Ein gelber Bagger steht einsatzbereit auf einem grünen Grundstück vor einem Neubaugebiet.
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Grundstück verkaufen: Wertermittlung, Ablauf und Tipps

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Bei unbebauten Grundstücken verzichten viele Verkäufer:innen auf eine professionelle Vermittlung. Anders als bei Häusern und Wohnungen ist eine freie Fläche leichter zu vermarkten. Einzig bei der Preisverhandlung können Profis unter Umständen mehr herausholen.

Für unbebaute Grundstücke gilt die Neuregelung der Maklerprovision nicht. Je nachdem, in welchem Bundesland Sie verkaufen, können Sie die Courtage vollständig den Grundstückskäufer:innen überlassen.  

Tipp: So finden Sie seriöse Makler:innen

Nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung, um vertrauenswürdige Vermittler zu finden. Wir haben alle Anbieter anhand mehrerer Kriterien wie Erfahrung, Marktkenntnis, Qualifikation oder Mitgliedschaft in einem Fachverband geprüft.

Die Grundstückspreise in Ihrer Region, die Bebauung bzw. Bebaubarkeit und der Status der Erschließung sind die Hauptfaktoren bei der Wertermittlung Ihres Grundstücks.

Faktor 1: Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte in Ihrer Stadt oder Gemeinde bieten eine erste Orientierung für den Grundstückswert. Dabei handelt es sich um die durchschnittlichen Kaufpreise in einer bestimmten Region. Die Bodenrichtwerte werden meist alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht. In der Regel können Sie die Tabellen in der Geschäftsstelle des Kataster- oder Vermessungsamts erfragen. Teilweise sind sie auch online zu finden.

Faktor 2: Bebaubaubarkeit

  • Baugenehmigung vorhanden: Sie hatten bereits ein Haus geplant und von der Stadt bzw. Gemeinde bewilligen lassen, müssen jetzt aber das Grundstück verkaufen? Mit einer Baugenehmigung können die neuen Eigentümer:innen direkt loslegen. Der Nachteil: Diese müssen die Pläne exakt so übernehmen oder einen neuen Bauantrag stellen.
  • Bebaubar nach Bebauungsplan: Wenn die Gemeinde bereits einen Bebauungsplan für das Grundstück verabschiedet hat, spricht man von einem baureifen Grundstück. In diesem Plan ist genau geregelt, was und wie gebaut werden darf. Solange sich Käufer:innen daran halten, steht der Baugenehmigung nichts im Wege.
  • Bebaubar nach §34 Nachbarbebauung: Diese Regelung gilt in vielen geschlossenen Ortschaften und wird auch Lückenbebauung genannt. Wenn rings herum Gebäude stehen, ist eine Bebauung grundsätzlich möglich, muss sich aber an den Nachbar-Gebäuden orientieren. Das betrifft Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Anteil der überbauten Grundstücksfläche.
  • Bebaubar nach §35 Außengebiet: Außerhalb geschlossener Ortschaften gelten strengere Regeln. So muss zum Beispiel die Bodenversiegelung auf ein Mindestmaß beschränkt und die Erschließung gesichert sein. Davon zu unterscheiden sind „privilegierte Bauvorhaben“, die vor allem land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder öffentliche Versorgungseinrichtungen begünstigen.  
  • Bauerwartungsland: Es liegt vor, wenn die Gemeinde eine Fläche noch nicht als Bauland deklariert hat, dies aber in absehbarer Zeit zu erwarten ist – zum Beispiel, wenn das Gebiet im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesen wird. Da es keine 100-prozentige Sicherheit für die Bebaubarkeit gibt, ist der Preis für Bauerwartungsland meist niedriger und vor allem für Investor:innen und risikofreudige Privatpersonen interessant, die in nicht allzu naher Zukunft bauen wollen und auf keinen Baukredit angewiesen sind.   
  • Kein Bauland/Brachland: Unbebaubare Grundstücke können meist nur land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Sie können diese zum Beispiel an Landwirt:innen verpachten und so ein regelmäßiges Einkommen erzielen.

Bebautes Grundstück mit Abrissgebäude verkaufen

Auch bebaute Grundstücke können für Käufer:innen interessant sein. Der Vorteil: Sie sind in aller Regel erschlossen. Holen Sie vor dem Verkauf am besten Angebote von Abrissunternehmen ein. So können Interessent:innen die Kosten möglichst genau kalkulieren.

Tipp: In einigen Fällen kann der Keller der Bestandsimmobilie weiterverwendet werden. Es lohnt sich, Immobiliensachverständige hinzuzuziehen, um den Wert des Grundstücks einzuschätzen. Sie finden diese auf unserer Seite Grundstückswert ermitteln.

Erschlossene Grundstücke sind an das öffentliche Verkehrs- und Versorgungsnetz angeschlossen. Dazu zählen vor allem das Straßennetz, Strom, Gas, Wasser und Abwasser sowie Telekommunikation. Unerschlossene Grundstücke werden auch Rohbauland genannt und meist wesentlich günstiger angeboten als teilweise oder voll erschlossene Grundstücke.  

Eine Bauvoranfrage schafft Sicherheit

Falls Sie ein Grundstück verkaufen wollen, für das die Gemeinde (noch) keinen Bebauungsplan erstellt hat, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Damit sichert Ihnen die Gemeinde zu, dass ein bestimmter Haustyp grundsätzlich gebaut werden darf. Sie zählt zu den vereinfachten Genehmigungsfragen und ist drei Jahre lang verbindlich. Eine Bauvoranfrage für ein Einfamilienhaus kostet circa 400 Euro, kann den Wert Ihres Grundstücks aber deutlich steigern.

Wenn Sie Ihr Grundstück nicht selbst nutzen und damit rechnen, dass es im Laufe der Zeit an Wert gewinnt, ist Verpachten oder Vermieten meist die bessere Alternative zum Verkauf. Der Unterschied zwischen Vermieten und Verpachten liegt darin, dass Pächter:innen das Grundstück nicht nur nutzen, sondern auch Einkünfte daraus erzielen dürfen. Daher werden vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen verpachtet.

Ein Sonderfall ist die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht: Dabei errichten Pächter:innen ein Haus auf dem Grundstück. Die Laufzeit beträgt meist 99 Jahre. Wird der Vertrag nicht verlängert, fällt die Immobilie an die Grundstückseigentümer:innen. Diese müssen allerdings eine Entschädigung dafür zahlen. In fast allen Fällen sind es Städte, Gemeinden, Kirchen oder die Deutsche Bahn, die Grundstücke nach dem Erbbaurecht verpachten.

Wollen Sie ein großes Grundstück verkaufen, auf dem mehrere Häuser gebaut werden können? Dann kommen vor allem zwei Zielgruppen infrage:

  1. Privatpersonen: Sie können – mit Genehmigung der Baubehörde – das Grundstück teilen und an mehrere Einzelpersonen verkaufen. Meist erzielen Sie so einen besseren Quadratmeterpreis, haben aber auch mehr Aufwand als bei einem Verkauf als Ganzes. In weniger beliebten Regionen kann es passieren, dass Sie nicht alle Grundstücke verkauft bekommen.
  2. Bauträger und Investor:innen: Bauträger kaufen große Grundstücke, um Immobilien zu bauen und diese weiter zu verkaufen. Da Baugrundstücke bei Investor:innen sehr begehrt sind, bietet sich das Bieterverfahren an: Wer am meisten zahlen will, erhält den Zuschlag.  

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, benötigen Sie folgende Unterlagen:

  • Grundbuchauszug (vom Grundbuchamt)
  • Auszug aus dem Flächennutzungsplan (vom Bauamt)
  • Kopie des Bebauungsplans (vom Bauamt)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (falls darin ein Eintrag für Ihr Grundstück enthalten ist, vom Bauamt)
  • Flurkarte (vom Katasteramt)
  • Grundsteuerbescheid (vom Finanzamt)
  • Erschließungsnachweis (falls vorhanden)
  • Baugenehmigung oder Bauvoranfrage (vom Bauamt)
  • Bodengutachten (falls Sie dieses haben erstellen lassen)

Wie beim Exposé für Immobilien geht es darum, Ihr Grundstück im besten Licht zu präsentieren. Fotografieren Sie die Fläche bei Tageslicht und schönem Wetter. Auch Bilder bei Sonnenuntergang können ansprechend wirken. Da auf der Fläche selbst wenig zu sehen ist, interessieren sich Käufer:innen vor allem für die Umgebung. Weitwinkel-Aufnahmen bieten sich an.

Bepflanzung, vor allem Bäume, können je nach Bauvorhaben ein Plus- aber auch Minuspunkt sein. Ebenso verhält es sich mit der Nähe zu einem See, Fluss oder Bach. Viele Käufer:innen träumen von einem Haus am Wasser. Allerdings birgt dies oft die Gefahr von Überschwemmungen und geht mit hohen Versicherungskosten einher.

Wichtig ist, dass Sie nichts verschweigen. Seien Sie bei der der Beschreibung des Grundstücks möglichst konkret. Geben Sie Auskunft darüber, was in der Nachbarschaft geplant oder bereits gebaut ist. Nennen Sie Vorzüge wie die Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Haltestellen oder Freizeitangeboten.  

Nach der Veröffentlichung Ihres Inserats werden sich die ersten Interessent:innen melden. Sie erhalten alle Anfragen an die in Ihrem immowelt Benutzerkonto hinterlegte E‑Mail‑Adresse, bleiben aber anonym, bis Sie selbst mit den Personen in Kontakt treten. Vereinbaren Sie am besten individuelle Besichtigungstermine und nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Begehung. 

Bereiten Sie sich auf folgende Fragen vor:

  • Was und wie darf auf dem Grundstück gebaut werden?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
  • Bei größeren Grundstücken: Darf die Fläche in mehrere Einzelgrundstücke geteilt werden?
  • Wie ist der Status der Erschließung? Welche Leitungen, Rohre und Anschlüsse wurden gelegt?
  • Welche Abstände zum Nachbargrundstück müssen eingehalten werden (Grenzbebauung)?
  • Gibt es ein eingetragenes Wegerecht?
  1. Käufer:in auswählen: Aus Verkäufer:innen-Sicht ist vor allem wichtig, dass der Verkauf zustande kommt und die Käufer:innen nicht kurz vor dem Notartermin abspringen. Lassen Sie sich einen Eigenkapitalnachweis zum Beispiel in Form eines Kontoauszuges oder ein Käuferzertifikat zeigen. So gehen Sie zumindest sicher, dass die Finanzierung bereits geklärt ist.
  2. Notartermin vereinbaren: Zum Notartermin müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen erscheinen (oder eine Vollmacht ausstellen) und den Kaufvertrag unterzeichnen. Die Eigentumsumschreibung erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises.
  3. Übergabe von Dokumenten: Falls Sie noch Dokumente zum Grundstück besitzen, sollten Sie diese den Käufer:innen übergeben und das schriftlich dokumentieren. 

Falls das Grundstück weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war, müssen Sie auf den Gewinn (vereinfacht: Kaufpreis minus Verkaufspreis) eine Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme sind geerbte Grundstücke. In diesem Fall erben Sie auch die Spekulationsfrist der Verstorbenen. Waren diese länger als zehn Jahre Eigentümer, entfällt die Steuer.

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