Einen Teil des Eigenheims vermieten – ein Haus mit Einliegerwohnung ist hierfür ideal. Auch als Wohnung für die Kinder oder die Eltern ist diese zweite, im Vergleich zum Haupthaus meist deutlich kleinere Wohneinheit bestens geeignet. Erfahren Sie hier, worauf Sie beim Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung achten sollten.
Haus mit Einliegerwohnung
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Das Ergebnis basiert auf einer anfänglichen jährlichen Tilgung von 2% p.a., einem Sollzinssatz von 1,4% und auf Notarkosten von 2,0% .
Haus mit Einliegerwohnung
Direkt zum gewünschten Inhalt:
- Auf einen Blick: Das Wichtigste zum Haus mit Einliegerwohnung
- Welche Vorteile hat ein Haus mit Einliegerwohnung?
- Welche Nachteile hat ein Haus mit Einliegerwohnung?
- Wie finde ich ein geeignetes Zweifamilienhaus?
- Wie viel kostet ein Haus mit separater Wohnung?
- Steuervorteile beim Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung
- Haus mit vermieteter Wohnung finanzieren
- Förderungen für den Kauf oder Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung
- Was muss ich bei der Vermietung einer Einliegerwohnung beachten?
Auf einen Blick: Das Wichtigste
zum Haus mit Einliegerwohnung
- Ein Haus mit Einliegerwohnung wird auch als Zweifamilienhaus bezeichnet. Es besteht aus zwei voneinander getrennten Wohneinheiten, wobei eine der beiden deutlich kleiner ist.
- Ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen, hat mehrere Vorteile: Es ermöglicht ein generationenübergreifendes Wohnen unter einem Dach oder erleichtert durch Mieteinnahmen die Finanzierung.
- Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, profitieren Sie im besten Fall von Steuervorteilen und doppelter staatlicher Förderung …
- … doch dafür muss die Einliegerwohnung bestimmte bauliche Voraussetzungen erfüllen und Sie dürfen kein Problem damit haben, enger als in anderen Mehrfamilienhäusern mit Ihren Mieter:innen zusammen zu leben.
Welche Vorteile hat
ein Haus mit Einliegerwohnung?
Flexibilität und Altersvorsorge: Mit einer kleinen, separaten Wohnung im eigenen Haus können Familien flexibel auf unterschiedliche Lebenslagen reagieren: Als junges Elternpaar können Sie zum Beispiel ein Au-pair darin wohnen lassen, später Ihren Teenager-Kindern ein eigenes Reich bieten oder Ihre eigenen (möglicherweise leicht pflegebedürftigen) Eltern zu sich holen bzw. im Alter selbst darin wohnen oder eine Pflegekraft einziehen lassen.
Mieteinnahmen: Wenn Sie die Einliegerwohnung in Ihrem Haus vermieten, können Sie mit diesen Einnahmen Ihre Finanzierung leichter stemmen. Für viele Käufer:innen wird so der Traum vom Eigenheim überhaupt erst möglich oder sie können den Kredit schneller zurückzahlen und somit Finanzierungskosten sparen.
Doppelte Förderung: Wenn Sie ein energieeffizientes Zweifamilienhaus kaufen oder bauen, können Sie für beide Wohnräume KfW-Förderung beantragen.
Steuervorteil: Mit der Vermietung der Einzelwohnung können Sie viele Kosten steuerlich geltend machen, zum Beispiel die Schuldzinsen, Abschreibungen für Abnutzung, Aufwendungen rund um die Vermietung und Verwaltung sowie Handwerkerkosten in voller Höhe. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mieteinnahmen versteuern.
Welche Nachteile hat
ein Haus mit Einliegerwohnung?
Höhere Kosten: Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet meist insgesamt eine größere Wohnfläche und wird – aufgrund der vielen Vorteile einer separaten Wohnung – zu einem höheren Preis verkauft. Sie müssen in der Regel mindestens 50.000 Euro mehr einplanen als für ein normales Einfamilienhaus.
Bürokratischer Aufwand: Mit der Vermietung gehen zahlreiche Pflichten einher. Unter anderem müssen Sie Mieter finden, einen Mietvertrag aufsetzen, die Mietkaution verzinst anlegen und bei Problemen jederzeit bereitstehen.
Kompromissbereitschaft: In einem Haus mit Einliegerwohnung leben Sie noch enger mit Ihren Mieter:innen zusammen als in anderen Wohnverhältnissen. Da Sie dadurch auf einen Teil Ihrer Privatsphäre verzichten müssen, haben Sie als Vermieter:in einer Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht und können den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen – aber mit einer längeren Frist – kündigen.
Wie finde ich ein geeignetes Zweifamilienhaus?
Auf welche baulichen Gegebenheiten sollte ich achten?
- Eigener Eingang: Einliegerwohnungen müssen einen eigenen Zugang haben. Je nach Grundriss ist dieser von außen oder über ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen. Achten Sie darauf, dass beide Wohneinheiten eine abschließbare Wohnungstür haben und so eindeutig voneinander getrennt sind.
- Lage im Haus: Einliegerwohnungen befinden sich oft im Tiefparterre oder im Dachgeschoss. Wenn Sie im Alter selbst darin wohnen wollten, ist eine barrierefreie Lage im Erdgeschoss die beste Wahl, zum Beispiel ein eigener Trakt in einem (Winkel-) Bungalow.
- Getrennte Zähler: Weniger Aufwand bei der Vermietung haben Sie, wenn Sie für die Einliegerwohnung eigene Strom-, Gas- und Wasserzähler anbringen lassen. Denn wenn Sie eine Wohneinheit vermieten, müssen Sie eine Betriebskostenabrechnung erstellen.
- Außenbereich: Falls das Grundstück groß genug ist, können Sie im Garten einen kleinen Bereich abtrennen, den Ihre Mieter:innen nutzen dürfen.
- Gute Isolierung: Beugen Sie Streit vor, indem Sie beim Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung auf gut gedämmte Wände achten. Insbesondere der Schall- und Trittschutz ist beim Wohnen Wand an Wand wichtig.
Wie viel kostet ein Haus mit separater Wohnung?
Häuser mit Einliegerwohnung sind teurer als normale Einfamilienhäuser. Der Kaufpreis hängt von der Wohnfläche, Ausstattung und den örtlichen Immobilienpreisen ab. In der Regel können Sie mit einem Aufschlag von 50.000 bis 80.000 Euro rechnen.
Steuervorteile beim Kauf
eines Hauses mit Einliegerwohnung
Damit Sie alle Aufwände rund um die Vermietung abschreiben können, muss die Einliegerwohnung folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Die beiden Wohneinheiten müssen klar voneinander getrennt sein.
- Die Einliegerwohnung muss über einen separaten Eingang erreichbar sein.
- Die Einliegerwohnung muss eine geringere Wohnfläche als die Hauptwohnung haben aber mindestens 23 Quadratmeter groß sein und über eine eigene Kochgelegenheit und ein Badezimmer verfügen
- Das Haupthaus muss von den Vermieter:innen selbst bewohnt sein.
Tipp: Getrennte Rechnungen und Verträge
Achten Sie im Kaufvertrag auf eine Aufteilung des Kaufpreises auf die beiden Gebäudeteile. Auch das Inventar und andere Gegenstände, die Sie womöglich mit der Immobilie erwerben, sollten den jeweiligen Wohnräumen zugeordnet sein.
Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen, schließen Sie am besten zwei Bauverträge für die Haupt- und die Einliegerwohnung. Ideal ist es, wenn im Grundbuch zwei unterschiedliche Grundbuchblätter angelegt werden. Dies können Sie zusammen mit der Baugenehmigung beantragen.
Haus mit vermieteter Wohnung finanzieren
Der große Vorteil einer vermieteten Einliegerwohnung ist, dass die Mieteinnahmen dabei helfen, den Hauskredit zurückzuzahlen. Wenn die Wohnung alle steuerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, können Sie die Schuldzinsen für die vermietete Wohneinheit in voller Höhe steuerlich geltend machen.
Schließen Sie mit Ihrer Bank am besten zwei getrennte Kreditverträge und achten Sie darauf, den Tilgungsanteil für das Haupthaus möglichst hoch und für die Einliegerwohnung möglichst gering anzusetzen. So sind die Zinskosten für die Einliegerwohnung am höchsten und Sie profitieren maximal vom Schuldzinsabzug.
Förderungen für den Kauf oder
Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung
Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder kaufen, das die KfW-Energiestandards erfüllt, können Sie von der KfW-Bank die doppelte Förderung beantragen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sieht pro Wohneinheit ein zinsgünstiges Förderdarlehen von jeweils bis zu 150.000 Euro sowie Zuschüsse von jeweils bis zu 37.500 Euro vor. Wenn Sie die Hauptwohnung selbst beziehen, können Sie in der Regel zudem das Wohneigentumsprogramm beantragen.
Was muss ich bei der Vermietung
einer Einliegerwohnung beachten?
Vermieter:innen und Mieter:innen wohnen in einem Zweifamilienhaus besonders dicht zusammen. Daher gibt es besondere Regelungen zum Kündigungsschutz.
Vereinfachtes Kündigungsrecht im Zweifamilienhaus
Gemäß der sogenannten Zweifamilienhaus-Regelung (§ 573a Abs.1 BGB) können Sie als Vermieter:in das Mietverhältnis ohne Begründung kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in solchen Fällen um zusätzliche drei Monate.
Einfachere Abrechnung der Heizkosten
Nicht immer gibt es im Haus mit einer Einliegerwohnung getrennte Zähleinheiten. Anders als bei einem normalen Mietverhältnis müssen Sie die Heizkosten daher nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen, sondern können eine Kostenpauschale festlegen.
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