Wohnung vermieten

Tipp 1: Inseriere mit großer Reichweite

immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb wirst du zur Anzeigenaufgabe zu immowelt.de weitergeleitet. Dort erfasst und verwaltest du zentral alle wichtigen Informationen und Bilder deiner Wohnung. Nach Buchung erscheint deine Wohnungsanzeige online auf beiden Portalen immonet.de und immowelt.de.

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Tipp 2: Ermittle die richtige Miethöhe

Den richtigen Mietpreis für deine Wohnung zu finden, ist bei einer Neuvermietung einer der wichtigsten Schritte. Zum einen möchtest du möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen, zum anderen willst du keine geeigneten Mieter verschrecken und so Leerstand riskieren.

Wie hoch ist ein angemessener Mietpreis? Die Antwort hängt davon ab, wie begehrt dein Mietobjekt ist. Einen guten Überblick über die Marktsituation erhältst du zum Beispiel in unseren Inseraten für Mietwohnungen.

Doch auch das Mietrecht in Deutschland gibt relativ strenge Vorgaben zur Gestaltung der Miete vor. Bei der Festlegung der Kaltmiete musst du dich an der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie du diese bestimmen kannst.

Tipp 3: Erstelle ein aussagekräftiges Exposé

Abhängig von der Nachfrage musst du deine Wohnung mehr oder weniger offensiv in Szene setzen, um ausreichend Interessenten zu finden und erfolgreich zu vermieten. Stelle deine Wohnung möglichst realistisch dar, verschweige nichts und mache keine falschen Angaben im Exposé. So ersparst du Mietinteressenten, mit einer falschen Vorstellung zur Besichtigung zu kommen – und auch dir selbst unnötige Zeit und Aufwand.

Das gehört in jedes gelungene Exposé beziehungsweise Wohnungsinserat:

• eine ansprechende Überschrift
• umfangreiche Daten zum Mietobjekt: Wenn du deine Wohnung bei immonet.de inserierst, fragen wir dich bei der Eingabe Schritt für Schritt alle relevanten Daten ab.
• aussagekräftige Fotos der Wohnung von innen und außen
• ein Grundriss der Wohnung
• ein Energieausweis der Wohnung

Tipp 4: Finde seriöse Mieter

Vertraue nicht nur auf deine Menschenkenntnis und darauf, ob dir die Interessenten sympathisch vorkommen, sondern prüfe die potenziellen Mieter genau. Denn ist erst einmal ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, wirst du einen Mieter nicht mehr so einfach los.

Um künftig Ärger in der Nachbarschaft zu vermeiden, solltest du die Mieter passend zu den anderen Bewohnern des Hauses auswählen.

Die junge Wohngemeinschaft passt voraussichtlich nicht in ein überwiegend von Senioren bewohntes Haus, die Familie mit Jagdhund nicht so gut zur Familie mit Katze in der angrenzenden Terrassenwohnung.

Aber: Mache dich von Vorurteilen frei und schließe Interessenten zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht sofort aus. Auch eine Vermietung an Menschen, die Unterstützung von den Ämtern bekommen, kann attraktiv sein.

• Verlange eine Bonitätsprüfung zum Beispiel mit der SCHUFA-Auskunft oder hole diese selbst ein.
• Hole eine Selbstauskunft, die Informationen über Einkommen und persönliche Informationen über den Mietinteressenten und eventuelle Mitmieter enthält.
• Prüfe, ob es sich um Mietnomaden handeln könnte.
• Hole eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein.
• Prüfe den Personalausweis des Mieters.

Tipp 5: Gehe die Besichtigung systematisch an

Falls du nur wenige Interessenten einladen willst, ist die klassische Einzelbesichtigung die beste Lösung. So kannst du potenzielle Mieter persönlich kennenlernen, auf Fragen zur Wohnung individuell eingehen und auch selbst bereits während der Wohnungsbesichtigung Fragen stellen.

Ist deine Wohnung extrem beliebt und du willst eine möglichst große Auswahl an Kandidaten haben? Dann kann eine Massenbesichtigung an einem einzigen oder wenigen Terminen sinnvoll sein. Lege ein Zeitfenster fest (zum Beispiel zwei Stunden an einem Sonntagnachmittag). In gefragten Wohngegenden bringen die Mietinteressenten in der Regel bereits fertige Bewerbungsmappen mit. Du kannst die Unterlagen sichten und dich entweder direkt entscheiden oder dich erneut zum Einzeltermin mit deinen Favoriten verabreden. Den Termin für die Besichtigung kannst du bereits im Wohnungsinserat veröffentlichen.

Tipp 6: Schließe einen vermieterfreundlichen Mietvertrag

Das deutsche Mietrecht hat vor allem den Mieterschutz im Fokus, darum ist es wichtig, dass du den Mietvertrag formal und juristisch einwandfrei formulierst. Ändere nicht eigenmächtig Passagen und nimm keine eigenen Klauseln mit auf. Im schlimmsten Fall wird somit der gesamte Vertrag nichtig. Frage bei Unsicherheiten einen Experten für Mietrecht.

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthält folgende Regelungen:

• Eine Mietkautionszahlung wird vereinbart.
• Es ist explizit vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf.
• Es gibt eine Klausel, die die Beteiligung des Mieters an den Instandhaltungs- und Modernisierungskosten regelt.
• Die Höhe der Miete wird auch nach der ersten Mietzeit erhöht.
• Die Kündigungsfristen sind für dich kürzer als für den Mieter.

Tipp 7: Vereinbare eine Kaution

Eine Kaution in Höhe von maximal drei Netto-Kaltmieten dient dir als Sicherheit für den Fall, dass dein Mieter die Miete nicht zahlt oder einen Schaden an der Wohnung verursacht, den du reparieren musst.

Als Vermieter kannst du sowohl eine Barkaution als auch eine Kautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft akzeptieren. Bei einer Barkaution haben Mieter das Recht, die Kaution in drei Teilzahlungen von gleicher Höhe zu hinterlegen. Mehr erfährst du in unserem Artikel zur Mietkaution.

Tipp 8: Führe eine korrekte Wohnungsübergabe durch

Protokolliere die Wohnungsübergabe an die Mieter genau. Wenn du Zählerstände und eventuelle Mängel am Mietobjekt korrekt notiert hast, kannst du einen späteren Streit über Nebenkosten oder Schäden verhindern bzw. schnell klären. Denke daran, die Zählerstände bei Mieterwechsel an die Versorger weiterzugeben, so dass eine korrekte Endabrechnung der Nebenkosten erfolgen kann.

Tipp 9: Denke an die Steuer

Tipp 10: Vermiete deine Wohnung auf Zeit

Eine Wohnung auf Zeit zu vermieten und einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren, ist dann von Vorteil, wenn du deine selbstbewohnte Wohnung nicht aufgeben möchtest und für eine begrenzte Zeit einen Zwischenmieter suchst. Mehr über die Untervermietung einer Mietwohnung erfährst du in unserem Ratgeber zum Untermietvertrag.

Für Eigentümer gibt es weitere Gründe, die eine befristete Vermietung interessant machen: Wenn du deine Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen willst, ist dies meist besser ohne laufenden Mietvertrag. Denn das Mietverhältnis bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen, was den Immobilienwert mindert.

Wichtig: Du kannst nur einmal pro Mieter befristet vermieten. Endet das befristete Mietverhältnis nicht nach Ablauf des Zeitmietvertrages, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Tipp 11: So wirst du Problem-Mieter wieder los

Der unschönste Fall für Vermieter sind Mieter, die nicht pünktlich zahlen, mit den Nachbarn im Streit liegen oder die Wohnung verwahrlosen lassen. Zwar ist es nicht einfach, einen bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, aber es gibt durchaus Möglichkeiten.

Wenn ein Mieter eine Regel aus dem Mietvertrag bricht, kannst du eine Abmahnung aussprechen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung Dritten überlässt oder gegen die Hausordnung verstößt. Kommt es erneut zu dem beanstandeten Verhalten, kannst du kündigen.

Liegt ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, kannst du sogar fristlos ohne vorherige Abmahnung kündigen. Mehr liest du unter Kündigung durch den Vermieter.