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Von der Entscheidung über die Finanzierung bis hin zum Kaufabschluss: Wir führen Sie sicher durch sämtliche Schritte des Hauskaufs. Hier finden Sie alles, was Sie benötigen – Tipps für alle Phasen, kostenlose Rechner und Checklisten zum Download.
Haus vs. Wohnung kaufen
Dieser Ratgeber richtet sich vor allem an Hauskäufer:innen. Interessieren Sie sich für eine Eigentumswohnung? Dann müssen Sie ein paar mehr Punkte beachten, die mit der Eigentümergemeinschaft zusammenhängen. Lesen Sie dazu unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf.
Alt oder neu? Das ist die erste Frage, wenn Sie entscheiden, ein Haus zu kaufen. Bestandsimmobilien sind meist günstiger, müssen aber in dem Zustand genommen werden, in dem sie sind. Neben eventuellen Sanierungskosten kommen höhere Rücklagen für die Instandhaltung auf Sie zu.
Wenn Ihre Wahl auf einen Neubau fällt, können Sie ein neu gebautes Haus vom Bauträger kaufen oder selbst in die Bauherr:innen-Rolle schlüpfen und den Hausbau in Auftrag geben. Letzteres erfordert mehr Zeit und Aufwand, dafür können Sie Ihr Eigenheim individuell planen.
Ein Haus ersteigern statt kaufen: Bei Zwangsversteigerungen werden oft gute Häuser zum günstigen Preis angeboten. Außerdem sparen Sie die Kosten für Notar, Makler und Gutachter. Doch es gibt zahlreiche Risiken: In der Regel können Sie die Immobilie nicht vorab besichtigen und das Gutachten des Amtsgerichts ist in vielen Fällen ungenau oder veraltet. Wie das Bieterverfahren abläuft und was Sie beachten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber zu Zwangsversteigerungen.
Ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder lieber ein Reihenendhaus? Massivhaus oder Fertighaus? Ein Holzhaus im skandinavischen Stil, eine mediterrane Villa oder ein moderner Bungalow? Die Entscheidung für einen Haustypen ist eine Geschmacks- und oft auch eine Budgetfrage. Klären Sie frühzeitig, welche Art von Haus es werden soll, um gezielt suchen zu können.
Machen Sie so früh wie möglich einen Kassensturz: Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum für die monatliche Rate sowie Ihr Eigenkapital. Je mehr Vermögen Sie als Sicherheit in den Hauskauf einbringen können, desto günstigere Zinsen bieten Ihnen Kreditgeber. Tipp: Finanzieren Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten (noch einmal bis zu 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten etc.) aus Ihrem Eigenkapital.
Unser Tipp: Klären Sie die Rahmenbedingungen bereits vor der Suche nach dem passenden Haus, führen Sie erste Gespräche und vergleichen Sie verschiedene Angebote. Das hat 3 Vorteile:
Nutzen Sie unseren Rechner und finden Sie die besten Konditionen für Ihre Finanzierung. Sie können kostenlos drei unverbindliche Angebote anfordern.
Bedenken Sie, dass Sie nicht nur die monatlichen Raten Ihres Hauskredits zurückzahlen müssen, sondern auch als Eigentümer:in laufende Kosten tragen. Das sind vor allem:
Je nach baulichem Zustand, Personenzahl und Lebensgewohnheiten betragen die monatlichen Nebenkosten bei einem Haus zwischen 2,50 und 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für Reparaturen und die Instandhaltung sollten Sie eine Rücklage bilden – ähnlich der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Expert:innen empfehlen 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Neubau- und 2 Euro für Altbau-Häuser.
Legen Sie für sich Kriterien fest, die Ihnen bei einem Haus wichtig sind. Tipp: Erstellen Sie bei immonet.de einen Suchauftrag und erfahren Sie sofort, wenn es neue Kaufangebote in Ihrer Nähe gibt.
Für die Besichtigung bieten wir unsere kostenlose Checkliste zum Download an. Hier können Sie einzelne Objekte bewerten und – falls Sie mehrere Häuser besichtigen – miteinander vergleichen:
Verhandeln oder nicht? Vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage scheuen viele Käufer:innen das Verhandlungsgespräch, um in der Gunst der Verkäufer:innen nicht zu sinken. Oft preisen diese eine leichte Senkung des Kaufpreises aber bereits ein. Wenn Sie darüber hinaus Schwachstellen oder (baldigen) Sanierungsbedarf am Haus feststellen, haben Sie gute und berechtigte Argumente für eine Preisminderung. Das können zum Beispiel ein renovierungsbedürftiges Badezimmer, veraltete Rohre und Leitungen oder ein fehlender Parkplatz vor dem Haus sein.
Haben Sie sich mit den Verkäufer:innen geeinigt, geht’s meist schnell. Vor allem in den zwei Wochen vor dem Notartermin ist allerhand zu erledigen:
Wann sollte ich einen Vorvertrag schließen?
Ein Kaufvorvertrag ist dann sinnvoll, wenn Sie noch Zeit brauchen, um die Finanzierung zu klären. Er dient beiden Parteien als verbindliche Reservierung. Ein Rücktritt ist nur unter vorher definierten Bedingungen möglich. Da der Vorvertrag ebenfalls notariell beglaubigt werden muss, fallen Kosten an.
Wenn Sie Ihr Haus über einen Makler finden, ist meist eine Reservierungsvereinbarung sinnvoller: Er oder sie sichert Ihnen darin für einen bestimmten Zeitraum zu, die Immobilie keinen anderen Interessent:innen anzubieten.
Glückwunsch, Sie haben den Kaufvertrag unterschrieben! Jetzt dauert es noch einige Wochen, bis Sie offizielle(r) neue(r) Eigentümer:in sind. Sobald die Grundschuld Ihres Kreditgebers im Grundbuch eingetragen ist (darum kümmert sich der Notar), erhalten Sie die Zahlungsaufforderung.
Mit dieser Fälligkeitsmitteilung gehen Sie zur Bank, die das Darlehen auszahlt und zusammen mit Ihrem Eigenanteil überweist – meist auf ein Treuhandkonto des Notars.
Sobald die Verkäufer den gesamten Betrag erhalten, erfolgt die Schlüsselübergabe. Nach wenigen Wochen erhalten Sie eine Rechnung vom Finanzamt. Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, besitzen Sie das Haus offiziell.
Als Eigentümer:in haben Sie folgende Aufgaben:
Die meisten Menschen kaufen im Alter zwischen 30 und 50 Jahren ein Haus. Um den Kauf finanzieren zu können, müssen Sie ein regelmäßiges Einkommen und bereits Eigenkapital gespart haben. Mit zunehmendem Alter wird der Hauskauf schwieriger, da weniger Zeit bleibt, um den Hauskredit zu tilgen.
Generell ist aktuell aufgrund der nach wie vor niedrigen Bauzinsen eine gute Zeit, ein Haus zu kaufen. In manchen Regionen sind die Immobilienpreise allerdings so hoch, dass sich der Kauf – zumindest aus finanzieller Sicht – nicht mehr lohnt. Nutzen Sie unseren Mieten-Kaufen-Rechner als ersten Anhaltspunkt.
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten hinzu. Das sind vor allem:
Die Nebenkosten beim Hauskauf können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Wichtig ist, dass Sie ein sicheres Einkommen nachweisen können, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Tipp: Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner, um Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenüberzustellen und den Spielraum für die monatliche Rate zu ermitteln. Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte maximal 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen, damit Sie sich auch langfristig nicht übernehmen.
Sie sollten die Kaufnebenkosten (bis zu 15 Prozent des Kaufpreises) und mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst finanzieren können. Wie viel Eigenkapital nötig ist, hängt zum einen von Ihrer Kreditwürdigkeit und Zahlungskraft, zum anderen vom Wert der Immobilie ab. Die Bank bestimmt anhand des Beleihungswerts die maximale Darlehenssumme.
Ist die Nachfrage nicht allzu hoch, gibt es beim Kaufpreis oft etwas Spielraum. Wenn unabhängige Gutachter kleinere Mängel feststellen, haben Sie gute Argumente für die Preisverhandlung. Wenn Sie bei den Nebenkosten sparen wollen, können Sie auf einen Makler verzichten.
Spätestens wenn Sie in den Ruhestand gehen, sollten Sie wieder schuldenfrei sein.
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