Berechtigtes Interesse ermöglicht Fristverkürzung
Hat ein Mieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsverzicht unterschrieben, kann er bei Vorliegen eines berechtigten Interesses verlangen, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Die Regeln hierzu sind jedoch streng: „Anerkannt werden Gründe, die in der Konsequenz dazu führen, dass der Mieter massiv wirtschaftlich belastet wird, wenn der Vermieter ihn bindet“, erklärt Tobias Hundeshagen. Das sei etwa der Fall, wenn ein Arbeitnehmer von seiner Heimatstadt in eine andere Stadt versetzt wird. Ob ein freiwilliger Arbeitsplatzwechsel anerkannt wird, ist rechtlich umstritten.
Berechtigtes Interesse bei Änderung der familiären Situation
Eine Veränderung der familiären Situation – etwa eine Heirat oder die Geburt von Kindern – werden ebenfalls als berechtigtes Interesse anerkannt, wenn die Wohnung dadurch zu klein wird. Ebenso existiert ein berechtigtes Interesse, wenn ein Ehepartner stirbt und sich der verbleibende Gatte die Wohnung nicht mehr leisten kann beziehungsweise diese zu groß ist.
Auch gesundheitliche Gründe, die eine Änderung der Wohnsituation erfordern – etwa ein Umzug ins Pflegeheim oder die Notwendigkeit einer barrierefreien Wohnung – gelten als berechtigtes Interesse. „Ein Umzug in eine schönere Wohnung hingegen ist kein Grund“, so Hundeshagen.
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, muss er zudem einen Nachmieter stellen, der den Mietvertrag in der bisherigen Form übernimmt und dem Vermieter zuzumuten ist. Dabei spielt die Zahlungsfähigkeit eine große Rolle. Ablehnungen aufgrund der Herkunft des Nachmieters sind jedoch unlauter.
Untervermietung als Ausweichmöglichkeit
Akzeptiert ein Vermieter die Gründe seines Mieters für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages nicht, dann habe dieser laut Hundeshagen das Recht, sich einen Untermieter zu nehmen. „Das beendet den Mietvertrag nicht, entlastet den Mieter aber finanziell“, erklärt Hundeshagen.
Der Vermieter kann einer Untervermietung nur widersprechen, wenn triftige Gründe gegen die den potenziellen Untermieter sprechen. Versagt der Vermieter seine Zustimmung, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.
Hundeshagen empfiehlt: „Egal, ob man von einer Vier-Jahres- oder Drei-Monats-Frist betroffen ist, es macht immer Sinn für Mieter, das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Man sollte sich an einen Tisch setzen, die eigene Situation erläutern und seine Gründe vollumfänglich darlegen. Dann führt ein gemeinsames Gespräch in der Regel auch zu einer guten und einvernehmlichen Lösung.“
Eigene Nachmietersuche anbieten
Mieter können ihrem Vermieter auch die eigene Nachmietersuche anbieten. Insbesondere auf engen Wohnungsmärkten stehen die Chancen gut, einen passenden Kandidaten zu finden. Hilfreich ist es, den Vermieter frühzeitig zu fragen, welche Kriterien ihm wichtig sind. Weiter sollte geklärt werden, ob eine Mieterhöhung geplant ist. Schließlich müssen sowohl Interessenten als auch Vermieter wissen, ob der Mieter sich die Wohnung leisten kann.
Auch wenn der Vermieter sich damit einverstanden erklärt, dass der Mieter die Suche nach einem Nachmieter übernimmt, muss er sich nicht mit jedem Kandidaten einverstanden erklären. Mieter sind daher gut beraten, nur Interessenten vorzuschlagen, die den Anforderungen entsprechen.
Ausschlaggebend ist in erster Linie die finanzielle Situation des Interessenten. Kann er sich die Wohnung dauerhaft leisten? „Der potenzielle Nachmieter sollte auf jeden Fall seine Solvenz durch eine Selbstauskunft nachweisen“, so Hundeshagen. Außerdem sollte der Kandidat dem Experten zufolge in die Hausgemeinschaft passen. „Eine junge Familie etwa ist in einem Haus mit lauter Senioren nicht gut aufgehoben“, sagt Hundeshagen. Auch wäre eine 50-Quadratmeter-Wohnung für eine fünfköpfige Familie unpassend.
Der Vermieter benötigt alle Unterlagen und Informationen über die Kandidaten schriftlich. Will sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass die Kandidaten die Unterlagen direkt beim Vermieter einreichen, kann er sie sammeln und selbst übergeben.
Nach erfolgreicher Nachmietersuche: Mietaufhebung
Die besten Aussichten auf eine gute Lösung mit dem Vermieter haben Mieter auf engen Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage. Einigen sich Mieter und Vermieter, können sie einen Vertrag über die Mietaufhebung aufsetzen. „Dabei sollte im Vertrag festgehalten werden, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist. Alle Parteien, die am Mietvertrag beteiligt sind, sollten benannt werden und den Vertrag auch unterschreiben“, so Hundeshagen. Das bedeutet, dass bei einem Vermieter-Ehepaar oder einer Dreier-WG alle im Vertrag genannten Personen unterzeichnen müssen.
Darüber hinaus können laut Hundeshagen auch Nebenabreden im Vertrag getroffen werden. Das können beispielsweise Abschlagszahlungen oder Renovierungsarbeiten sein, die der Mieter im Gegenzug für eine frühere Beendigung des Mietvertrags übernimmt.