Wer als Mieter eine Abmahnung ignoriert und sein Verhalten nicht ändert, muss mit gravierenden Folgen rechnen: „Vermieter können mit einer Abmahnung eine fristlose Kündigung vorbereiten“, sagt Ropertz. Denn bevor ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen darf, muss er in den meisten Fällen eine Abmahnung aussprechen. Es bedarf dann allerdings keiner weiteren Abmahnung mehr, wenn der Mieter die Warnung ignoriert und wiederholt das vertragswidrige Verhalten zeigt. In diesem Fall kann der Vermieter dann direkt ein Räumungsverfahren einleiten.

Eine Abmahnung von Mietern kann zahlreiche Ursachen haben, doch bestimmte Fälle treten sehr häufig auf und sind rechtlich allgemein anerkannt. Dazu gehören Wiech zufolge eine nicht erlaubte Hundehaltung oder eine nicht mit dem Vermieter abgestimmte Untervermietung.

Häufiger Anlass für Abmahnungen sind dem Experten zufolge auch Zahlungsverzögerungen. Zahlt ein Mieter den Wohnzins regelmäßig zu spät, rechtfertigt das eine Abmahnung. Im eigenen Interesse sollten Mieter dann dringend darauf achten, die nächste Miete pünktlich zu überweisen.

Auch die Überbelegung einer Wohnung kann ein Grund für eine Abmahnung sein. „Die Kriterien, wann eine Wohnung überbelegt ist, hängen auch von den regionalen Gepflogenheiten ab“, sagt Wiech. In der Regel gelte jedoch, dass zehn Quadratmeter pro Person noch angemessen seien. Beispiel: Wohnen also vier Erwachsene – dazu zählen mietrechtlich alle Personen ab 13 Jahren – auf 30 Quadratmetern, gilt die Wohnung als überbelegt.

Hat der Mieter die Wohnung baulich verändert und den Eingriff nicht mit dem Vermieter abgestimmt, kann dieser den Mieter ebenfalls abmahnen und verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird. Auch wer laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist, den Flur zu putzen und dem mehrfach nicht nachkommt, muss mit einer Abmahnung rechnen.

Ruhestörungen können ebenfalls eine Abmahnung zur Folge haben. Laute Musik zur nachtschlafenden Zeit, häufige Partys oder andere Belästigungen der Nachbarn genügen als Rechtfertigung. Im Zweifel müssen die zuständigen Richter entscheiden, ob eine Abmahnung gerechtfertigt ist oder nicht.

Auf eventuelle Fristen zum Beheben der Vertragsstörung können Mieter nach einer Abmahnung nur bedingt hoffen. Verhaltensweisen beispielsweise, die zu einer Ruhestörung führen, können schließlich sofort abgestellt werden. Anders kann die Situation aussehen, wenn etwa die Abmahnung mit einer unerlaubten Tierhaltung begründet wird. „In so einem Fall kann dem Mieter schon mal eine Frist von ein paar Wochen eingeräumt werden“, sagt Ropertz. Allerdings betont der Experte, dass die Fristen für solche Fälle gesetzlich nicht geregelt sind – einen Anspruch auf eine Frist haben Mieter nicht.

Wann dürfen Vermieter ohne Abmahnung kündigen?

Bestimmte Vergehen seitens der Mieter erfordern keine Abmahnung, sondern können direkt zu einer fristlosen Kündigung führen: Bedrohen Mieter beispielsweise ihre Nachbarn oder werden ihnen gegenüber sogar gewalttätig, sind Vermieter nicht zu einer Abmahnung verpflichtet. Mieter, die den Vermieter oder dessen Angehörige beleidigen, müssen ebenfalls mit einer direkten Kündigung rechnen.

Zwar kann eine Abmahnung auch mündlich ausgesprochen werden, aber dennoch gelten einige formale Anforderungen. So muss der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters beschreiben. „Das erfordert keinen Besinnungsaufsatz, aber der Mieter sollte nachvollziehen können, welches Verhalten er ändern muss“, sagt Ropertz. 

Zudem muss die Abmahnung die Ankündigung enthalten, dass bei gleichbleibendem Verhalten die Kündigung folgen wird. Der Vermieter muss die fristlose Kündigung also bereits im Schreiben beziehungsweise in der mündlichen Verwarnung androhen.

Da die Wahrung von Inhalt und Form bei einer mündlichen Abmahnung vor Gericht kaum zu beweisen ist, existiert die mündliche Form in der Praxis kaum noch. Falls Vermieter eine mündliche Abmahnung aussprechen, schicken sie für gewöhnlich eine schriftliche Variante hinterher.

Es ist wichtig, dass die Abmahnung an den richtigen Ansprechpartner adressiert ist. Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Vertragspartner eingetragen, so müssen in dem Schreiben alle Mieter genannt werden. Dasselbe gilt, falls mehrere Personen als Vermieter gelten, etwa im Fall einer Erbengemeinschaft.

In manchen Fällen ist der Mieter auch dann der richtige Ansprechpartner, wenn er nicht der eigentliche Verursacher des Problems ist. Erhält ein Untermieter oder Mitbewohner beispielsweise ständig lauten Besuch, so ist der Hauptmieter für diesen verantwortlich.

Die Abmahnung liegt auf dem Tisch, doch Sie als Mieter können die Gründe nicht nachvollziehen? „In der Regel wird ein Vermieter nur dann eine Abmahnung aussprechen, wenn er sich sicher ist, dass dies gerechtfertigt ist“, sagt Wiech. Ist der Mieter damit nicht einverstanden oder sieht den Anlass als nicht gerechtfertigt an, sind seine Mittel beschränkt – und vor allem wenig wirksam.

„Man kann als Mieter seine Position schriftlich darlegen, aber man muss das nicht unbedingt“, sagt Ropertz. Denn es spielt dem Mietexperten zufolge letztlich keine Rolle, ob man sich wehrt oder nicht. Im Zweifel muss die Sache ohnehin ein Gericht klären, wenn die Räumungsklage verhandelt wird.

In einem Kündigungsprozess hat der Vermieter durch die Abmahnung keinen Beweisvorteil, er muss vor Gericht alle Vertragsverletzungen des Mieters nachweisen. Das Mietrecht gewährt dem Mieter daher auch keinen Beseitigungsanspruch, wenn eine Abmahnung unberechtigt war.