Reihenhaus bauen: In Reih und Glied

Reihenhaus bauen:
Urban und kostengünstig

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Spießig war gestern, Reihenhäuser sind wieder im Trend – vor allem bei jungen Familien. Erfahren Sie hier, wie und mit wem Sie ein Reihenhaus bauen können, was Sie bei der Grundrissplanung beachten sollten und welche Vor- sowie Nachteile dieser Haustyp hat.

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  • Ein Reihenhaus ist Teil einer Gruppe aus mindestens drei Häusern, die sich – Wand an Wand – direkt nebeneinander aufreihen.
  • Ein Reihenhaus zu bauen ist relativ günstig. Im Vergleich zu Einfamilienhäusern benötigen sie weniger Grundstücksfläche, können effizienter gebaut werden und kommen mit weniger Energie aus.
  • Der Nachteil: Reihenhäuser sind eher schmal, tief und hoch – was einen cleveren Grundriss nötig macht. Je nach Position des Einzelhauses spricht man von Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus. Letztere sind oft begehrter, da sie zu drei Seiten hin frei und somit mit einer Doppelhaushälfte vergleichbar sind.
  • Weil die Wände zwischen den Einzelhäusern feuerbeständig sein müssen, werden sie als Brandwände gebaut. Sie sind so konzipiert, dass ein Feuer nicht zu schnell auf die anliegenden Häuser übergreift.

Ein Reihenhaus zu bauen und sich die Kosten zu teilen, ist günstiger, als ein freistehendes Einfamilienhaus zu realisieren.

Für Letzteres geben die Deutschen im Schnitt 320.000 Euro aus (inklusive Grundstück). Für den Bau eines Reihenhauses können Sie mit circa 200.000 Euro rechnen. Kleinere Reihenmittelhäuser sind noch günstiger zu haben und nach oben hin ist die Spanne offen. Reihenmittelhäuser sind günstiger als Reihenendhäuser. 

Warum können Reihenhäuser günstiger gebaut werden? Erstens ist weniger Grundstücksfläche nötig. Zweitens sparen Sie dadurch, dass der Reihenhaus-Komplex in einem Zug gebaut werden kann. Das senkt die Kosten für das Baumaterial und die Arbeiten an sich. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, können Sie sich auch diese Kosten mit Ihren Reihenhaus-Nachbarn teilen. Wie teuer ein Reihenhaus letztendlich ist, hängt von der Lage, der Bauweise, den örtlichen Gegebenheiten sowie der individuellen Gestaltung und Ausstattung ab.

  • Geringere Kosten: Mit einem Reihenhaus sparen Sie nicht nur Grundstücks- und Baukosten. Meist sind auch die Betriebskosten niedriger. Durch Gemeinschaftsanlagen wie Heizung und Warmwasser sparen Sie im Vergleich zum Einfamilienhaus bis zu 60 Prozent der Nebenkosten. Vor allem mit einem Reihenmittelhaus profitieren Sie von der Sandwich-Position: Dank der angrenzenden Häuser geht weniger Wärme verloren. 

  • Weniger Fläche: Da bei einem Reihenhaus die Gebäude direkt aneinandergrenzen, kommen Sie mit einem deutlich kleineren Grundstück aus als freistehende Einzelhäuser. Der vorgeschriebene Abstand von mindestens drei Metern zum Nachbargrundstück fällt weg.

  • Eigenes Reich in begehrter Lage: Reihenhäuser werden vor allem dort gebaut, wo Flächen knapp und begehrt sind: in Städten und an ihren Rändern. Oft werden sogar zentrale Lagen mit Reihenhäusern nachverdichtet. Somit ist beides möglich: urban zu leben und dennoch ein eigenes Haus für sich zu haben – sogar mit Garten.

  • Gemeinschaftliches Wohnen: Im Idealfall leben im Reihenhaus Gleichgesinnte Tür an Tür. Dies können zum Beispiel junge Familien sein, deren Kinder gemeinsam spielen oder verschiedene Generationen, die sich wie in einem Generationenhaus gegenseitig unter die Arme greifen.

  • Weniger Selbstbestimmtheit: Ein Vorteil des Reihenhauses kann schnell zum Nachteil werden: die direkte Nähe zu den Nachbarn. Wenn Sie in einem Reihenhaus leben, müssen Sie Kompromisse schließen. Und diese beginnen bereits bei der Planung des Hauses, reichen über Zeiten fürs Rasenmähen und die Nachtruhe bis hin zu Entscheidungen über die Dachsanierung oder den Anbau einer Garage.

  • Herausfordernde Grundrisse: Um den Platz optimal auszunutzen, werden Reihenhäuser meist schmal und tief gebaut. Das stellt Bauherren bei der Grundrissplanung vor besondere Herausforderungen. Bei Reihenmittelhäusern kommt hinzu, dass an zwei Seiten keine Fenster möglich sind.

  • Mangelnde Barrierefreiheit: Die Wohnfläche pro Ebene ist bei Reihenhäusern begrenzt, weshalb sie mindestens zwei, oft auch drei oder mehr Stockwerke haben. Die Treppen erschweren einen barrierefreien Ausbau. Deshalb sind Reihenhäuser für das Wohnen im Alter oft nicht die erste Wahl.

  • Geringerer Wiederverkaufswert: Trotz aller Vorteile sind Reihenhäuser nicht so begehrt wie das rundherum freie Einfamilienhaus. Der Wiederverkaufswert ist oft geringer. Auch Doppelhäuser, bei dem man sich das Haus mit nur einer weiteren Partei teilt, sind gefragter als Reihenmittelhäuser.  

Woher kommen Reihenhäuser?
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Zu finden ist das Reihenhaus in allen Teilen der Welt. Berühmt sind die Häuserreihen in den Industriestädten Englands, die charakteristisch nicht verputzt werden – sie strahlen im Rot der Backsteine. Aber auch die bunten Reihenhäuser in US-amerikanischen Großstädten sind bekannt. Dort bilden sie vor den klassischen Skylines einen schönen Kontrast. In Deutschland wurden Reihenhäuser vor allem in den 50er- und 60er-Jahren gebaut. Weil sie vorwiegend in Vorstädten zu finden waren und alle mehr oder weniger gleich aussahen, galten sie lange Zeit als monoton und spießig. In modernerer Gestalt sind sie nun wieder im Kommen – und vor allem bei jungen Familien sehr beliebt.

Schmaler, enger, höher: Bei Reihenhäusern muss der Grundriss clever gestaltet werden. Das gilt vor allem für das Reihenmittelhaus, das meist an zwei Außenwänden ohne Fenster auskommen muss. Um ein bisschen mehr Tageslicht reinzulassen, können Reihenhäuser leicht versetzt gebaut werden.

1. Entscheiden Sie sich für große Fenster für optimales Licht

Gestalten Sie den Grundriss für Ihr Reihenhaus so, dass möglichst keine Räume ohne Tageslicht sind. Bei zwei Außenwänden ohne Fenster ist das nicht immer leicht. Die Lösung: Trotz Platzmangel sollten die Räume möglichst großzügig geschnitten sein. Je größer die Fenster sind, desto mehr Licht fällt ins Innere. Achten Sie auch bei der Ausrichtung des Gebäudes darauf, dass Ihr Reihenhaus möglichst viel Sonne abbekommt.

2. Halten Sie Flur und Abstellräume klein

Das Treppenhaus und die Flure sollten im Reihenhaus so wenig Platz wie möglich einnehmen. Jeder Quadratmeter ist wertvoll und sollte in Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche oder Badezimmer gesteckt werden. Verzichten Sie auf Abstellräume. Clevere Stausysteme tun es meist auch. Bringen Sie die Waschmaschine im Badezimmer oder in der Küche unter. Falls Sie auf Technik-, Hauswirtschafts- oder Abstellräume gar nicht verzichten können, ordnen Sie diese am besten an der fensterlosen Seite an.

3. Achten Sie auf eine funktionale Raumaufteilung

Reihenhäusern werden in die Höhe statt in die Breite gebaut. Das bedeutet: jede Menge Treppen steigen. Ordnen Sie die Etagen so an, dass Sie sich im Alltag Wege sparen. Küche und Esszimmer sind ebenso untrennbar auf einer Ebene untergebracht wie Schlafzimmer und Badezimmer. Falls Sie ein Arbeitszimmer planen, können Sie dieses ganz oben oder ganz unten ansiedeln – mit möglichst großer Distanz zum Wohnbereich klappt es auch leichter mit einer ausgeglichenen Work-Life-Balance.

4. Planen Sie Kinderzimmer nicht zu klein

Gehen Sie bei der Grundrissplanung Ihres Reihenhauses nicht nur von Ihrer aktuellen Lebenssituation aus, sondern denken Sie auch an später. Ein sehr kleines Kinderzimmer ist für Babys und Kleinkinder kein Problem. Ein paar Jahre später sieht es schon ganz anders aus. Dann werden dort auch Hausaufgaben gemacht und es findet schon mal eine Übernachtungsparty statt. Im Teenageralter sind auch die Eltern froh, wenn sich der Nachwuchs ins eigene Reich zurückziehen kann. Um des lieben Familienfriedens willen sollten die Zimmer nicht kleiner als 15 Quadratmeter sein – selbst im Reihenhaus nicht.

Sie wollen auch in einem Reihenhaus leben? Dann haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können sich mit künftigen Nachbarn zusammenzutun und den Hausbau gemeinsam organisieren, ein Reihenhaus vom Bauträger kaufen oder – falls Sie finanzkräftig sind – das ganze Projekt alleine stemmen und die anderen Einzelhäuser vermieten.

Reihenhaus mit einer Baugemeinschaft bauen

Sie haben Freunde, Verwandte oder Gleichgesinnte gefunden, mit denen Sie gerne ein Reihenhaus bauen würden? Dann können Sie sich zu einer Baugemeinschaft oder Baugruppe zusammenschließen. Sie wird als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet. In dieser Baugruppe können Sie sich selbst organisieren oder eine Baubetreuung beauftragen. Dabei handelt es sich oft um eine Fachkraft wie einen Architekten, Bauingenieur oder Juristen. Er oder sie moderiert, koordiniert und kümmert sich darum, dass alles reibungslos abläuft.

Teilungsvertrag und Grundbucheintrag

Wenn Sie mit einer Baugruppe ein Reihenhaus kaufen, ist ein Teilungsvertrag nötig. Er hält genau fest, wem was gehört. Im Grundbuch wird für jede Wohnung im Reihenhaus ein Grundbuchblatt angelegt – mit den jeweiligen Grundschulden, also den Pfändungsrechten der Kreditgeber. Auch Nutzungsrechte – zum Beispiel für den Garten oder gemeinsame Anlagen und Flächen – sind im Teilungsvertrag geregelt.  

Reihenhaus vom Bauträger kaufen

Teurer aber weniger aufwändiger: Anstatt den Neubau selbst bauen zu lassen, kaufen Sie ihn fix und fertig geplant von einem Bauträger. Das Grundstück ist inklusive und Sie erhalten Ihr Reihenhaus schlüsselfertig – also bereit zum Einzug. Dafür können Sie bei der Gestaltung Ihres Eigenheims aber kaum mitreden. Auch die Nachbarn suchen Sie sich in der Regel nicht selbst aus.

Gesamtes Reihenhaus bauen (lassen) und vermieten

Ein Eigenheim und eine Kapitalanlage zugleich erhalten Sie, wenn Sie den gesamten Reihenhaus-Komplex selbst finanzieren, bauen (lassen) und die einzelnen Häuser anschließend vermieten. Aber: Dafür benötigen Sie ein dickes finanzielles Polster und müssen einen hohen Baukredit aufnehmen. Auch den Verwaltungsaufwand als Vermieter:in sollten Sie nicht unterschätzen. Der Vorteil: Sie können Ihre Nachbarn frei wählen und die Regeln bestimmen.

Die Baupartner für Ihr Reihenhaus

Egal, ob in der Baugemeinschaft oder alleine: Wenn Sie ein Reihenhaus bauen, sind Sie auf professionelle Hilfe angewiesen. Zu den wichtigsten Baupartnern gehören:

  • Architekt:innen: Sie sind nicht ganz günstig, entwerfen aber das Reihenhaus ganz nach Ihren Wünschen. Die Fachleute begleitet Sie während des gesamten Bauprozesses, erstellt Planungsunterlagen, reicht den Bauantrag ein, beaufsichtigt und prüft die Bauarbeiten.
  • Einzelne Baufirmen und Handwerker:innen: Zusammen mit Architekt:innen engagieren Sie Firmen und Handwerker:innen, die die Bauarbeiten umsetzen. Das kann durchaus kompliziert sein und erfordert viel Erfahrung, denn die einzelnen Gewerke müssen wie Zahnräder ineinandergreifen. 
  • Das Generalunternehmen: Sie können die Koordination der Gewerke einem Generalunternehmen überlassen, das mit Partnern und Subunternehmen zusammenarbeitet und den gesamten Hausbau managt.
  • Hausbauanbieter mit Rundum-Service: Sie wünschen sich von Beginn an einen fachkundigen Allround-Service? Bundesweit finden Sie eine große Auswahl an Hausbauanbietern, die Sie während des gesamten Vorhabens betreuen: von der Grundstücksuche über die Grundrissplanung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe. 

Übrigens: Falls Sie beim Bau des Reihenhauses selbst mit anpacken wollen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Bei einem Ausbauhaus zum Beispiel übernehmen Sie Teile des Innenausbaus. Beim Bausatzhaus können Sie einzelne Elemente – meist im Werk vorproduziert – selbst zusammensetzen. Insgesamt sparen Sie so Kosten, müssen aber viel Zeit investieren und handwerkliches Geschick mitbringen.

Stein auf Stein oder in wenigen Tagen errichtet: Wenn Sie ein Reihenhaus bauen wollen, haben Sie die Wahl zwischen Massivhäusern und Fertighäusern. Beide haben ihre Vor- und Nachteile.

Reihenhaus als Massivhaus bauen

Ein Reihenhaus in Massivbauweise entsteht Stein auf Stein direkt auf der Baustelle. Das sind die Vor- und Nachteile von Massivhäusern: 

  • Robust und wertbeständig

  • Hochwertige Materialien und optimale Wohngesundheit

  • Natürliche Wärmedämmung

  • Höherer Preis

  • Längere Bauzeit

Reihenhaus als Fertighaus bauen

Fertighäuser werden zu großen Teilen im Werk vorproduziert und müssen auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt, montiert und verankert werden. Die Qualität und Gestaltungsmöglichkeiten haben sich in den letzten Jahren sehr verbessert, sodass Fertighäuser durchaus mit Massivhäusern mithalten können.

  • Schnelle und witterungsunabhängige Rohbau-Errichtung

  • Oft geringerer Preis

  • Meist geringerer Wiederverkaufswert

  • Oft zusätzliche Maßnahmen zur Wärmedämmung nötig

Das Grundstück ist die Grundlage für den Bau eines Reihenhauses und die Entscheidung für oder gegen einen Bauplatz ist eine, die sich – anders als einige Bauelemente – nicht mehr verrücken lässt. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um das Grundstück für Reihenhäuser.

Die Grundstücksgröße hängt unter anderem davon ab, wie viel Wohnfläche die Reihenhäuser umfassen sollen, wie die Abstandsregeln sind und wie viel Gartenfläche Sie sich wünschen. Als Faustregel gilt: Sie sollten um die 200 Quadratmeter pro Reihenhaus kalkulieren. Für Reihenmittelhäuser ist auch weniger möglich.

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da die Grundstückspreise extrem von der Region abhängen. Mit einem Reihenhaus können Sie bei den Kaufnebenkosten sparen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, die Kosten für Grundbucheintrag, Bodengutachten und die Erschließung werden zwischen den Reihenhausbesitzern geteilt.

Das Grundstück, auf dem Sie ein Reihenhaus bauen können, muss erschlossen oder erschließbar sein. Das heißt: Es muss eine Anbindung an den Straßenverkehr geben und die nötigen Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation müssen verlegt sein bzw. verlegt werden können. Außerdem muss der Bebauungsplan Reihenhäuser zulassen. Sie erkennen dies an den Kürzeln „R“ (für Reihenhäuser) und „g“ (für geschlossene Bauweise oder Häuser mit einer Länge von mehr als 50 Metern).

Auch ein Blick in den Flächennutzungsplan ist wichtig: Das Gebiet sollte als Wohngebiet oder Mischgebiet (dort ist eine Mischung aus Gewerbe und Wohnen möglich) ausgezeichnet sein. Den Bebauungs- und Flächennutzungsplan bekommen Sie beim Bauamt in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Falls für das Grundstück noch kein Bodengutachten besteht, ist das eine sinnvolle Investition, die böse Überraschungen verhindert. Es gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit und Altlasten – vor allem hinsichtlich Giftstoffen und Abfälle. Ist der Boden zu steinig oder zu durchlässig, kann das die Baukosten in die Höhe treiben.

Um das Reihenhaus zu bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Dazu muss in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur eine ganze Reihe von Unterlagen einreichen – wie Bauzeichnungen, technische Beschreibungen oder Berechnungen der Statik. Anschließend ist Geduld gefragt: Die Prüfung kann in manchen Bundesländern bis zu sechs Monate dauern. Falls das Grundstück erschlossen ist und Sie sich an die Bestimmungen des Bebauungsplans halten, ist unter Umständen ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren möglich.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Zu den Tipps

Wenn Sie ein Reihenhaus bauen, werden Sie die Kosten für Grundstück und Hausbau wahrscheinlich nicht aus eigener Kraft stemmen können, sondern einen Baukredit aufnehmen müssen. Die aktuell günstigen Zinsen vereinfachen die Immobilienfinanzierung. Lesen Sie hier, wie Sie zudem sparen können.

5 Tipps für die Finanzierung Ihres Reihenhauses


Tipp 1: Finanzieren Sie getrennt
Auch wenn Sie in einer Baugruppe bauen: In der Regel nimmt jede Reihenhaus-Partei ihren eigenen Kredit auf. Alles andere wäre schnell unübersichtlich und risikoreich – zumal die Reihenhäuser oft nicht alle gleich teuer sind. Dank Teilungsvertrag und einzelner Grundbuchblätter sind verschiedene Kreditgeber kein Problem.

Tipp 2: Machen Sie einen Kassensturz
Wie viel Kredit können Sie sich in den nächsten Jahren und Jahrzehnten leisten? Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner, um einen realistischen Überblick Ihrer Ausgaben und Einnahmen zu erhalten. Kalkulieren Sie zudem ein monatliches finanzielles Polster für unvorhersehbare Ausgaben ein.

Tipp 3: Bringen Sie Eigenkapital ein
Ein Reihenhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist zwar möglich – aber auch teuer und risikoreich. Je mehr Sie aus Ihrem eigenen Vermögen beisteuern können, desto günstiger wird der Baukredit. Zumindest die Baunebenkosten sollten Sie selbst stemmen.

Tipp 4: Verschulden Sie sich nicht zu lange
Achten Sie darauf, dass die Kreditlaufzeit nicht zu lange ist. Um entspannt in die Rente starten zu können, sollten Sie spätestens dann Ihr Reihenhaus abbezahlt haben. Auch die Dauer der Zinsbindung ist entscheidend: Je länger Sie sich die aktuell günstigen Zinsen sichern können, desto besser. Bedenken Sie, dass für die Restschuld nach Ende dieser Frist eine Anschlussfinanzierung nötig ist – zu dem dann geltenden Zinssatz.

Tipp 5: Nutzen Sie die Option zur Sondertilgung
Bonus, Erbschaft oder anderer unerwarteter Geldsegen: Mit der Option auf Sondertilgung können Sie einen Teil Ihres Immobilienkredits vorzeitig ablösen, damit die Laufzeit verkürzen und insgesamt sparen. Achten Sie darauf, dass Ihr Kreditvertrag diese Möglichkeit vorsieht.

Finanzierungsrechner

Können Sie sich Ihr Traumhaus leisten? Rechnen Sie es aus und holen Sie sich Finanzierungsangebote ein – schnell, einfach, unverbindlich.

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Nutzen Sie staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Förderdarlehen, um Ihr Reihenhaus noch günstiger zu bauen.

Wenn Sie Kinder haben und die Immobilie selbst nutzen, haben Sie gute Chancen auf eine der folgenden Förderungen:

Wohn-Riester: Analog zur Riester-Rente fördert die Bundesregierung Wohneigentum als Form der Altersvorsorge. Ein Teil Ihres Gehaltes fließt direkt in einen Bausparvertrag oder die Darlehenstilgung, der Staat legt einen Zuschuss oben drauf und Sie können Ihren Sparbeitrag von der Steuer absetzen.

Wohneigentumsprogramm (KfW-Programm 124): Ein gefördertes Darlehen mit besonders niedrigen Zinsen gibt es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Reihenhäuser und andere Eigenheime. Die Darlehenshöhe beträgt bis zu 100.000 Euro und Sie können diese Förderung mit anderen KfW-Mitteln kombinieren. 

KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen (KfW-Programm 261/262 und 461): Ein weiteres KfW-Mittel ist zum Beispiel für Passivhäuser und besonders energieeffiziente Neubauten möglich – die KfW-Effizienzhäuser 55, 40 und 40 plus sowie Effizienzhäuser mit Erneuerbare-Energien-Klasse bzw. Nachhaltigkeits-Klasse. Für den aktuell höchsten Standard sind ein zinsgünstiger Kredit von bis zu 150.000 Euro und ein Tilgungszuschuss von maximal 37.500 Euro möglich.

Eigenheimförderung von Bundesländern und Kommunen: Je nach Bundesland und Kommune gibt es zusätzliche Förderungen für selbstgenutzte Reihenhäuser. Fragen Sie bei der jeweiligen Landesbank und Ihrer Stadt oder Gemeinde nach.

Sie spielen mit dem Gedanken, ein Reihenhaus zu bauen? Inspiration und Entscheidungshilfe finden Sie in Musterhausparks. Deutschlandweit stellen Hausbauanbieter dort ihre beliebtesten Haustypen aus. Sie können diese von innen und außen besichtigen und selbst erfahren, wie es sich anfühlt, in einem Reihenhaus zu leben. Meist finden Sie vor Ort auch Beratungsbüros und Ansprechpartner.

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