Vermietende dürfen die Mietkaution oder Teile davon nur für bestimmte Forderungen einbehalten. Dazu gehören:

• Ausstehende Miete
• Nebenkostennachzahlungen
• Noch zu erwartende Nebenkostennachzahlungen
• Mängel

Welche Mängel deckt die Mietkaution?

Bevor Sie aus Ihrer alten Wohnung ausziehen, sollten Sie mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter klären, in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden muss. Wurde beispielsweise vereinbart, die Wände weiß zu streichen und Bohrlöcher zu verputzen? Diese Fragen sind meistens im Mietvertrag geregelt.

Wenn Sie alle geforderten Punkte erledigt haben, können Sie der Wohnungsübergabe entspannt entgegenblicken. Bestehen Sie dabei unbedingt auf die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, das sowohl Sie als auch die Vermietenden nach der Übergabe unterzeichnen und anerkennen.

Das Übergabeprotokoll: Wichtig für beide Seiten

Das Übergabeprotokoll ist für beide Mietparteien gleichermaßen wichtig. Hier werden eventuelle Mängel festgehalten und zur Nachbesserung protokolliert. Entstehen Streitpunkte bezüglich der Rechtmäßigkeit und der Zuständigkeit für einzelne Mängelbehebungen, werden diese ebenfalls notiert.

Wenn die Begehung der Wohnung abgeschlossen ist und alle Mängel und Kommentare vermerkt wurden, kann das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet und somit (rechtlich bindend) anerkannt werden. Der Zweck dieses Übergabeprotokolls besteht darin, den Zustand einer Wohnung beweissicher festzuhalten, um spätere (rechtliche) Auseinandersetzungen bezüglich des Zustands der Wohnung zu vermeiden.

Was tun, wenn Vermietende die Kaution einbehalten möchten?

Vermieteri:innen können ihre Mieter:innen nicht für alle beliebigen Mängel verantwortlich machen. Wenden Sie sich im Zweifel an den ansässigen Mieterschutzbund oder kümmern Sie sich um eine alternative Rechtsberatung. Die Abwicklung der Forderung unterscheidet sich je nach Art (berechtigt, unberechtigt) und Zeitpunkt (Mietverhältnis besteht noch oder nicht mehr). Für die verschiedenen Situationen haben wir Ihnen untenstehend grobe Ablaufpläne skizziert – so finden Sie heraus, wie Sie angemessen und rechtlich konform auf die Forderung reagieren können.

Wichtig: Die Mietkaution darf nur dann einbehalten werden, wenn sie auch vertraglich vereinbart wurde. Wurde die Mietkaution ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag hinterlegt, dürfen Vermieter:innen die geleistete Zahlung nicht einbehalten.

Wie lange haben Vermietende Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Vermietende dürfen die Mietkaution grundsätzlich so lange einbehalten, bis die entsprechende Forderung behoben wird. Beheben Mietende beispielsweise den Schaden, der im Übergabeprotokoll beim Auszug bemängelt wurde, darf der dafür einbehaltene Anteil an der Mietkaution nicht länger zurückgehalten werden – in diesem Fall kommt es darauf an, wie schnell die Mieterin oder der Mieter handelt.

Hinsichtlich der Nebenkosten kann relativ viel Zeit bis zur Kautionsrückzahlung vergehen: Vermietende dürfen zumindest einen Teilbetrag der Kaution rechtlich so lange einbehalten, bis die Abrechnung der Nebenkosten vorliegt. Diese Regelung gilt insbesondere dann, wenn aufgrund der bisherigen Erfahrung eine Nachzahlung zu erwarten ist. Theoretisch kann dieser Zeitraum der Einbehaltung der Mietkaution zwölf Monate umfassen. Ein angemessener Teilbetrag lässt sich auf Basis der Höhe der vergangenen Nachzahlungen und der noch verbleibenden Restzeit im Abrechnungszeitraum berechnen.

In der Praxis werden vor Gericht überwiegend sechs Monate Frist (manchmal auch nur drei Monate) bis zur Rückzahlung der Kaution als angemessen betrachtet. Entscheidend sind allerdings jeweils die Umstände des Einzelfalls, daher ist eine pauschale Aussage nicht möglich. Man spricht in diesem Fall von der sogenannten Überlegungsfrist der Vermietenden. Die Überlegungsfrist soll sicherstellen, dass Vermietende genügend Zeit für die Wohnungsabnahme und die Nebenkostenabrechnung haben.

Für Mieterinnen und Mieter gilt: Sind mindestens drei Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses vergangen, können Sie zumindest einen Teil der Kaution (schriftlich) von Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter zurückverlangen, falls die gesamte Kaution einbehalten wurde. Die Höhe des Teilbetrags, den Sie fordern können, hängt vom Einzelfall ab: In welcher Höhe sind noch Forderungen offen beziehungsweise welche Nachzahlungen innerhalb der Nebenkostenabrechnung sind im Höchstfall zu erwarten?

Wichtig: Bestehen keine Ansprüche seitens der Vermieterin oder des Vermieters, soll die Kaution aus rechtlicher Sicht kurzfristig an die Mietenden ausgezahlt werden. Eine Frist von 14 Tagen gilt als allgemein üblich.

Rückzahlung der Kaution bei Tod oder Insolvenz der Vermietenden

• Fall 1: Tod der Vermietenden

Der Tod Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters ist zwar ein trauriges Ereignis, aber zumindest hinsichtlich der Kaution kein Grund zur Sorge. Die Nachfolge ist entweder testamentarisch oder gesetztlich geregelt, die Miete darf auch in diesem Fall nicht zweckentfremdet genutzt werden. Der Mietvertrag hat weiterhin Bestand und folglich besteht kein Grund dazu, etwas zu unternehmen.

Wichtig: Die Bestimmung der Nachfolge dauert häufig länger. Falls Sie der Meinung sind, dass Sie längst hätten informiert werden müssen, können Sie sich an das Nachlassgericht Ihrer Stadt oder Gemeinde wenden.

• Fall 2: Insolvenz der Vermietenden

Eine Insolvenz der Vermietenden sollte für gewöhnlich ebenfalls keine negativen Konsequenzen für Mietende nach sich ziehen: Haben sich die Vermietenden an die gesetzlichen Auflagen gehalten und die Kaution auf ein extra dafür eingerichtetes Kautionskonto überwiesen, ist das Geld sicher und nicht pfändbar.

Problematisch wird es, wenn Vermietende ihrer Pflicht nicht nachgekommen sind und die Kaution auf einem privaten Konto liegt – in diesem Fall ist die Kaution Teil der Insolvenzmasse, obwohl die Vermietenden gesetzeswidrig gehandelt haben. Sie können dann zwar versuchen, beim Insolvenzgericht Ihren Anspruch geltend zu machen, aber mit großer Wahrscheinlichkeit werden Sie nur einen Teil der Summe erstattet bekommen. lm schlechtesten Fall gehen Sie komplett leer aus.

Tipp: Sollte Ihnen bekannt sein, dass Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter die Kaution nicht auf ein dafür vorgesehenes Kautionskonto angelegt haben, sollten Sie sie bitten, dies nachzuholen. Mietende haben ein Recht auf das Kautionskonto und können es zur Not vor Gericht einklagen.