Mann sitzt alleine auf Sofa, sieht traurig und verstört aus

Scheidung: Was passiert
mit dem gemeinsamen Haus?

© Goodboy Picture Company / iStock

Für viele verheiratete Paare stellt sich nach der Trennung die Frage: Was soll mit der gemeinsamen Immobilie geschehen – verkaufen oder behalten? Und wie ist das mit dem gemeinsamen Kredit? Hier finden Sie Antworten und Tipps, wie Sie bereits in guten Zeiten Regelungen für den Scheidungsfall treffen.

  • Während des Trennungsjahrs können selbst Alleineigentümer:innen die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Partners verkaufen.
  • Niemand kann gezwungen werden, aus dem Haus oder der Wohnung auszuziehen – es sei denn, Partner oder Kinder sind in Gefahr. Wer freiwillig auszieht, erhält in der Regel eine Nutzungsentschädigung, bis die Scheidung rechtskräftig ist.
  • Nutzen Sie das Trennungsjahr, um zu entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Sie können sie verkaufen und den Verkaufspreis aufteilen, (vorübergehend) vermieten, den Kindern überschreiben oder eine Person übernimmt die Anteile der anderen und zahlt sie aus.
  • Kommen Sie zu keiner Einigung, bleibt nur eine Teilungsversteigerung – die finanziell ungünstigste Option.
  • Schaffen Sie am besten bereits bei der Eheschließung bzw. beim Hauskauf klare Regelungen für den Fall einer Trennung.

Wenn nach der Trennung ein Ehepartner nicht freiwillig auszieht, wird es schwierig. Selbst eine alleinige Eigentümerin oder ein alleiniger Eigentümer kann den anderen nicht einfach vor die Tür setzen. „Die Immobilie ist die gemeinsame Ehewohnung“, erklärt Christel Zimmermann, Fachanwältin für Familienrecht in Leipzig. Es bestehe ein ähnliches Verhältnis wie zwischen Vermietern und Mietern: Die Vermieterin kann die Bewohnerin auch nicht einfach rauswerfen. Es gibt allerdings Ausnahmen: Wird ein Partner gewalttätig, hat der Schutz des Partners und der Kinder Vorrang.

Wer auszieht, verliert nicht sofort sein Wohnrecht

Wer im Streit vorschnell ausgezogen ist, verliert damit nicht gleich die Rechte an der Wohnung. „Auch wenn einer der Partner ausgezogen ist, kann er nach einer gewissen Zeit wiederkommen und verlangen, wieder in das Haus einziehen zu dürfen“, erklärt Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus und Grund. Hat ein Partner allerdings sechs Monate nicht mehr im Haus gewohnt und auch nicht signalisiert, zurückkehren zu wollen, wird es mit dem Wiedereinzug schwierig.

Wie so oft ist die Situation vom Einzelfall abhängig. „Geht ein Partner in der Zeit der Trennung ins Ausland und signalisiert, danach wieder einziehen zu wollen, ist auch ein deutlich längerer Zeitraum kein Problem“, so Wagner. Am Ende ist es eine Frage der Beweislast, deshalb empfiehlt die Juristin in solchen Situationen, zuverlässige Zeugen hinzuzuholen.

„Im Zweifel muss man den Wiedereinzugswunsch schriftlich vertraglich festhalten“, so Wagner. Anders sieht es aus, wenn ein Partner nicht nur mit ein paar Taschen, sondern mit dem Möbelwagen auszieht: „Dann liegt die Vermutung nahe, dass der Wohnungswechsel endgültig geplant war.“

Beide Partner bleiben wohnen

Für das sogenannte Trennungsjahr – als Voraussetzung für die Scheidung – ist es rechtlich nicht zwingend notwendig, dass ein Partner auszieht. „Beide Eheleute können unter der gleichen Anschrift wohnen, wenn sie getrennt von Tisch und Bett leben“, sagt Fachanwältin Zimmermann. Am einfachsten umzusetzen ist das, wenn das Haus über eine Einliegerwohnung oder ähnliches verfügt.

Diese Variante ist aber selten. „Es gibt auch Regelungen, in denen die einzelnen Räume eines Hauses jeweils Partner 1 und Partner 2 zugeordnet werden. Die Nutzung von Räumen wie Küche und Bad wird dann per Zeitplan reglementiert“, berichtet sie aus der Praxis.

Tipp von der Expertin: Nichts überstürzen

„Grundsätzlich ist kurz nach der Trennung keine Eile geboten, eine Entscheidung über die Immobilie zu treffen. Lassen Sie lieber erst einmal alles sacken“, rät Christel Zimmermann. „Am Anfang einer Trennungszeit schlagen die Wogen noch so hoch, dass die wenigsten in der Lage sind, vernünftige Entscheidungen zu treffen. Und das ist auch erst mal nicht notwendig.“ Die Anwältin empfiehlt Getrennten, sich vom Partner nicht unter Druck setzen zu lassen. „Nach drei, vier Monaten ergeben sich oft Lösungen, an die man kurz nach der Trennung gar nicht gedacht hat“, so Zimmermann.

Finanzierungsrechner

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Wer Anteile am Haus besitzt und auszieht, hat in der Regel Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, bis die Scheidung rechtmäßig in Kraft tritt. Die Höhe hängt u.a. von diesen Faktoren ab:

  • Anteil an der gemeinsamen Immobilie
  • Einkommen
  • Anzahl der Kinder
  • Wert des Hauses
  • Ortsübliche Miete


Wenn sich beide Partner nicht auf eine Höhe einigen, entscheidet ein Familiengericht. In vielen Fällen wird die Nutzungsentschädigung mit dem Anspruch auf Trennungs- bzw. nachehelichen Unterhalt verrechnet.

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Wenn sich beide Eheleute einig sind, kann die Immobilie bereits in der Trennungszeit verkauft werden. Ohne Zustimmung des Partners dürfen aber selbst Alleineigentümer:innen Haus oder Wohnung nicht verkaufen. „Ist die Immobilie der wesentliche Vermögenswert des Paares, dürfen die Eheleute laut BGB nur gemeinsam bzw. mit Zustimmung darüber verfügen“, erklärt die Anwältin. Nach der Scheidung erlischt das Einwilligungserfordernis und der Alleineigentümer kann über das Haus frei entscheiden.

Wenn das Trennungsjahr vorüber und die Scheidung rechtskräftig ist, ändern sich die rechtlichen Voraussetzungen in Bezug auf die gemeinsame Immobilie. Dabei ist entscheidend, ob

  • sich beide Ex-Partner einig sind
  • wer als Eigentümer:in im Grundbuch steht
  • ob die Immobilie vor oder nach der Heirat erworben wurde
  • ob es einen Ehevertrag gibt

Kurz erklärt: Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich

Rein rechtlich ist eine Ehe eine Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung wird das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen (Vermögen bei der Scheidung minus Vermögen bei der Eheschließung) gleichmäßig auf die beiden Partner verteilt. Hat eine Person während der Ehe mehr erwirtschaftet, muss sie der anderen Person einen Zugewinnausgleich zahlen, damit die Differenz wieder gleich ist. Der Zugewinnausgleich greift nur, wenn sich die Ex-Eheleute nicht anders einigen bzw. kein Ehevertrag mit einer anderen Regelung (z.B. einer Gütertrennung vorliegt).

1. Immobilie verkaufen

Wenn sich beide Partner einig sind, können sie die Immobilie verkaufen und den Erlös aufteilen. Achtung bei einer laufenden Immobilienfinanzierung: Ist die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen, müssen Sie der Bank für die vorzeitige Ablösung des Kredits in der Regel eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

2. Immobilie vermieten

Wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder die Immobilie generell behalten wollen (zum Beispiel, um sie später den gemeinsamen Kindern zu überschreiben), können Sie die Wohnung bzw. das Haus vermieten. Bei dieser Option müssen Sie auch künftig gemeinsame Entscheidungen treffen, weshalb das Verhältnis nicht komplett zerrüttet sein sollte.

3. Auszahlung des Partners

Sie können sich im Rahmen der Scheidungsvereinbarung darauf einigen, das Haus auf eine Person zu übertragen. Die andere Person erhält die Hälfte des ursprünglich investierten Geldes und Sie einigen sich auf einen bestimmten Betrag. Die Voraussetzung ist, dass der neue Alleineigentümer bzw. die neue Alleineigentümerin genügend finanzielle Mittel hat.

Wichtig: Einigen Sie sich unbedingt schon vor oder direkt nach der Scheidung auf eine Überschreibung. Ansonsten müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Denn nur Ehepartner sind von dieser Einmalsteuer ausgenommen.

4. Auf Kinder überschreiben

Haben Sie gemeinsame Kinder und kein Interesse, die Immobilie selbst zu behalten, können sie das Haus auf Ihre Kinder überschreiben. Klären Sie vorher, ob Kinder die Immobilie finanziell halten können und ob Sie bei jüngeren Kindern gemeinsam als Verwalter auftreten wollen.

5. Zwangsversteigerung

Falls Sie sich nicht einigen können, was mit dem Haus passieren soll, bleibt als letztes Mittel die Zwangsversteigerung bzw. Teilungsversteigerung. Finanziell ist das die schlechteste Option, denn der Erlös fällt in der Regel geringer aus als bei einem Verkauf. Zudem mindern die Verfahrenskosten den Anteil beider Partner.

Sonderfall geerbtes Haus

Wenn jemand während der Ehe eine Immobilie erbt, fällt sie nicht unter den Zugewinnausgleich. Haben Sie allerdings die Immobilie gemeinsam renoviert, zählt die Wertsteigerung als gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen. Es zählt nur die Wertsteigerung, nicht das investierte Geld.

Hier ist entscheidend, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat. Sie bleiben auch dann Vertragspartner der Bank, wenn Sie sich ausbezahlen lassen haben und nicht mehr als Eigentümer:in im Grundbuch stehen. Das heißt: Wenn Ihr Ex-Partner seine Raten nicht mehr bezahlen kann, haften Sie.

Um aus der Haftung für die Hypothek entlassen zu werden, muss der Kreditgeber zustimmen. Genau hier sieht Julia Wagner von Haus und Grund oft ein Problem: „Vielfach entlassen die Geldinstitute ihre Kunden nicht aus den Verträgen, da zwei Kreditnehmer nun mal eine größere Sicherheit versprechen. Oft sind die neuen Konditionen auch so schlecht, dass es sinnvoller ist, die alten Verträge fortzuführen.“ So würden viele gute Scheidungsvereinbarungen an den Banken scheitern.

Eine Scheidung geht nicht nur mit einer Änderung der Steuerklasse einher. Informieren Sie sich auch über eventuelle Steuerzahlungen bei der Umschreibung oder dem Verkauf der Immobilie. Folgendes kann passieren:
 

  1. Bei der Überschreibung der Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an
    Will ein Ehepartner seinen Anteil der Immobilie auf den anderen überschreiben, dann ist dieser von der Grunderwerbsteuer befreit, solange diese Übertragung noch während der Ehe oder direkt im Zuge der Scheidung passiert. Eine zeitliche Grenze ist gesetzlich zwar nicht festgelegt, allerdings können sich Eheleute nicht unendlich lang auf die Scheidung berufen.
  2. Beim Verkauf fällt Spekulationssteuer an
    Wenn Sie die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft haben und vor dem Verkauf nicht mindestens 2 volle Kalenderjahre selbst darin gewohnt haben, fällt Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an. Lassen Sie sich am besten von Steuerprofis beraten.

Auch wenn Paare ungern an eine mögliche Trennung denken: Überlegen Sie vor der Hochzeit bzw. vor dem Immobilienkauf unbedingt, was im schlimmsten Fall passieren soll. Ein Ehevertrag zum Beispiel schafft klare Verhältnisse.


Weitere Tipps:

  • Wenn es einen Alleineigentümer oder eine Alleineigentümerin gibt, sollte nur diese Person den Kreditvertrag unterzeichnen.
  • Sind Sie zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen, sollten Sie auch die gleiche finanzielle Last tragen. Anderenfalls können und sollten Sie auch ungleiche Eigentumsanteile im Grundbuch vermerken lassen.

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