Baustelle eines Neubaus, Dachausbau

Zahlungsplan beim Hausbau oder Kauf vom Bauträger

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In Raten statt alles auf einmal: Einen Zahlungsplan gibt es immer dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die noch nicht gebaut ist. Erfahren Sie hier, wie typische Zahlungspläne für den Hausbau oder Neubau-Kauf aussehen und worauf Sie bei der Finanzierung achten sollten.

  • Bauherren zahlen nach Baufortschritt: Wenn wichtige Bauabschnitte fertiggestellt sind – zum Beispiel Rohbau, Dach, Innenputz oder Fassade – wird die nächste Rate fällig.  
  • Zahlungsplan und Bauablaufplan sind feste Bestandteile des Bauvertrags oder Kaufvertrags. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Höhe der bis zu 13 Abschlagszahlungen fest.
  • Auch die Auszahlung Ihres Baukredits richtet sich nach dem Zahlungsplan. Prüfen Sie jede Rechnung und leiten Sie sie an Ihren Kreditgeber weiter.
  • Verzögerungen auf der Baustelle können teuer werden: Banken verlangen für verspätet abgerufene Teilbeträge meist Bereitstellungszinsen. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Baupartner oder Bauträger dafür haftet.


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  • Sicherheit für Bauherren und Käufer: Sie gehen vor Baubeginn nicht zu weit in Vorleistung und verlieren bei einer Insolvenz des Baupartners nicht das gesamte Geld.
  • Sicherheit für Bauträger und Baufirmen: Auch Ihr Baupartner schützt sich mit einem Zahlungsplan vor zahlungsunfähigen oder -unwilligen Vertragspartnern.
  • Sicherheit für die Kreditgeber: Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit für den Baukredit. Um sicherzugehen, dass das Darlehen tatsächlich für den Hausbau bzw. Kauf vom Bauträger fließt, zahlen Kreditgeber nur nach Baufortschritt und gegen Vorlage der entsprechenden Rechnung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Mindestanforderung für den Zahlungsplan fest. Die erste Rate ist vorgeschrieben: Sie wird erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Änderungen im Vertrag sind möglich – aber nur, wenn sie zugunsten des Käufers oder Bauherren gehen. Bauträger dürfen die im MaBV vorgesehen Positionen zu 7 Teilzahlungen zusammenfassen.

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

30%

Fälligkeit der Teilzahlung

Nach Beginn der Erdarbeiten

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

28%

Fälligkeit der Teilzahlung

Nach Fertigstellung des Rohbaus inkl. Zimmererarbeiten

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

5,6%

Fälligkeit der Teilzahlung

Herstellung der Dachflächen und -rinnen

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,1%

Fälligkeit der Teilzahlung

Rohinstallation der Heizung

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,1%

Fälligkeit der Teilzahlung

Rohinstallation der Sanitäranlagen

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,1%

Fälligkeit der Teilzahlung

Rohinstallation der Elektroanlagen

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

7%

Fälligkeit der Teilzahlung

Fenstereinbau inkl. Verglasung

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

4,2%

Fälligkeit der Teilzahlung

Fertigstellung des Innenputzes

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,1%

Fälligkeit der Teilzahlung

Fertigstellung des Estrichs

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,8%

Fälligkeit der Teilzahlung

Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

8,4%

Fälligkeit der Teilzahlung

Bei Bezugsfertigkeit

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

2,1%

Fälligkeit der Teilzahlung

Abschluss der Fassadenarbeiten

Anteil am Bau- bzw. Kaufpreis

3,5%

Fälligkeit der Teilzahlung

Nach vollständiger Fertigstellung

Bitte beachten Sie: Diese Zahlen beziehen sich auf den Kauf von einem Bauträger, der auch das Baugrundstück anbietet. Wenn Sie bereits ein Grundstück haben oder selbst kaufen, beträgt die erste Rate maximal 20 Prozent. Hier finden Sie die Aufteilung des Zahlungsplans beim Hausbau.

Zahlungsplan vs. Auszahlungsplan

Achten Sie darauf, dass der Auszahlungsplan Ihres Baukredits an den Zahlungs- und Bauablaufplan im Bauvertrag gekoppelt ist. So können Sie einschätzen, wann welche Rate fällig wird, um den Kreditbetrag abrufen zu können. Beachten Sie:

  • Die Bank zahlt erst gegen Vorlage der jeweiligen Rechnung. Kommt es zu einem Bauverzug, fallen nach einer bestimmten Zeit Bereitstellungszinsen an.
  • Sie müssen in aller Regel Ihr Eigenkapital verbrauchen, bevor Sie auf das Fremdkapital der Bank zugreifen können.
  • Wenn Sie Anspruch auf ein staatliches Förderdarlehen haben, setzen Sie dieses am besten erst gegen Ende hin ein. Die KfW bietet in der Regel eine längere bereitstellungsfreie Zeit als die meisten Banken.    
  • Vergleichen Sie Finanzierungsangebote genau und lassen Sie sich ggf. beraten. Viele Banken bieten zwar zum Beispiel eine lange bereitstellungsfreie Zeit, schlagen dies aber wieder auf den eigentlichen Sollzins auf.

Prüfen Sie den Vertrag genau, zahlen Sie nicht zu früh und holen Sie sich Rat von Sachverständigen. Was Sie bei den Abschlagszahlungen für Ihren Neubau beachten sollten:

1. Lassen Sie Bauvertrag inkl. Zahlungsplan prüfen

Lassen Sie Ihren Bauvertrag und Zahlungsplan prüfen. Unterstützung erhalten Sie zum Beispiel bei Bauherren-Verbänden und Verbraucherzentralen. Profis können beurteilen, ob die Raten angemessen sind, der Zeitplan realistisch und die Baubeschreibung vollständig ist. Außerdem können sie einschätzen, welche Kosten noch auf Sie zukommen, denn selbst bei schlüsselfertigen Häusern ist nicht alles inklusive.  

2. Versuchen Sie, Vertragsstrafen auszuhandeln

Verzögerungen im Hausbau-Zeitplan können teuer werden: Bereitstellungszinsen, doppelte Mieten, Ersatzunterkunft … Achten Sie darauf, dass Ihr Baupartner bzw. Bauträger für Folgekosten haftet. Üblich sind 0,2 Prozent der gesamten Vertragssumme pro Werktag und maximal 5 Prozent für die gesamte Verzögerung. Achtung: Bauträger haften nur, wenn sie die Verzögerung verschuldet haben.

3. Prüfen Sie Rechnungen und führen Sie (Teil-) Abnahmen durch

Prüfen Sie Rechnungen genau, bevor Sie sie an Ihre Bank weiterleiten. Stimmen abgerechnete Leistung und Rechnungsbetrag mit den Vereinbarungen im Zahlungsplan überein? Idealerweise findet nach jedem Bauabschnitt eine Abnahme statt. Holen Sie sich dazu Rat von unabhängigen Sachverständigen.

4. Halten Sie bei Mängeln einen Teilbetrag zurück

Setzen Sie eine 14-tägige Frist zur Nachbesserung, wenn Sie bei einer Abnahme Mängel feststellen. Sie dürfen einen Betrag einbehalten, der mindestens doppelt so hoch ist, wie die Mängelbeseitigung voraussichtlich kostet.

5. Zahlen Sie die letzte Rate wirklich erst nach vollständiger Fertigstellung

Die letzte Rate ist erst nach vollständiger Fertigstellung fällig – nicht schon bei Bezugsfertigkeit. Zahlen Sie also erst, wenn Ihr Baupartner alle Leistungen erbracht und Sie das Gebäude (zusammen mit unabhängigen Sachverständigen) abgenommen haben. Vorsicht: Ziehen Sie unbedingt erst nach der Endabnahme ein. Ansonsten kann der Einzug bereits als Abnahme gewertet werden, ohne dass tatsächlich eine stattgefunden hat.

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