Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Haben etwa Mieter mit entsprechenden Allergien das Recht, in einem tierfreien Haus zu leben? Wir haben mit unserer Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt über dieses Streitthema gesprochen und das BGH-Urteil einordnen lassen.

Immonet: Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Hunde- oder Katzenhaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret – und dies ist wichtig – überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung darüber sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde?

Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind. Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 Zentimeter schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

Sind kleine Hunde „echte“ Hunde oder gehören sie eher zur Kategorie Kleintiere? Die Gerichte sind sich uneinig, denn die Rechtslage ist schwierig und betrifft nicht immer nur Mieter und Vermieter, da beispielsweise auch allergische Hausbewohner ihr Recht auf ein tierfreies Haus geltend machen können. Wir haben die wichtigsten Informationen und Urteile zur Haltung von kleinen Hunden gesammelt.

Kann der Wohnungseigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumen, als ihm selbst gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zustehen? In dieser Fragestellung kommt es zum Konflikt zwischen zwei unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, nämlich dem Wohnungseigentumgesetz (WEG) auf der einen und dem Mietvertrag bzw. Mietrecht auf der anderen Seite. Wie Gerichte mit diesem Problem in der Praxis verfahren, lesen Sie hier.

Konflikt verschiedener Rechtsverhältnisse

Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bzw. der sogenannten Teilungserklärung und den Beschlüssen. Die Rechtslage zwischen dem vermietenden Sondereigentümer und seinem Mieter hingegen bestimmen sich nach dem Mietrecht bzw. dem Mietvertrag. Sind diese Rechtsverhältnisse nicht deckungsgleich, weil z.B. der Mieter nach seinem Mietvertrag mehr Rechte gegenüber seinem vermietenden Sondereigentümer hat als dieser gegenüber der WEG, kann es zu Konflikten kommen.

Beispiel aus der Praxis

Das Landesgericht Nürnberg-Fürth hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. In einer Eigentümergemeinschaft war der Beschluss gefasst worden, ab sofort keine Hunde – abgesehen von Blinden- und Behindertenhunden – zu dulden. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Später gab es einen Mieter in der Anlage, der einen friedlichen, nicht störenden Hund besaß, was er laut Mietvertrag auch durfte. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Mieter auf Abgabe des Hundes (LG Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen 19 S 2183/09).

Uneinigkeit der Gerichte

Das Landesgericht Nürnberg-Fürth wies die Klage ab, weil der Hund nicht gefährlich sei und die Tatsache, dass er entgegen der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gehalten werde, keinen Anspruch gegen den Mieter begründe. Ein Wohnungseigentümer könne, so das Landgericht, seinem Mieter mehr Rechte im Mietvertrag einräumen, als er selbst gegenüber der WEG besitze.

Das Oberlandesgericht München (ZMR 1992, 639) und das Oberlandesgericht Stuttgart (WuM 1992, 553) haben hinsichtlich dieser Fragestellung jedoch ein anderes Urteil gefällt. In den dort verhandelten Fällen billigten beide Gerichte der Eigentümergemeinschaft einen direkten Anspruch gegen den Mieter aufgrund des Verstoßes gegen die Teilungserklärung bzw. die Beschlusslage zu.

Tipp von Rechtsexperten

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sind nicht kongruent. Vermietenden Sondereigentümern ist dringend zu empfehlen, die Mietverträge bzw. die Hausordnung – wie auch die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung – an die in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln anzugleichen. In den meisten Fällen dürften die Gerichte zugunsten der klagenden Eigentümergemeinschaft entscheiden.

Tierhalter haben es häufig schwer, eine Wohnung zu finden, in der auch ihre Lieblinge willkommen sind. Viele Vermieter wollen Rücksicht auf die restlichen Mieter nehmen und sträuben sich besonders gegen Hunde – je größer und lauter die Tiere, desto stärker die Ablehnung. Wir fassen für Sie die wichtigsten Rechtsfragen zur Haustierhaltung zusammen und geben Ihnen Tipps, wie Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin beim Thema Haustierhaltung vielleicht umstimmen können.

Rechte und Pflichten von Haustierbesitzern

• Bei größeren Haustieren wie Hunden und Katzen wird die Haltung im Mietvertrag geregelt. Hier hat der Vermieter das Recht, Verbotsklauseln einzubauen. Wenn eine solche Klausel fehlt, heißt das aber noch nicht, dass ein Hund ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden darf. Landen solche Fälle vor Gericht, bekommen Vermieter zumindest in städtischen Gegenden häufig Recht. Achtung: Blindenhunde sind von dieser Klausel nicht betroffen und dürfen in jedem Fall gehalten werden.
• Kleintiere (Wellensittich, Meerschweinchen, Zierfische, etc. …) dürfen grundsätzlich immer in der Wohnung gehalten werden. Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist folglich unwirksam.
• Der Vermieter kann sich das Recht vorbehalten, bei jedem Haustier im Einzelfall zu entscheiden, ob er die Haltung zulässt oder nicht. Ablehnen darf er die Haltung aus triftigen Gründen, zum Beispiel bei Kampfhunden oder potenziell gefährlichen Exoten.
• Hat der Vermieter die Tierhaltung einmal erlaubt, hat er es schwer, diese Erlaubnis zu widerrufen. In Einzelfällen ist dies aber möglich, z.B. wenn von dem Tier eine Ruhestörung, Gefahr oder unzumutbare Verschmutzung ausgeht.
• Vorsicht: Wenn der Vermieter die Tierhaltung untersagt hat und Sie sich trotzdem einen Hund oder eine Katze zulegen, hat der Vermieter das Recht, auf Unterlassung zu klagen. Bei Verstoß gegen das Urteil kann sogar eine fristlose Kündigung drohen.
• Passt das Tier überhaupt in die Wohnung? Achten Sie darauf, dass ihr Liebling genug Platz hat und in der Nähe genug Auslaufflächen zur Verfügung stehen.

So überzeugen Sie den Vermieter von Ihrem Haustier

• Schließen Sie eine Haftpflichtversicherung für Ihren Hund oder Ihre Katze ab. Das ist wichtig, falls Ihre Haustiere das Parkett oder die Wände zerkratzen.
• Schon bei der Wohnungssuche können Sie prüfen, ob Hunde oder Katzen willkommen sind. Bei unserer Suche auf immonet.de können Sie einfach die Option „Haustiere erlaubt“ anklicken – schon werden Ihnen nur noch entsprechende Ergebnisse angezeigt.
• Spielen Sie bei der Wohnungsbesichtigung gleich mit offenen Karten und nehmen Sie Ihren Hund mit zum Termin. So bekommt der Vermieter gleich einen (guten) Eindruck von Ihrem Tier.
• Bitten Sie Ihren vorherigen Vermieter darum, Ihnen ein Schreiben anzufertigen, in dem notiert ist, dass das Tier keine Probleme verursacht hat.
• Sprechen Sie vorab mit den Nachbarn, die bereits einen Hund oder eine Katze haben. Wie haben sie gegenüber dem Vermieter argumentiert? Sammeln Sie gute Gründe für eine Erlaubnis der Tierhaltung.