Junge Frau steht am Schreibtisch und deutet auf den Bildschirm eines Laptop an dem ein junger Mann arbeitet.

Das perfekte Exposé:
Tipps für die Wohnungsanzeige

© Bartek Szewczyk / iStock

Was gehört in die Immobilienanzeige? Wie formuliere ich Überschrift und Beschreibungstexte? Und worauf sollte ich bei den Fotos achten? Hier finden Sie Tipps für Online-Exposés, die sich von anderen Anzeigen abheben.

Immobilie privat anbieten

Inserieren Sie Ihre Immobilie bei immonet und immowelt und profitieren Sie von der Reichweite beider Portale.

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  • Nutzen Sie alle Möglichkeiten, die Ihnen unser Online-Portal bietet: Geben Sie die Adresse an und wählen Sie alle Merkmale aus, die auf Ihre Wohnung zutreffen. So landet Ihre Immobilien-Anzeige in den Suchergebnissen möglichst vieler Interessenten.
  • Formulieren Sie Headline und Beschreibungstexte so konkret und knapp wie möglich. Gliedern Sie längere Texte in sinnvolle Abschnitte mit aussagekräftigen Zwischentiteln. Auf dieser Seite finden Sie Formulierungstipps.
  • Bilder und Grundrisse geben einen ersten Einblick in Wohnung oder Haus. Fotografieren Sie alle Räume und das Gebäude von außen – möglichst bei Tageslicht und schönem Wetter. Bei einer Wohnungsanzeige auf immowelt können Sie zudem ein Video einbinden.

Bitte beachten Sie: Sie werden zur Anzeigenerstellung auf unserer Partnerportal immowelt.de weitergeleitet. Die Wohnungsanzeige erscheint nach Veröffentlichung automatisch auch auf immonet.de. 

1. Adresse des Objekts

Sie können entscheiden, ob die Adresse des Objekts zu sehen sein soll oder nicht. Bedenken Sie: Neben der Miethöhe bzw. dem Kaufpreis ist der genaue Standort das wichtigste Kriterium für die meisten Suchenden. 

Weitere Vorteile: Wenn Sie die Adresse angeben, erscheint Ihre Immobilie in der Kartenansicht und Suchende erhalten direkt Informationen zur Umgebung. Im Beschreibungstext können Sie auf die Vorteile der Lage genauer eingehen. Tipps dazu finden Sie in unseren Formulierungshilfen.

2. Größe und Grundriss

Wohnfläche und Anzahl der Zimmer zählen ebenfalls zu den wichtigsten Suchkriterien. Wenn Sie ein Haus vermieten oder verkaufen, können Sie die Grundstücksfläche angeben. Laden Sie einen Grundriss (möglichst als PDF) hoch, damit Interessenten die Aufteilung der Zimmer sehen können. Tipp: Beschriften Sie jeden Raum mit der jeweiligen Quadratmeteranzahl. Auch die Himmelsrichtungen sollten eingezeichnet sein.

Was zählt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche zählen:

  • Alle Räume innerhalb der Wohnung: 100%
  • Wintergärten: 50%
  • Balkone und Terrassen: 25%
  • Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern: 50%
  • Flächen mit einer Deckenhöhe von unter einem Meter zählen gar nicht

3. Miethöhe bzw. Kaufpreis

Geben Sie bei einer Vermietung die Kaltmiete und die Nebenkosten an. Sie setzen sich aus Heiz- Wasser- und allen weiteren Betriebskosten zusammen, die Sie auf Mieter:innen umlegen können. Das heißt: Mieter müssen sich selbst darum kümmern. Auch die Höhe der Kaution ist wichtig für Interessenten. Sie darf maximal drei Kaltmieten betragen.

Beim Verkauf sind der Kaufpreis und das Hausgeld (bei Wohnungen) relevant. Beim Hausverkauf können Sie anstelle des Hausgeldes die ungefähre Höhe der laufenden Kosten angeben. 

4. Baujahr und Zustand

Auch das Baujahr ist für Käufer:innen und Mieter:innen relevant. Gleichzeitig wollen sie etwas über den Zustand der Immobilie erfahren. So kann eine Jugendstil-Wohnung sehr wohl energetisch saniert und technisch auf dem neuesten Stand sein. Geben Sie in der Immobilienanzeige an, welche Zimmer oder Gebäudeteile wann zuletzt modernisiert wurden.

Für Kapitalanleger:innen ist das Baujahr auch aus steuerrechtlicher Sicht relevant. Denn danach richtet sich die Höhe der jährlichen Abschreibung.  

5. Bezugstermin

Ab wann ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus frei? Bei einer Immobilienanzeige auf unserem Partnerportal können Sie „ab sofort“ wählen, einen bestimmten Zeitpunkt eintragen oder „nach Vereinbarung“ angeben. Letzteres ist vor allem bei einem Immobilienverkauf sinnvoll.

Tipp für Vermieter: Inserieren Sie Ihre Immobilie möglichst früh nach der Wohnungskündigung. Denn auch neue Mieter:innen müssen eine Kündigungsfrist einhalten.

6. Angaben zum Energieverbrauch

Bei einer Neuvermietung oder einem Verkauf ist ein Energieausweis bis auf wenige Ausnahmen (zum Beispiel einem denkmalgeschützten Haus) Pflicht. Er gibt Aufschluss über den Energieverbrauch und die voraussichtlichen Betriebskosten.

Sie können die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis direkt bei der Anzeigenerstellung eingeben und müssen das Dokument nicht hochladen. Sie können diesen Schritt auch überspringen. Wichtig: Spätestens bei der ersten Besichtigung müssen Sie den Energieausweis vorlegen.

7. Ausstattung und Zustand

Badewanne, Balkon oder Aufzug: Viele Ausstattungsmerkmale sind für Suchende so wichtig, dass Sie diese als Anforderung in den Suchkriterien festlegen. Nur wenn Ihre Immobilie diese Kriterien erfüllt, wird sie Interessenten angezeigt. Sie können bei der Anzeigenerstellung unter anderem folgende Merkmale auswählen:

  • Bad mit Fenster/Badewanne
  • Gäste-WC
  • Balkon/Terrasse
  • Garten/Gartenmitbenutzung
  • Möbliert
  • Einbauküche
  • Haustiere erlaubt
  • Kellerabteil
  • Personenaufzug
  • Barrierefrei
  • Rollstuhlgerecht
  • WG-geeignet

Merkmale, die in der Eingabemaske nicht in der Liste aufgeführt sind, können Sie im Beschreibungstext ergänzen. Die ausgewählten Merkmale können Sie genauer beschreiben – nennen Sie zum Beispiel bei hochwertigen Einbauküchen und Badezimmern die Hersteller und Marken.

8. Bilder und Dokumente

Bilder sagen mehr als 1.000 Worte, daher können Sie bei der Anzeigenerstellung bis zu 99 Bilder und drei PDF-Dokumente hochladen. Möglich sind 40 MB pro Datei. Lesen Sie dazu unsere Tipps für überzeugende Fotos.

9. Kontaktdaten

Wie sollen Interessenten Sie kontaktieren? Private Anbieter können auf unserem Partnerportal anonym bleiben. Interessierte stellen Anfragen über ein Kontaktformular, die Sie als Weiterleitung an Ihre E-Mail-Adresse erhalten. So entscheiden Sie selbst, ob Sie auf eine Anfrage antworten oder nicht. Sie können aber auch Ihre Telefonnummer veröffentlichen.  

Versetzen Sie sich in die Zielgruppe

Je nach Zielgruppe sollten Sie besondere Vorzüge der Immobilie in den Vordergrund stellen. Familien ist die Nähe zu Kitas, Schulen und Spielplätzen wichtig. Bei Singles und Paaren punkten oft Ausgehmöglichkeiten in der Nähe. Senioren achten auf ebenerdiges Wohnen oder einen Aufzug. Und Kapitalanleger:innen interessieren sich für Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung in der Region.

Am besten führen Sie sich konkrete Personen vor Augen, wenn Sie eine Wohnungsanzeige schreiben – zum Beispiel die frischgebackenen Eltern in Ihrem Freundeskreis. Was ist ihnen wichtig? Welche Fragen würden sie zur Wohnung stellen? Mit welchen Formulierungen treffen Sie bei ihnen ins Schwarze? Machen Sie den Test und legen Sie die fertige Anzeige vor der Veröffentlichung Ihren Freunden vor.   

Wussten Sie, dass User innerhalb von Millisekunden entscheiden, ob Sie eine Anzeige lesen oder wegklicken? Dass sie das erste und letzte Wort der Headline am stärksten wahrnehmen? Und dass sie Online-Texte zumindest im ersten Schritt nicht wirklich lesen, sondern nach relevanten Infos scannen? Wir verraten einige Tricks, wie Sie Ihren Text online-tauglich und nutzerfreundlich formulieren.

Headline: Vorzüge nach vorn

Die Wohnungssuche läuft zum Großteil online. Viele Suchende aktivieren einen Suchagenten: Sobald eine Wohnungsanzeige erscheint, die ihren Kriterien entspricht, erhalten sie automatisch eine E-Mail oder Push-Nachricht auf ihr Smartphone. Die Vorzüge Ihrer Immobilie sollten daher auf einen Blick erfassbar sein.

Was gehört in die Überschrift der Immobilienanzeige?

Überlegen Sie genau, welches Merkmal Ihre Immobilie von den meisten anderen Objekten abhebt. Das kann eine Dachterrasse sein, ein frisch saniertes Bad oder die Lage mitten im Party-Viertel. Der wichtigste Vorteil (es können auch zwei bis drei sein) gehört in die Headline.

Beachten Sie: Bei Immobilienanzeigen auf immowelt.de sind Mietpreis, Wohnfläche (bei Häusern auch die Grundstücksfläche) und Zimmeranzahl bereits in die Ansicht integriert und in der Suchergebnisliste auf den ersten Blick sichtbar (siehe Bild unten). Sie können den Platz in der Überschrift daher für andere Vorteile nutzen. Gleiches gilt für Stadt und Stadtteil sowie – je nach Display-Größe – circa fünf ausgewählte Merkmale.

Musteranzeige: So könnte Ihre Anzeige in den Suchergebnissen auf immonet.de aussehen: 

Screenshot einer Vermietungsanzeige auf immonet.de
© immonet

5 Formulierungstipps für die Headline

  1. Nennen Sie den wichtigsten Vorteil, der Ihre Immobilien besonders macht
  2. Beschränken Sie sich auf 5-7 Wörter und maximal 60 Zeichen
  3. Schreiben Sie Zahlen als Ziffern, sie stechen besonders hervor
  4. Vermeiden Sie Doppelungen: Miete (Kaufpreis), Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und der Stadtteil erscheinen ohnehin zusammen mit Foto und Headline in der Suchergebnisliste.
  5. Seien Sie so konkret wie möglich: Nennen Sie Details, statt blumige Formulierungen oder Floskeln zu verwenden.

Bei der Erfassung auf immowelt.de finden Sie unter dem Überschriftenfeld einen Generator. Nutzen Sie ihn als Inspirationshilfe und lassen Sie sich mehrere Beispiel-Headlines vorschlagen.

Beschreibungstexte: Kurz und konkret

Nur die allerwenigsten User lesen lange Texte. Unsere Tipps:

  • Fassen Sie sich kurz: Gut zu überfliegen sind kurze Sätze, vertraute Wörter und natürliche Formulierungen. Zum Beispiel: „Sie können …“ anstatt „Es besteht die Möglichkeit, dass Sie …“
  • Formulieren Sie aktiv: Verzichten Sie auf Substantive mit Endungen auf -ung, -keit- oder -heit und sagen Sie’s mit einem Verb. Das klingt lebendiger und motiviert zum Handeln bzw. Kontakt aufnehmen.
  • Erzeugen Sie Bilder im Kopf, indem Sie Details nennen und auch hier konkret werden, anstatt Merkmale blumig zu beschreiben. Schreiben Sie also besser „Eichen-Parkett“ statt „traumhaft schöner Parkettboden“.  
  • Formulieren Sie ruhig mit einem Augenzwinkern, solange es angemessen ist und zu Ihrer Zielgruppe passt, zum Beispiel: Das Gästezimmer im Erdgeschoss bietet Platz für Freunde oder Zuflucht nach einer Meinungsverschiedenheit.
  • Gliedern Sie Ihren Text in überschaubare Absätze mit aussagekräftigen Zwischentiteln. So ist die Wohnungsanzeige gut auf einen Blick zu erfassen. Bei der Eingabe auf immowelt.de finden Sie drei Textfelder, die mit „Objekt“, „Ausstattung“ und „Lage“ überschrieben sind. Sie können weitere Textfelder hinzufügen. Wählen Sie die Überschrift so, dass sofort klar ist, worum es darin geht.

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Ihr Platz an der Sonne

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In der Nähe stehen Ihnen Versorgungseinrichtungen zur Verfügung.

So geht’s besser:

In fünf Gehminuten erreichen Sie zwei Supermärkte und eine Drogerie.

Oft zu lesen:

Eine Schule befindet sich in der unmittelbaren Umgebung.

So geht’s besser:

Zur Grundschule sind es nur 5 Minuten zu Fuß.

Oft zu lesen:

Es besteht eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

So geht’s besser:

Die Buslinie 23 (Haltestelle Schöner Platz) hält direkt gegenüber, die U1 erreichen Sie zu Fuß in 5 Minuten.   

Oft zu lesen:

Die Wohnung ist frisch renoviert mit einem hellen, schönen Parkett im Flur und hochwertigen Fliesen im Bad.

So geht’s besser:

Die Wohnung wurde im letzten Herbst renoviert – mit Eichenparkett im Flur und Kalksteinfliesen im Bad.

Oft zu lesen:

Der Balkon ist modern und großzügig.

So geht’s besser:

Der 15 Quadratmeter große Balkon hat ein Geländer aus Glas und Edelstahl.  

  1. Das richtige Licht: Fotografieren Sie die Immobilie an einem hellen und sonnigen Tag. Achten Sie aber darauf, nicht gegen das Licht zu fotografieren und vermeiden Sie Schatten.
  2. Fotografieren Sie jedes Zimmer, das Gebäude von außen und – falls vorhanden –Balkon, Terrasse oder Garten. Machen Sie Detailaufnahmen von besonderen Merkmalen wie Stuck an der Decke. Bei Wohnungen können Sie auch Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus oder die Waschküche fotografieren (falls vorzeigbar).  
  3. Das Hauptbild erscheint in der Suchergebnisliste und sollte den wichtigsten Vorteil Ihrer Immobilie zeigen. Achten Sie darauf, dass es zusammen mit der Überschrift ein stimmiges Bild ergibt. Bei immowelt wird das erste Bild in der Liste als Hauptbild verwendet. Sie können die Reihenfolge nachträglich ändern.
  4. Fotografieren Sie die Immobilie möbliert, falls möglich. Leere Räume wirken oft kühl und wenig einladend.  
  5. Nutzen Sie die Möglichkeit, ein Video einzubinden und führen Sie Interessenten darin virtuell durch die Wohnung. Erstellen Sie dafür ein kleines Drehbuch, legen Sie die Reihenfolge der Räume und ggf. den gesprochenen Text fest. Sie können die virtuelle Rundtour aber auch mit Musik unterlegen.
  6. Prüfen Sie in der Vorschau, ob alle Fotos in guter Auflösung angezeigt werden – auch auf großen Bildschirmen. Auf immowelt wirken Aufnahmen im Querformat mit mindestens 690 x 520 Pixel am besten. Jede Datei kann bis zu 40 MB groß sein. Verwertbare Dateiformate sind JPEG, GIF oder PNG.

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