Verkehrswert richtig ermitteln: So viel ist Ihre Immobilie wert

Verkehrswert einer Immobilie: Das sollten Sie wissen!

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Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen und möchtest infolgedessen den Verkehrswert ermitteln? Das macht Sinn, denn ohne den aktuellen Wert Ihrer Immobilie wird es schwierig, einen passenden Kaufpreis festzulegen. Kalkulieren Sie diesen zu niedrig, machen Sie ein Verlustgeschäft. Setzen Sie ihn zu hoch an, lässt der Käufer wahrscheinlich länger auf sich warten oder Sie bleiben auf der Immobilie sitzen. Die wichtigsten Informationen zum Thema Verkehrswert einer Immobilie erfahren Sie in diesem Beitrag.

  • Der Verkehrswert einer Immobilie spiegelt den voraussichtlichen Verkaufspreis wider und wird auch als Marktwert bezeichnet. Er basiert auf aktuellen Marktbedingungen und berücksichtigt die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie.
  • Häufige Gründe für die Ermittlung des Verkehrswerts sind Verkauf, Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, Steuererhebung und Kreditanträge für Finanzierungen.
  • Ein von Experten erstelltes Verkehrswertgutachten ist für offizielle Zwecke erforderlich. Es gibt Kurz- und Vollgutachten, wobei Letzteres für komplexe Situationen und rechtliche Verfahren notwendig ist.
  • Die Ermittlung erfolgt über Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren, je nach Art der Immobilie und spezifischen Bedingungen.

Was ist mit dem Begriff Verkehrswert gemeint?

Kurz gesagt, der Verkehrswert einer Immobilie spiegelt den voraussichtlichen Verkaufspreis, den Sie aktuell am Markt für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erzielen, wider. Berechnet wird der Marktwert über eine Immobilienbewertung. Eine ausführliche Definition hierzu finden Sie in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB). 

§ 194 Baugesetzbuch:

 

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

 

Zwei Punkte fallen bei diesem Paragrafen besonders auf: 

 

1. der Verkehrswert wird als Synonym zum Marktwert verwendet 

2. der Begriff gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist nicht gleich einleuchtend.

 

 

Hieraus ergeben sich zwei Fragen: Ist der Verkehrswert gleich der Marktwert und was versteht das Gesetz unter den Worten „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“?

 

Von Maklern, Sachverständigen und Eigentümern wird der Begriff Verkehrswert nicht selten auch als Marktwert oder Zeitwert bezeichnet. Und das ist korrekt! 

 

Wann spricht der Gesetzgeber von einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr? Folgende Hintergründe sollten Sie kennen:

 

Beispiel für einen nicht gewöhnlichen Geschäftsverkehr: Sie besitzen eine Immobilie in Berlin-Friedrichshain. Trotz der grünen Oase des Volksparks wünschen Sie sich sehnlichst einen Tapetenwechsel. Da fällt Ihnen ein, dass Freunde und Familie immer von Ihrer Wohnung und der guten Lage schwärmen. Angesichts dessen bieten Sie Ihre Immobilie nur innerhalb des Familien- & Bekanntenkreises an. Diese Entscheidung führt zu einer eingeschränkten Nachfrage und macht eine realistische Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie unmöglich.

  • Mit beiden genannten Begriffen ist der Kaufpreis gemeint. 
  • Dieser sagt aus, welchen Preis ein Interessent am aktuellen Markt bereit wäre, für die Immobilie oder das Grundstück zu bezahlen.
  • Es geht darum, bei Immobilien den Verkehrswert zu bestimmen, wie er unter normalen Marktverhältnissen zustande kommen würde. 
  • Das ist nur möglich, wenn alle Interessenten am Markt nicht nur die notwendigen Informationen einsehen, sondern auch die Immobilie erwerben können.

 

In welchen Situationen sollte ich bei meiner Immobilie den Verkehrswert ermitteln?

Die Gründe, aus denen eine Verkehrswertermittlung einer Immobilie erfolgt, sind sehr vielseitig. Am häufigsten passiert dies, wenn Sie Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Folgende Grundsätze sollten Sie hierbei im Hinterkopf behalten: 

  • Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter ihrem tatsächlichen Wert verkaufen.
  • Setzen Sie den Kaufpreis nicht zu hoch an, sonst laufen Sie Gefahr, auf der Immobilie sitzen zu bleiben. 

 

Beide Fälle vermeiden Sie, indem Sie vorab den Verkehrswert ermitteln. Hierzu stehen Ihnen zwei Optionen offen. Entweder Sie ermitteln den Preis über eine kostenlose Immobilienbewertung von Immonet selbst oder beauftragen einen Makler mit der Aufgabe.

 

Allerdings gibt es auch Gründe, in denen Behörden oder Gerichte die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie einfordern. Hierbei kann es sich beispielsweise um folgende Situationen handeln: 

  • Scheidung 
  • Erbschaft
  • Zwangsversteigerung
  • Steuererhebung

 

In diesen Fällen muss ein Sachverständiger oder zertifizierter Makler ein Verkehrswertgutachten erstellen. Eine kostenlose Immobilienbewertung akzeptieren Behörden und Gerichte nicht!

 

Aber auch die Banken können einen aktuellen Verkehrswert von dir verlangen. Bestimmte Gründe sprechen dafür, warum Ihre Bank über den Verkehrswert des Bauobjekts ein Gutachten möchte: 

  • Stellen Sie einen Kreditantrag für eine Anschlussfinanzierung oder eine Baufinanzierung, wird dieser Wert dringend benötigt. 
  • Er dient der Bank als finanzielle Sicherheit, sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit kommen.

 

Häufig kommt es auch vor, dass die Versicherungsgesellschaft ein solches Gutachten anfordert. Das wäre beispielsweise zur Einschätzung der Wiederherstellungskosten im Schadensfalle oder zur Überprüfung der Versicherungsprämie, damit es nicht zu einer Über- oder Unterversicherung kommt.

 

Auf einen Blick: In diesen Fällen ist eine Berechnung des Verkehrswertes sinnvoll

Der folgende Überblick fasst die mögliche Gegebenheiten zusammen, warum der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden sollte:

  • Sie möchten eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen
  • die Immobilie geht in die Zwangsversteigerung
  • im Rahmen einer Scheidung
  • die Bank fordert den Verkehrswert für eine Anschlussfinanzierung ein
  • die Versicherung überprüft die Versicherungsprämie
  • bei Erbauseinandersetzung
  • Sie verschenken eine Immobilie, woraufhin das Finanzamt mit dem Verkehrswert die Schenkungsteuer berechnen möchte

Im Zusammenhang mit offiziellen oder juristischen Situationen war bereits vom Verkehrswertgutachten die Rede. Dieses setzen Behörden und Gerichte für die Ermittlung des Verkehrswertes voraus. Bestimmte Einzelheiten zu dieser Gutachtenvariante sollten Sie kennen: 

  • Ein Verkehrswertgutachten erstellt ausschließlich ein Experte wie der zertifizierte Makler oder ein Sachverständiger. 
  • Bei dem auch als Marktwert bekannten Gutachten berechnet der Experte einen Kaufpreis, der ihm unter den aktuellen Marktgegebenheiten als realistisch erscheint. 
  • Es ist wichtig zu beachten, dass sich der ermittelte Marktwert immer auf einen Stichtag bezieht. 
  • Nach dieser offiziellen Einschätzung können Sie den Angebotspreis Ihrer Immobilie definieren.
  • Daher ist also auch von einem variablen Wert die Rede.

Der Unterschied zwischen Kurz- und Vollgutachten

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Formen von Wertgutachten: das Kurz- und das Vollgutachten. Das bis zu 15 Seiten lange Kurzgutachten dient Ihnen als Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie. Mit diesen Informationen ist es möglich, einen realistischen Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis für eine Immobilie zu bestimmen. Auch bei einer Scheidung oder Erbschaft ohne Rechtsstreit ist dieses Kurzgutachten eine gute Wahl. Bei gerichtlichen Streitigkeiten findet es allerdings keinen Bestand. Reicht Ihnen dieses schnell erstellte Gutachten aus, schlägt es je nach Umfang und Sachverständigen mit 100 bis 500 Euro zu Buche.

Ein Kurzgutachten reicht unter zwei Gegebenheiten aus:

  • Sie möchten den Kauf- bzw. Verkaufspreis einer Immobilie bestimmen.
  • Sie wollen im Scheidungs- oder Erbfall (ohne Rechtsstreitigkeiten) den Verkehrswert ermitteln.

 

Bei komplexeren Sachverhalten oder gerichtlichen Streitigkeiten führt kein Weg an dem Vollgutachten vorbei. Finanzämter, Gerichte und sonstige Behörden erkennen nur dieses Gutachten an. Es umfasst 20 bis 30 Seiten und enthält alle notwendigen Informationen, um den realistischen Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln. Der Sachverständige berechnet für die Erstellung circa 0,5 bis 1,0 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie und benötigt hierzu etwa 2 bis 4 Wochen.

 

Sie benötigen ein Vollgutachten, wenn:

  • Sie wollen im Scheidungs- oder Erbfall (ohne Rechtsstreitigkeiten) den Verkehrswert ermitteln.
  • die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht
  • eine Scheidung/Erbschaft vor Gericht landet
  • das Finanzamt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer berechnet

 

Wie wird der Verkehrswert bei Immobilien ermittelt?

Für Sie  als Immobilienbesitzer ist es wichtig zu wissen, auf welche Art der Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt wird. Laut gesetzlicher Regelung in § 1 Absatz 1 der ImmoWertV gibt es drei verschiedenen Wertermittlungsverfahren: 

  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren
  • das Vergleichswertverfahren

 

Welches Verfahren letztlich Anwendung findet, hängt maßgeblich von der Immobilie und den zu erfüllenden Bedingungen ab. In der Praxis nutzen Sachverständige häufig auch zwei Verfahren, um den Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu bestimmen. In diesem Fall berechnet der Sachverständige den Durchschnittswert aus den beiden einzeln festgestellten Werten.

 

Ertragswertverfahren

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie (Wohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilien) kommt vorzugsweise das Ertragswertverfahren zum Einsatz. 

  • Hierbei bestimmt der Sachverständige den Verkehrswert (Ertragswert) anhand der zukünftig voraussichtlichen Erträge. 
  • Dieser Wert berücksichtigt sowohl die Bewirtschaftungskosten als auch die Mieteinkünfte. 
  • Besteht etwa ein hohes Risiko für einen Mietausfall, sinkt der Verkehrswert trotz guter Erträge.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt überwiegend den Verkehrswert von selbstgenutzten Immobilien. Der Verkehrswert setzt sich aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert zusammen. 

  • Zuerst bestimmt der Experte anhand der Gebäudeherstellungskosten und nach Abzug der Alterswertminderung den Gebäudesachwert. 
  • Zur Bestimmung des Bodenwertes multipliziert er die Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert.
  • Jetzt addiert er den Bodenwert mit dem Gebäudesachwert und multipliziert ihn mit dem Sachwertfaktor. 
  • Dieser ist abhängig vom Bodenrichtwert und Gebäudetyp. 
  • Das Ergebnis ist der Verkehrswert der Immobilie. 
  • Da sich das Sachwertverfahren an der Substanz der Immobilie orientiert, setzen vor allem Banken auf dieses Modell.

Vereinfachte Übersicht des Berechnungsmodells

  • Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
  • Bauwert – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
  • Bodenwert + Gebäudesachwert x Sachwertfaktor = gesamter Sachwert

Vergleichswertverfahren

Bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken verwendet der Makler oder Sachverständige das Vergleichswertverfahren. 

  • Dieses Verfahren legt den Verkehrswert fest, indem es auf die Kaufpreise ähnlicher Immobilien aus der jüngeren Vergangenheit zurückgreift. 
  • Die Analysegrundlage für diese Verfahren bildet das Kaufpreisregister des lokalen Gutachterausschusses. 
  • Liegen dort umfangreiche Informationen vor, lässt sich mit dem Vergleichswertverfahren ein sehr präziser Verkehrswert ermitteln.

Gibt es Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen?

Stellen Sie einem Makler diese Frage, fällt seine Antwort wahrscheinlich so aus: Die Lage beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie! Grundsätzlich ist die Antwort nicht falsch, dennoch hängt der Wert noch von weiteren Faktoren ab.

 

Dazu gehören:

  • Lage
  • Wohn- & Nutzfläche
  • Zustand der Immobilie
  • Baujahr & Grundriss
  • Zimmeraufteilung
  • rechtliche Rahmenbedingungen

 

Zudem beeinflussen auch die aktuellen Marktgegebenheiten den Verkehrswert einer Immobilie. Herrscht aktuell eine hohe Nachfrage, doch das Angebot ist gering, steigt der Marktpreis. Während eine geringe Nachfrage bei einem hohen Angebot den Preis in den Keller treibt. Auch im Grundbuch eingetragene Altlasten (bspw. Wegerechte) wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus.

 

Benötige ich spezielle Unterlagen, um den Verkehrswert zu berechnen?

Grundsätzlich ja, außer Sie ermitteln den Verkehrswert, über die kostenlose Immobilienbewertung von Immonet, selbst. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie die Aufgabe in die Hände eines Maklers oder Sachverständigen legen. Klären Sie im Vorfeld genau ab, welche Unterlagen Sie für die Berechnung oder Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie brauchen. Folgende Dokumente sollten Sie für eine vollständige Immobilienbewertung griffbereit haben. 

Grundlegende Unterlagen:

  • Immobilien Grundriss
  • Energieausweis
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Lageplan & Flurkarte

Bei Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnung
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • Wirtschaftsplan

Bei vermieteten Objekten:

  • Mietverträge aller Parteien
  • Bewirtschaftungskosten
  • Mietaufstellung

Ist der Verkehrswert einer Immobilie gleichzeitig der Kaufpreis?

Nein, der Verkehrswert gibt Ihnen erst einmal einen realistischen Einblick darüber, welchen Kaufpreis Sie aktuell am Markt für Ihre Immobilie verlangen können. Der Kaufpreis hingegen sagt aus, welchen Betrag ein Käufer tatsächlich bereit ist, für die Immobilie zu bezahlen. In der Praxis ist es nicht auszuschließen, dass der tatsächliche Kaufpreis über oder unter dem ermittelten Verkehrswert einer Immobilie liegt.

 

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