der Fall, haben Sie als Mieter:in in der Regel ein Sonderkündigungsrecht.
Beim Kündigungsschutz gelten dieselben Regelungen wie bei normalen Mietverhältnissen. Melden Vermieter:innen Eigenbedarf an, müssen sie bzw. Ihre Angehörigen selbst einen Wohnberechtigungsschein haben.
Das Sozial- oder Wohnungsamt der Stadt oder Gemeinde, in der Sie leben möchten. Sie finden diese Behörde in der Regel im jeweiligen (Bezirks-) Rathaus.
Der Wohnberechtigungsschein gilt ab dem Zeitpunkt der Ausstellung ein Jahr lang. Sobald Sie in einer Sozialwohnung wohnen, müssen Sie den Schein aber nicht jedes Jahr neu beantragen – nur bei einem Umzug.
Wenn Sie in einer Sozialwohnung wohnen und plötzlich mehr verdienen, müssen Sie nicht ausziehen. In manchen Bundesländern wird aber ein finanzieller Ausgleich fällig – die sogenannte Fehlbelegungsabgabe. Ihre Höhe richtet sich danach, wie weit Sie die Einkommensgrenze überschreiten.
Meist sind es Wohnungsgenossenschaften oder Immobiliengesellschaften – manchmal auch Privatpersonen –, die Sozialwohnungen vermieten. Sie erhalten für die Schaffung von günstigem Wohnraum Steuervorteile, zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse und Bürgschaften. Die Preisbindung bleibt auch nach Rückzahlung der Förderdarlehen mindestens zehn Jahre bestehen.
