Neu gebaut – aber ohne viel Stress im Vorfeld: Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung direkt vom Bauträger kaufen, sparen Sie sich in der Regel viel Arbeit und Zeit. Denn Sie treten als Käufer der Neubauimmobilie auf, nicht als Bauherr. Was Sie dennoch beim Kauf eines Neubaus beachten sollten, erfahren Sie hier.
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Ein Nachteil beim Kauf einer Neubauimmobilie: Wenn das Haus oder die Eigentumswohnung noch nicht fertiggestellt ist, können Sie diese nicht besichtigen und müssen sich auf Pläne und Entwürfe verlassen. Viele Bauträger bieten ihren Kunden vor Vertragsabschluss und Baubeginn an, Musterhäuser oder andere Typenhäuser zu besichtigen. Nutzen Sie diese Möglichkeit und lassen Sie Häuser, die Ihrem neuen Zuhause zumindest ähnlich sind, auf sich wirken.
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Auch das Grundstück ist kaufentscheidend
Ebenso wichtig wie der Neubau an sich ist auch das Bauland, auf dem die Immobilie oder das Neubaugebiet entsteht. Auch wenn nur eine Baustelle zu sehen ist: Verschaffen Sie sich einen Eindruck vor Ort, erkunden Sie die Gegend und finden Sie heraus, ob Sie dort zukünftig leben wollen. Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan und Flächennutzungsplan, um herauszufinden, was mit noch nicht bebauten Flächen rund um Ihren Neubau geplant ist. Hier finden Sie 9 Tipps zur Grundstücksuche und worauf Sie beim Kauf achten sollten.
Nach der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) müssen Sie als Käufer den Preis für eine Bauträgerimmobilie niemals im Voraus begleichen. Stattdessen zahlen Sie etappenweise für die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte. Allerdings verlangen Bauträger oft vor Abschluss des Kaufvertrags einen Nachweis darüber, dass Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und/oder einen Kredit von Ihrer Bank bewilligt bekommen haben, um die Kosten des gesamten Baus zu stemmen.
Manche Bauträger bieten übrigens die Finanzierung gleich mit an. Vergleichen Sie dieses Angebot unbedingt mit den Konditionen Ihrer Bank oder anderer Geldinstitute. Häufig kommen Sie dabei günstiger weg.
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Bauträger locken ihre Kunden gern mit Festpreisen. Vergessen Sie darüber hinaus nicht die Kaufnebenkosten für die Neubauimmobilie wie Grunderwerbsteuer oder Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt. Sie können bis zu 15 Prozent des Gesamtpreises ausmachen und sollten aus dem Eigenkapital finanziert werden.
Reservierung sollte nichts kosten
Wenn Sie am Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in einer besonders begehrten Lage interessiert sind, können Sie die Immobilie oft gegen eine Gebühr reservieren lassen. Sie liegt meist zwischen 500 und 1.500 Euro. Achten Sie darauf, dass sie mit dem Kaufpreis verrechnet wird, wenn Sie sich für die Immobilie entscheiden.
Um sicher zu gehen, dass Sie sich für einen seriösen Bauträger entscheiden, sollten Sie sich vor Vertragsabschluss über das Unternehmen informieren. Lassen Sie sich Referenzen zeigen, besichtigen Sie Musterhäuser und besuchen Sie, wenn möglich, eine Baustelle, die dieser Bauträger betreut. Tauschen Sie sich mit anderen Eigentümern aus, die bei dem Unternehmen eine Neubauimmobilie gekauft haben und lassen Sie sich von ihren Erfahrungen berichten.
Um zu vermeiden, dass der Bauträger inmitten der Bauarbeiten Insolvenz anmeldet, sollten Sie auf eine Vertragserfüllungsbürgschaft bestehen. Sie wird von der Bank des Bauträgers gewährt, die im Falle einer Insolvenz haftet. Eine andere Möglichkeit: Lassen Sie vorab die Bonität des Bauträgers von einer Wirtschaftsauskunft prüfen. Das kostet in der Regel zwischen 200 bis 300 Euro. Lesen Sie mehr dazu auch unter 5 Tipps für die Wahl des richtigen Baupartners.
Laut Bauherrenverband sind rund zwei Drittel aller Bauverträge lückenhaft und ungenau formuliert. Sobald Ihnen der Bauträger den Kaufvertrag für eine Neubauimmobilie vorlegt, prüfen Sie diesen und holen Sie sich Rat von einem Juristen oder einem Bausachverständigen. Denn allzu oft verbergen sich darin Risiken, die Laien nur schwer einschätzen können.
Grundsätzlich muss ein Vertrag alle Bauleistungen und Sonderleistungen transparent, genau und korrekt mit den dazugehörigen Kosten auflisten. Achten Sie auf Vollständigkeit und hinterfragen Sie Formulierungen wie „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“. Im Preis für ein schlüsselfertiges Haus sind häufig noch nicht die Kosten für Garten, Zuwege, Garage und Terrasse enthalten. Und „bezugsfertig“ muss nicht bedeuten, dass tatsächlich alle Arbeiten in und an der Immobilie abgeschlossen sind.
Sobald der Vertrag für den Kauf der Immobilie steht, folgt die notarielle Beglaubigung. Laut Beurkundungsgesetz muss der Vertrag dem Käufer spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit er oder sie genug Zeit hat, alles zu prüfen. Lassen Sie vor allem in dieser Phase noch einmal einen unabhängigen Fachmann den Vertrag studieren.
Während des Hausbaus sollten Sie die Baustelle regelmäßig besuchen – vor allem dann, wenn ein Bauabschnitt fertiggestellt ist, für den die nächste Zahlung ansteht. Holen Sie sich im Zweifel Unterstützung von einem Sachverständigen. Eine Abschlagszahlung sollten Sie nur dann überweisen, wenn die Arbeiten ordentlich ausgeführt worden sind. Denn wenn der gesamte Bau abgeschlossen ist, lassen sich Baumängel oft nicht mehr nachweisen oder korrigieren.
Endlich ist es so weit: Die Arbeiten sind abgeschlossen und Sie werden vom Käufer zum Eigentümer. Die Abnahme des Neubaus ist entscheidend, denn ab diesem Zeitpunkt tritt zum einen die gesetzliche Gewährleistungspflicht in Kraft, zum anderen dreht sich die Beweislast um. Das heißt: Baumängel, die nach der Abnahme auftreten, müssen Sie nachweisen. Davor lag es am Bauherren, die Existenz von Mängeln zu widerlegen.
Daher sollten Sie spätestens bei der Bauabnahme einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen hinzuziehen. Der Profi prüft, ob alle Leistungen ordnungsgemäß erbracht wurden und der Bau frei von Mängeln ist. Dem Einzug in Ihren Neubau steht anschließend nichts mehr im Wege.
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