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Ohne Trauschein ins Eigenheim: Für unverheiratete Paare kann der Hauskauf kompliziert werden. Wie funktioniert die Finanzierung? Wem gehört das Haus? Was passiert bei einer Trennung oder dem Tod eines Partners? Mit einem Partnerschaftsvertrag sind Sie auf der sicheren Seite. Doch es gibt auch Alternativen. Erfahren Sie hier, wie Sie sich und die gemeinsame Immobilie als unverheiratetes Paar absichern können.
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Wenn Sie als unverheiratetes Paar ein Haus kaufen, unterzeichnen Sie – wie bei jedem Immobilienkauf – einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und die Besitzerverhältnisse werden ins Grundbuch eingetragen. Es gibt verschiedenen Möglichkeiten:
Unverheiratete sollten zusätzlich zum Kaufvertrag einen Partnerschaftsvertrag und einen Erbvertrag schließen. Eine Alternative zum Partnerschaftsvertrag ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Manche Unverheirateten gehen beim Hauskauf davon aus, dass die Liebe ewig hält, wollen nicht an Trennung denken oder vertrauen darauf, sich in Güte zu einigen. Lesen Sie hier, was mit dem Haus passiert, wenn es keinerlei vertragliche Regelungen gibt.
Eigentümer des Hauses ist der Lebenspartner, der im Grundbuch steht. Der andere Partner geht beim Ende der Lebenspartnerschaft leer aus, selbst wenn er Eigenkapital eingebracht oder über Jahre hinweg die Kreditraten bezahlt hat. Stehen beide Lebensgefährten im Grundbuch, erfolgt die Aufteilung 50:50, falls kein anderes Verhältnis der Hausanteile vereinbart wurde.
Kein Aufwand und keine Kosten für zusätzliche Verträge
Keine Absicherung bei Trennung oder Tod eines Partners.
Gefahr von Streit und juristischen Auseinandersetzungen.
Im schlimmsten Fall kommt es zur Teilungsversteigerung mit finanziellem Verlust.
Können sich die beiden Ex-Partner nicht einigen, wer das Haus bekommt, droht eine Teilungsversteigerung. Wie bei der Zwangsversteigerung wird sie richterlich angeordnet und ist meist mit finanziellen Verlusten verbunden. Im schlimmsten Fall beträgt der Erlös der Teilungsversteigerung nur 50 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts. Dieser Betrag wird dann entsprechend der Besitzverhältnisse auf die Partner verteilt.
Ohne Erbvertrag gehen Unverheiratete beim Tod des Partners leer aus. Anders als Ehepartnern steht ihnen auch kein Pflichtanteil zu. Ist der noch lebende Partner im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, bleibt ihm noch sein Teil an Grundstück und Immobilie, der andere Teil geht an die gesetzlichen Erben. Das sind die Kinder des Verstorbenen bzw. bei Kinderlosen die Eltern oder andere Verwandte. Der Hinterbliebene und die Erben bilden eine Eigentümergemeinschaft. Können sie sich nicht einigen, ob das Haus verkauft wird oder eine Partei die andere auszahlt, droht auch hier eine Teilungsversteigerung.
Ein Partnerschaftsvertrag bzw. Darlehensvertrag funktioniert wie ein Ehevertrag für Unverheiratete. Darin können Sie regeln, was bei Beziehungsende passiert: wer das Sorgerecht für die Kinder bekommt, wer wem wie viel Unterhalt zahlt und was mit dem gemeinsamen Haus passiert.
Ein Partnerschaftsvertrag (auch Lebenspartnerschaftsvertrag oder Darlehensvertrag genannt) ist ein privatrechtlicher Vertrag, in den Sie nahezu alles schreiben können, was Sie möchten – vorausgesetzt, dass Ihre individuellen Klauseln gegen keine Gesetze verstoßen. Zudem muss ein Notar den Partnerschaftsvertrag beglaubigen. Das gilt auch für Änderungen. Denn Sie können den Partnerschaftsvertrag immer wieder an neue Lebenssituationen anpassen, zum Beispiel wenn Sie Kinder bekommen oder sich die berufliche Situation eines Lebenspartners ändert.
Einer der wichtigsten Punkte im Partnerschaftsvertrag ist, wer das Haus nach der Trennung bekommt. Zudem sollten Sie festlegen, welche Ablöse der andere Partner dafür erhält und bis wann er oder sie ausziehen muss. Tipp: Legen Sie im Partnerschaftsvertrag eine Ausgleichszahlung in Raten fest. So verhindern Sie, dass das Haus am Ende doch verkauft werden muss, weil der eine Partner die Gesamtsumme nicht auf einmal aufbringen kann.
Im Partnerschaftsvertrag können Sie auch festlegen, dass die Eigentumsanteile am Haus oder der Wohnung den Finanzierungsanteilen entsprechen. Das heißt: Je mehr Geld ein Lebensgefährte in die gemeinsame Immobilie steckt (sowohl in Form von Eigenkapital als auch bei der Tilgung der Baufinanzierung), desto mehr davon gehört ihm auch.
Auch Eigenleistungen beim Hausbau oder einer späteren Renovierung können so abgegolten werden. Ein Beispiel: Investiert ein Partner über Wochen hinweg seine freien Abende und Wochenenden, um bei den Bauarbeiten selbst mit anzupacken, so kann im Partnerschaftsvertrag für diese Eigenleistungen ein Geldbetrag festgeschrieben werden, den er oder sie nach dem Ende der Lebenspartnerschaft erhält (oder um den sich die Ablösesumme entsprechend verringert).
Wichtig, wenn Nachwuchs kommt: Meist steckt ein Partner karrieretechnisch zugunsten der Kinderbetreuung zurück. Damit verändern sich oft auch die Finanzierungsanteile. Eine wichtige Frage deshalb: Soll sich der Eigentumsanteil weiterhin am Finanzierungsanteil bemessen? Oder ist ein Ausgleich für den finanziell schlechter gestellten Partner geplant?
Ein Partnerschaftsvertrag, in dem es auch um die Verteilung eines Immobilien- oder Grundstückvermögens geht, ist nur mit Siegel vom Notar gültig – und das ist nicht ganz günstig. Als Faustregel können Sie mit 5 Euro pro 1.000 Euro Vermögenswert rechnen. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro würde der Partnerschaftsvertrag 1.500 Euro kosten. Falls Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, kommen diese Kosten oben drauf. Meist bieten aber auch Notare fachkundige Beratung, die bereits in den Gebühren enthalten ist.
Gut zu wissen
Eine notarielle Beglaubigung ist nur nötig, wenn der Partnerschaftsvertrag den Besitz einer Immobilie oder eines Grundstücks umfasst. Regeln Sie damit nur die Aufteilung des Geldvermögens und die Kosten Ihrer gemeinsamen Lebensführung, können Sie sich den Gang zum Notar sparen.
Beide Partner sind im Trennungsfall abgesichert
Sie können individuelle Regelungen treffen
Anpassungen sind jederzeit möglich
Sie benötigen einen Notar
Auch für Anpassungen werden Kosten fällig
Bei einer Trennung treten genau die Klauseln in Kraft, die Sie im Lebenspartnerschaftsvertrag festgelegt haben. Der Vorteil: Sie haben bereits in guten Zeiten alle Eventualitäten geklärt und müssen sich in der emotional belastenden Situation nicht mehr damit auseinandersetzen. Angefochten werden kann der Vertrag nur in schweren Fällen, zum Beispiel wenn er unter Drohung oder Täuschung zustande gekommen ist, gravierende Formfehler enthält oder die notarielle Beurkundung fehlt.
Achtung bei geänderten Besitzverhältnissen
Haben Sie im Partnerschaftsvertrag vereinbart, dass Partner A vom Miteigentümer zum alleinigen Eigentümer des Hauses wird und Partner B auszahlt, wird Grunderwerbsteuer fällig. Anders als bei Ehegatten sind unverheiratete Paare nicht davon befreit. Außerdem muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden, wodurch Notarkosten anfallen.
Noch weniger als an Trennung will man an den Tod des Partners denken. Mit einem Partnerschaftsvertrag sorgen Sie nur für die Trennung zu Lebezeiten vor. Da Nicht-Verwandten nicht mal ein Pflichtanteil zusteht, sollten Sie den Ernstfall in einem Erbvertrag regeln.
Alternativ können sich unverheiratete Paare als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eintragen lassen. Die GbR wird zum Zweck des gemeinsamen Hauskaufs gegründet und als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen.
Zusätzlich zum Grundbucheintrag ist ein Gesellschaftervertrag nach § 705 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nötig, der die Anteile am Gemeinschaftsbesitz festlegt. Der Vorteil: Wenn sich die Anteile an der Immobilie ändern, muss nicht jedes Mal der Grundbucheintrag angepasst werden, sondern nur der Gesellschaftervertrag. Darin lässt sich auch eine bewegliche Anteilsquote vereinbaren, die an die tatsächlich geleisteten Finanzierungsbeiträge gekoppelt ist. Die Eigentumsanteile können sich um bis zu 95 Prozent verschieben, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Ein weiterer Vorteil in puncto Diskretion: Die Gesellschafter werden im Grundbuch zwar namentlich genannt, nicht aber die genauen Eigentumsverhältnisse.
Ein großer Nachteil der Rechtsgemeinschaft: Sie müssen über das Gesellschaftsvermögen – also die Immobilie – Buch führen und alle Ausgaben für das Haus genau festhalten. Das ist oft mit großem Aufwand verbunden, weshalb sich die meisten unverheirateten Lebenspartner beim Hauskauf für einen Partnerschaftsvertrag entscheiden. Ein Gesellschaftervertrag dagegen ist ideal für Partner, deren Finanzierungsanteile sich häufig ändern, weil sie zum Beispiel variable Gehälter haben oder häufige Sondertilgungen leisten.
Bei Änderungen muss das Grundbuch nicht angepasst werden, sondern lediglich der Gesellschaftervertrag
Die genauen Besitzverhältnisse sind für Außenstehende nicht einsehbar
Bei einer Verschiebung der Eigentumsanteile (bis zu 95 Prozent) fällt keine Grunderwerbsteuer an
Ein Notar ist nötig
Sie müssen über das Gesellschaftsvermögen Buch führen
Regelungen sind auf die Immobilie beschränkt
Der Gesellschaftervertrag legt genau fest, was passiert, wenn Sie die Partnerschaft und damit die Rechtsgemeinschaft auflösen. Wie beim Partnerschaftsvertrag können Sie unter anderem Regelungen treffen,
Im Gesellschaftervertrag können Sie Vereinbarungen für den Todesfall treffen – zum Beispiel, dass die Anteile des Verstorbenen an den Hinterbliebenen fallen. Ein Ausgleichsanspruch für die gesetzlichen Erben, der zu untragbaren finanziellen Belastungen für den Partner führen kann, lässt sich vertraglich ausschließen.
Das gesetzliche Erbrecht gilt bei Unverheirateten nicht, wodurch der Hinterbliebene im schlimmsten Fall von Kindern oder anderen Verwandten des Verstorbenen vor die Tür gesetzt werden kann. Sie sollten beim Immobilienerwerb daher auch die Absicherung bei Tod eines Partners klären.
Bei einem Erbvertrag können Unverheiratete sich gegenseitig als Alleinerben des gemeinsamen Hauses einsetzen. Kinder und andere Erben nach der gesetzlichen Erbfolge erhalten die Immobilie erst dann, wenn beide Lebenspartner verstorben sind. Für den Fall einer Trennung können Sie ein einseitiges Rücktrittsrecht vereinbaren.
Vorsicht bei einem gemeinsam verfassten handschriftlichen Testament: Das Erbrecht erkennt dieses bei unverheirateten Paaren nicht an. Auch zwei unabhängige Testamente haben ihre Tücken, denn sie können ohne Wissen und Zustimmung des Partners wieder geändert werden. Das sogenannte Berliner Testament, das einen einseitigen Widerruf ausschließt, ist nur für Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner möglich. Der Erbvertrag ist für Unverheiratete daher die sicherere Alternative.
Da unverheiratete Partner in keiner verwandtschaftlichen Beziehung zueinanderstehen, kommt eine hohe Erbschaftssteuer auf den Hinterbliebenen zu. Der Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro. Auf den Rest des vererbten Immobilienwerts werden 30 Prozent Erbschaftssteuer fällig. Ab einem Wert von 13 Millionen Euro steigt der Satz auf 50 Prozent.
Absicherung gegen solche unerwarteten finanziellen Belastungen bietet eine Lebensversicherung zugunsten des Partners.
Wollen Sie die gesetzliche Erbfolge nicht aussetzen, den Partner aber schützen möchten, können Sie ein Vorkaufsrecht für das gemeinsame Haus vereinbaren. Sprich: Wollen die Erben das Haus verkaufen, kann der Hinterbliebene sie auszahlen. Um Streit vorzubeugen sollten Sie festlegen, mit welcher Höhe der Wert der Immobilie angesetzt wird, beziehungsweise wie dieser – da er sich im Laufe der Jahre verändern kann – ermittelt werden soll.
Eine weitere Möglichkeit, den Partner vor dem Verlust seines Heims zu schützen, ist das alleinige Wohnrecht auf Lebenszeit. Zwar erben die Angehörigen die Immobilie, der hinterbliebene Partner darf aber bis zu seinem eigenen Tod in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben. Erst danach können die Erben mit dem Haus machen, was sie wollen.
Für die Bank spielt es keine Rolle, ob Sie verheiratet oder unverheiratet sind. Für die Baufinanzierung zählt allein Ihre Kreditwürdigkeit, also ob Sie voraussichtlich in der Lage sind, den Immobilienkredit zurückzuzahlen. Bei einem gemeinsamen Kredit haften beide Partner zu 100 Prozent. Kann einer von beiden nicht mehr zahlen, muss der andere einspringen.
Zwei getrennte Kredite für dieselbe Immobilie sind bei den wenigsten Banken möglich. Schließlich will der Kreditgeber der erstrangige Schuldner sein, also bei einem Zahlungsausfall auf die Immobilie zugreifen können.
Tipp: Schreiben Sie auch die Finanzierung im Partnerschaftsvertrag fest: wer welchen Eigenkapitalanteil einbringt, wie die monatliche Rate aufgeteilt ist und wer die Kreditrückzahlung nach dem Ende der Beziehung übernimmt. Achtung: Den Kredit zu kündigen, ist eine teure Lösung. Meist wird dann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.
Auch eine spätere Eheschließung bzw. eingetragene Lebenspartnerschaft ist eine Eventualität, die Sie im Partnerschaftsvertrag oder Gesellschaftervertrag aufnehmen sollten. Die größte Änderung aus juristischer Sicht: Mit der Ehe gehen Sie eine Zugewinngemeinschaft ein. Der Wert, den Ihr Haus ab diesem Zeitpunkt gewinnt (Vermögenszuwachs), wird bei einer Scheidung aufgeteilt – es sei denn, Sie schließen einen Ehevertrag mit anderen Vereinbarungen.
Ist es angesichts der vielen nötigen Regelungen doch besser, vor einem Hauskauf den Bund der Ehe zu wagen? Wir haben zwei Experten befragt: Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer und Inka-Marie Storm, Referentin für Immobilienrecht beim Verband Haus und Grund.
Hüren: Bei der Anschaffung gemeinsamer Vermögenswerte sollten sich Paare frühzeitig Gedanken machen, was bei Trennung, Tod, einer späteren Eheschließung und anderen Situationen mit dem gemeinsamen Haus geschehen soll. Man sollte immer bedenken: Alles was nicht geregelt ist, bietet später Streitpotenzial.
Storm: Wenn sich die Lebensplanung oder Absprachen ändern, ist es sehr wichtig, dass man Änderungen notariell beurkunden lässt. Sonst kommt man im Notfall in Beweisnot.
Hüren: Grundsätzlich können die Vereinbarungen zu jedem Zeitpunkt angepasst werden. Das Problem ist jedoch, dass sich in der Praxis immer wieder zeigt: Wenn Vereinbarungen nicht von Anfang an getroffen werden, macht man das später gar nicht mehr.
Hüren: Am einfachsten ist es, vor dem Kauf einer Immobilie zu heiraten. Tatsächlich entschieden sich einige Lebensgemeinschaften, konfrontiert mit den komplizierten Regelungen, für den Gang vors Standesamt. Dafür sprechen im Übrigen auch Vorteile bei der Grunderwerbsteuer bei gegenseitiger Übertragung (Befreiung) und im Erbschaftsrecht (höhere Freibeträge für Ehegatten).
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