Wohnung vermieten
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Wohnung vermieten: 11 Tipps für private Vermieter
Inhaltsverzeichnis
Tipp 1: Inseriere mit großer Reichweite
Tipp 2: Ermittle die richtige Miethöhe
Tipp 3: Erstelle ein aussagekräftiges Exposé
Tipp 4: Finde seriöse Mieter
Tipp 5: Gehe die Besichtigung systematisch an
Tipp 6: Schließe einen vermieterfreundlichen Mietvertrag
Tipp 7: Vereinbare eine Kaution
Tipp 8: Führe eine korrekte Wohnungsübergabe durch
Tipp 9: Denke an die Steuer
Tipp 10: Vermiete deine Wohnung auf Zeit
Tipp 11: So wirst du Problem-Mieter wieder los
Tipp 1: Inseriere mit großer Reichweite
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Tipp 2: Ermittle die richtige Miethöhe
Den richtigen Mietpreis für deine Wohnung zu finden, ist bei einer Neuvermietung einer der wichtigsten Schritte. Zum einen möchtest du möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen, zum anderen willst du keine geeigneten Mieter verschrecken und so Leerstand riskieren.
Wie hoch ist ein angemessener Mietpreis? Die Antwort hängt davon ab, wie begehrt dein Mietobjekt ist. Einen guten Überblick über die Marktsituation erhältst du zum Beispiel in unseren Inseraten für Mietwohnungen.
Doch auch das Mietrecht in Deutschland gibt relativ strenge Vorgaben zur Gestaltung der Miete vor. Bei der Festlegung der Kaltmiete musst du dich an der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie du diese bestimmen kannst.
1. Miete anhand des Mietspiegels ermitteln
In vielen Städten und Gemeinden gibt es einen öffentlich einsehbaren Mietspiegel. Anhand der dort genannten Eckdaten zur Wohnung (Quadratmeterzahl, Lage, Baujahr, Ausstattung) kannst du dein Mietobjekt einordnen und die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen bzw. je nach Größe deiner Wohnung kalkulieren.
Den Mietspiegel deiner Stadt bzw. Region erhältst du bei der Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltung. In der Regel ist dieser auch im Internet zu finden.
Prüfe, ob sich deine Eigentumswohnung in einer Region mit oder ohne Mietpreisbremse befindet. Du erhältst diese Information ebenfalls bei deiner Stadt oder Gemeinde.
Ist die Mietpreisbremse gültig, so darf deine Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist die Mietpreisbremse nicht gültig, so darf deine Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wichtig: Wenn dein Mietpreis mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, betreibst du Mietwucher und begehst eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat.2. Reform des Mietspiegelrechts beachten
2021 hat der Bundestag eine Mietspiegel-Reform beschlossen: In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ist die Erstellung eines Mietspiegels Pflicht. Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts trat zum 1.7.2022 in Kraft. Städte entsprechender Größe, die bislang keinen Mietspiegel hatten, bekamen bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen – für qualifizierte Mietspiegel lief die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024.
Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage wird nach dem Inkrafttreten der Reform verpflichtend. Mieter
und Vermieter müssen Angaben über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung machen, ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.
3. Ortsübliche Vergleichsmiete selbst berechnen
Alternativ kannst du die ortsübliche Vergleichsmiete auch mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln. Das ist notwendig, wenn es für deine Stadt keinen Mietspiegel gibt oder die reellen Mietpreise fernab des Mietspiegels sind. Du musst hierfür mindestens drei Mietwohnungen heranziehen, die hinsichtlich Ausstattung, Größe und Lage mit deiner Wohnung vergleichbar sind.
Bei Auseinandersetzung vor Gericht besteht diese Kalkulationsgrundlage leider nur selten. Dennoch kalkulieren viele Vermieter deinen Mietpreis selbst. Der Grund: Vor allem Städte mit großer Nachfrage nach Wohnraum veröffentlichen im Mietspiegel meist viel geringere Vergleichsmieten, als der tatsächliche Wohnungsmarkt erzielt. Letztendlich wird bei einer Neuvermietung in der Regel auf die aktuelle Marktsituation eingegangen und die Miete dementsprechend gestaltet.
Tipp 3: Erstelle ein aussagekräftiges Exposé
Abhängig von der Nachfrage musst du deine Wohnung mehr oder weniger offensiv in Szene setzen, um ausreichend Interessenten zu finden und erfolgreich zu vermieten. Stelle deine Wohnung möglichst realistisch dar, verschweige nichts und mache keine falschen Angaben im Exposé. So ersparst du Mietinteressenten, mit einer falschen Vorstellung zur Besichtigung zu kommen – und auch dir selbst unnötige Zeit und Aufwand.
Das gehört in jedes gelungene Exposé beziehungsweise Wohnungsinserat:
- eine ansprechende Überschrift
- umfangreiche Daten zum Mietobjekt: Wenn du deine Wohnung bei immonet.de inserierst, fragen wir dich bei der Eingabe Schritt für Schritt alle relevanten Daten ab.
- aussagekräftige Fotos der Wohnung von innen und außen
- ein Grundriss der Wohnung
- ein Energieausweis der Wohnung
Tipp 4: Finde seriöse Mieter
Vertraue nicht nur auf deine Menschenkenntnis und darauf, ob dir die Interessenten sympathisch vorkommen, sondern prüfe die potenziellen Mieter genau. Denn ist erst einmal ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, wirst du einen Mieter nicht mehr so einfach los.
Um künftig Ärger in der Nachbarschaft zu vermeiden, solltest du die Mieter passend zu den anderen Bewohnern des Hauses auswählen.
Die junge Wohngemeinschaft passt voraussichtlich nicht in ein überwiegend von Senioren bewohntes Haus, die Familie mit Jagdhund nicht so gut zur Familie mit Katze in der angrenzenden Terrassenwohnung.
Aber: Mache dich von Vorurteilen frei und schließe Interessenten zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht sofort aus. Auch eine Vermietung an Menschen, die Unterstützung von den Ämtern bekommen, kann attraktiv sein.
- Verlange eine Bonitätsprüfung zum Beispiel mit der SCHUFA-Auskunft oder hole diese selbst ein.
- Hole eine Selbstauskunft, die Informationen über Einkommen und persönliche Informationen über den Mietinteressenten und eventuelle Mitmieter enthält.
- Prüfe, ob es sich um Mietnomaden handeln könnte.
- Hole eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein.
- Prüfe den Personalausweis des Mieters.
Tipp 5: Gehe die Besichtigung systematisch an
Falls du nur wenige Interessenten einladen willst, ist die klassische Einzelbesichtigung die beste Lösung. So kannst du potenzielle Mieter persönlich kennenlernen, auf Fragen zur Wohnung individuell eingehen und auch selbst bereits während der Wohnungsbesichtigung Fragen stellen.
Ist deine Wohnung extrem beliebt und du willst eine möglichst große Auswahl an Kandidaten haben? Dann kann eine Massenbesichtigung an einem einzigen oder wenigen Terminen sinnvoll sein. Lege ein Zeitfenster fest (zum Beispiel zwei Stunden an einem Sonntagnachmittag). In gefragten Wohngegenden bringen die Mietinteressenten in der Regel bereits fertige Bewerbungsmappen mit. Du kannst die Unterlagen sichten und dich entweder direkt entscheiden oder dich erneut zum Einzeltermin mit deinen Favoriten verabreden. Den Termin für die Besichtigung kannst du bereits im Wohnungsinserat veröffentlichen.
Informiere die Mietinteressenten bereits zuvor, welche Unterlagen sie zur Besichtigung der Wohnung, spätestens jedoch mit der Bewerbung liefern sollen. So haben die potenziellen Mieter ausreichend Zeit, sich vorzubereiten und du musst nicht alle Papiere einzeln anfordern.
Tipp 6: Schließe einen vermieterfreundlichen Mietvertrag
Das deutsche Mietrecht hat vor allem den Mieterschutz im Fokus, darum ist es wichtig, dass du den Mietvertrag formal und juristisch einwandfrei formulierst. Ändere nicht eigenmächtig Passagen und nimm keine eigenen Klauseln mit auf. Im schlimmsten Fall wird somit der gesamte Vertrag nichtig. Frage bei Unsicherheiten einen Experten für Mietrecht.
Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthält folgende Regelungen:
- Eine Mietkautionszahlung wird vereinbart.
- Es ist explizit vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf.
- Es gibt eine Klausel, die die Beteiligung des Mieters an den Instandhaltungs- und Modernisierungskosten regelt.
- Die Höhe der Miete wird auch nach der ersten Mietzeit erhöht.
- Die Kündigungsfristen sind für dich kürzer als für den Mieter.
Tipp 7: Vereinbare eine Kaution
Eine Kaution in Höhe von maximal drei Netto-Kaltmieten dient dir als Sicherheit für den Fall, dass dein Mieter die Miete nicht zahlt oder einen Schaden an der Wohnung verursacht, den du reparieren musst.
Als Vermieter kannst du sowohl eine Barkaution als auch eine Kautionsversicherung bzw. Kautionsbürgschaft akzeptieren. Bei einer Barkaution haben Mieter das Recht, die Kaution in drei Teilzahlungen von gleicher Höhe zu hinterlegen. Mehr erfährst du in unserem Artikel zur Mietkaution.
Tipp 8: Führe eine korrekte Wohnungsübergabe durch
Protokolliere die Wohnungsübergabe an die Mieter genau. Wenn du Zählerstände und eventuelle Mängel am Mietobjekt korrekt notiert hast, kannst du einen späteren Streit über Nebenkosten oder Schäden verhindern bzw. schnell klären. Denke daran, die Zählerstände bei Mieterwechsel an die Versorger weiterzugeben, so dass eine korrekte Endabrechnung der Nebenkosten erfolgen kann.
Mache Fotos oder Videos vom Zustand deiner Wohnung, bevor die neuen Mieter einziehen. So hast du später im Blick, welche Veränderungen während der Mietzeit vorgenommen wurden und wie der Übernahmezustand der Wohnung war. Es ist immer gut, die Wohnungsübergabe mit einem Zeugen durchzuführen.
Tipp 9: Denke an die Steuer
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet, muss die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung angeben. Hierzu dient die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Besteuerung von Mieteinnahmen erfolgt nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Ebenso kannst du Verluste aus der Wohnungsvermietung sowie die Abschreibungen für die Immobilie steuerlich geltend machen und die Steuerlast senken.
Wichtig für die Steuererklärung:
Lese hier, wie du mit Immobilien Steuern sparen kannst. Es lohnt sich meist, ein Beratungsgespräch mit dem Steuerberater zu vereinbaren und individuelle Fragen zu klären. Oft ist es ratsam, die Steuererklärung vom Experten machen zu lassen. Die Profis kosten oft weniger, als sie Steuern und Zeit sparen.
Tipp 10: Vermiete deine Wohnung auf Zeit
Eine Wohnung auf Zeit zu vermieten und einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren, ist dann von Vorteil, wenn du deine selbstbewohnte Wohnung nicht aufgeben möchtest und für eine begrenzte Zeit einen Zwischenmieter suchst. Mehr über die Untervermietung einer Mietwohnung erfährst du in unserem Ratgeber zum Untermietvertrag.
Für Eigentümer gibt es weitere Gründe, die eine befristete Vermietung interessant machen: Wenn du deine Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen willst, ist dies meist besser ohne laufenden Mietvertrag. Denn das Mietverhältnis bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen, was den Immobilienwert mindert.
Wichtig: Du kannst nur einmal pro Mieter befristet vermieten. Endet das befristete Mietverhältnis nicht nach Ablauf des Zeitmietvertrages, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Voraussetzungen für eine befristete Vermietung
In der Praxis ist die befristete Vermietung nicht ganz einfach. Bereits im Mietvertrag muss stehen, warum die Vermietung nur befristet erfolgt. Die einzigen laut Gesetz (§ 575 BGB) zulässigen Gründe sind:
Bei Angabe von „Modernisierung und Baumaßnahmen“ reicht es nicht aus, einige kleine Reparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Voraussetzung ist, dass eine Vermietung die Maßnahmen maßgeblich erschweren würde. Letztendlich weisen die meisten Vermieter den Eigenbedarf als Grund für die Befristung aus.
Tipp 11: So wirst du Problem-Mieter wieder los
Der unschönste Fall für Vermieter sind Mieter, die nicht pünktlich zahlen, mit den Nachbarn im Streit liegen oder die Wohnung verwahrlosen lassen. Zwar ist es nicht einfach, einen bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, aber es gibt durchaus Möglichkeiten.
Wenn ein Mieter eine Regel aus dem Mietvertrag bricht, kannst du eine Abmahnung aussprechen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung Dritten überlässt oder gegen die Hausordnung verstößt. Kommt es erneut zu dem beanstandeten Verhalten, kannst du kündigen.
Liegt ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, kannst du sogar fristlos ohne vorherige Abmahnung kündigen. Mehr liest du unter Kündigung durch den Vermieter.
