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Erst mieten, dann kaufen: Nach diesem Prinzip funktioniert ein Mietkauf. Mit jeder Monatsmiete kommt der Käufer so seinem Wohneigentum näher, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Es gibt zwei Varianten des Mietkaufs, die jeweils eigene Risiken bergen – erfahren Sie hier, worauf Sie bei einem Mietkauf achten sollten und wann er sich für Sie lohnt.
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Beim klassischen Mietkaufmodell legen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss fest, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen das Haus oder die Wohnung endgültig den Besitzer wechselt. Das heißt: Sie kaufen die Immobilie sofort, doch der Verkäufer stundet den Kaufpreis für den vereinbarten Zeitraum. Solange zahlen Sie monatliche Miete, wobei ein Teil als Tilgung des Kaufpreises angerechnet wird. Den anderen Teil behält der Verkäufer als eine Art Zins. Nach Ablauf der Mietkaufzeit begleichen Sie die Restschuld – falls Sie die komplette Summe nicht schon abbezahlt haben.
Höhere Nebenkosten beim Mietkauf
Nachdem Sie den Mietkaufvertrag unterschreiben haben, sind Sie noch nicht juristischer Eigentümer der Immobilie (das sind Sie erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises), wohl aber wirtschaftlicher Eigentümer. Die Folge: Sie sind für die Instandhaltung Ihres (künftigen) Eigenheims zuständig und müssen Rücklagen für Reparaturen und Sanierungen bilden.
Bei der zweiten Variante des Mietkaufs sichern Sie sich lediglich die Möglichkeit, das Objekt nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit zu kaufen. In der Regel bieten Genossenschaften oder Bauträger diese Option an. Auch hier sind Sie zunächst Mieter und können nach einer Frist die Immobilie zu dem anfangs festgelegten Preis vom Eigentümer kaufen. Der Vorteil: Sie bleiben flexibel. Falls der Wert der Immobilie sinkt, können Sie sich gegen den Kauf entscheiden. Die bereits geleisteten Mietzahlungen sind allerdings komplett verloren.
Sicherung der Kaufoption im Grundbuch
Ein Notar muss den Mietvertrag mit Kaufoption beurkunden, woraufhin das Optionsrecht des Mieters ins Grundbuch eintragen wird. Wie bei einem Vorkaufsrecht ist so gesichert, dass das Haus oder die Wohnung nicht ohne seine Zustimmung an einen Dritten verkauft wird.
Kein Bankkredit nötig: Mit einem Mietkauf umgehen Sie die Immobilienfinanzierung mit einer Bank. So haben Sie auch dann die Chance auf ein Eigenheim, wenn Sie nicht oder nur schwer an einen Kredit kommen – zum Beispiel, weil Sie noch nicht genügend Eigenkapital angespart haben, selbstständig in einer risikoreichen Branche tätig sind oder einen schlechten Schufa-Score haben.
Mieten gehen (zum großen Teil) nicht verloren: Der größte Teil Ihrer monatlichen Zahlungen fließt nicht in die Taschen des Vermieters (womit Sie unter Umständen dessen Immobilie finanzieren), sondern ist eine Investition in Ihr eigenes Wohneigentum.
Immobilie probewohnen: Bei einem Optionskauf haben Sie genügend Zeit, die Wunsch-Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Sie wohnen viele Jahre oder Jahrzehnte darin, bis Sie sich für oder gegen einen Kauf entscheiden können.
Von Wertsteigerung profitieren: Der Kaufpreis wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und ist unabhängig von der Preisentwicklung in der jeweiligen Region. Sie profitieren, falls die Preise steigen, tragen aber auch das Risiko, dass sie bis zum Ende der Mietperiode sinken.
Große Planungssicherheit: Falls nicht anders vereinbart, bleibt der Mietzins über die Jahre hinweg konstant. Anders als bei einer klassischen Immobilienfinanzierung sind Sie auch unabhängig von der Zinsentwicklung.
Welche Vorteile hat der Mietkauf für Vermieter?
Als Vermieter erzielen Sie beim Mietkauf wesentlich höhere Mieten. Dieses Geld ist Ihnen auch dann sicher, falls der Vertrag platzen sollte.
Hohe Kosten: Ein Mietkauf ist fast immer teurer als eine klassische Baufinanzierung. Neben der höheren Miete müssen Sie den Mietkaufpreis ansparen, der am Ende der Mietperiode noch offen ist. Höhere Nebenkosten und eine oft fällige Abschlussgebühr verteuern den Mietkauf zusätzlich.
Risiko bei Insolvenz des Verkäufers: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Sie keine Sicherheiten – die gezahlten Monatsraten sind verloren und ob ein Kauf jemals zustande kommt, bleibt offen.
Hohe Nebenkosten: Als wirtschaftlicher Eigentümer werden Sie beim klassischen Mietkaufmodell an den Gemeinschaftskosten im Mehrfamilienhaus beteiligt und zahlen so den eventuell höheren Heizenergieverbrauch des Nachbarn anteilig mit. Ebenso werden Sie für Handwerkerrechnungen für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen zur Kasse gebeten. Da Sie noch kein juristischer Eigentümer sind, haben Sie anderseits keinerlei Mitspracherecht bei baulichen Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen.
Keine staatliche Förderung: Beim Mietkauf haben Sie keinen Anspruch auf staatliche Fördermittel für Wohneigentum oder KfW-Förderungen.
Weniger attraktive Immobilien oder unseriöse Anbieter: Auf dem Mietkauf-Markt tummeln sich einige schwarze Schafe, die Wohnungen und Häuser zu überteuerten Preisen anbieten. Teilweise wird das Modell genutzt, um Immobilien zum Mietkauf anzubieten, die sonst niemand haben will.
Die rechtliche Grundlage des Mietkaufs bildet anfangs das Mietrecht, da der Vertrag zunächst wie ein ganz normaler Mietvertrag gehandhabt wird. Am Ende der Mietperiode gelten beim Mietkauf die gleichen rechtlichen Grundlagen wie bei anderen Kaufverträgen – auch wenn dies beim Optionskaufmodell ein sehr langer Zeitraum sein kann, oft 25 bis 35 Jahre. Das heißt: Dem Verkäufer stehen von Beginn an im Grundbuch vermerkte Eigentumsrechte zu. Achtung: Der Mietkaufvertrag ist nur gültig, wenn sowohl Mietervertrag auch als Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wurden.
Bei einem klassischen Mietkauf wird die Grunderwerbsteuer sofort fällig, beim Optionskauf erst am Ende der Vertragslaufzeit, wenn sich der Mieter entscheidet, das Haus oder die Wohnung tatsächlich zu kaufen. In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer – es sei denn, es wird anders vereinbart oder er kann seine Schuld beim Finanzamt nicht begleichen.
Grundsätzlich darf jeder eine Immobilie zum Mietkauf anbieten, der über entsprechende Eigentumsrechte verfügt. Nicht möglich ist das zum Beispiel, wenn bereits eine andere Person ein Vorkaufsrecht beansprucht. Dies wäre im Grundbucheintrag vermerkt, genauso wie ein noch nicht abbezahlter Kredit.
Mietkauf-Berechtigte sind alle Personen, die den Mietkaufvertrag unterschrieben haben. Sie sind als Miteigentümer im Grundbuch vermerkt. Auch das Optionsrecht ist darin festgehalten.
Für die Instandhaltung einer Immobilie ist der wirtschaftliche Eigentümer verantwortlich. Das ist bei einem klassischen Mietkauf der Mieter bzw. Käufer. Bei einem Mietkauf mit Optionsrecht ist der Vermieter bzw. Verkäufer während der Mietperiode dafür zuständig.
Ein Risiko beim Mietkauf: Wenn der Verkäufer zahlungsunfähig wird, sind die Mietzahlungen, die Sie bereits geleistet haben, in der Regel weg. Es kann sogar passieren, dass es zur Zwangsversteigerung des Mietkaufobjektes kommt. Daher ist es wichtig, dass Ihr Anspruch im Grundbuch vermerkt ist – zum Beispiel durch einen Eintrag des Optionsrechts oder eine Auflassungsvormerkung.
Wenn Sie als Mietkäufer Ihre Monatsraten nicht mehr zahlen, kann der Verkäufer den Mietkaufvertrag kündigen. Voraussetzung ist, dass er Ihnen eine verhältnismäßige Frist zur Begleichung der Schulden einräumt. Bei einer Kündigung ist der noch offene Restkaufpreis sofort fällig. Können Sie die Summe nicht aufbringen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Je nachdem, was im Vertrag vereinbart wurde, kann die Immobilie zum Beispiel anderweitig verkauft werden oder fällt an den Verkäufer zurück.
Der Vorteil beim Mietkauf ist, dass Sie keinen Kredit bei einer Bank aufnehmen müssen. Vielmehr gewährt Ihnen der Mietverkäufer eine Art Darlehen, das Sie über die Monatsmieten zurückzahlen. Eigenkapital ist dafür in der Regel nicht nötig.
Manchmal sieht der Mietkaufvertrag aber eine Anzahlung vor, die in etwa dem Eigenkapital entspricht. Den Restkaufpreis, der zum Ende der Mietperiode noch offen ist, müssen Sie als Einmalzahlung begleichen. Oft wird also doch noch ein Finanzierungskredit nötig. Da die Immobilie dann meist schon zu einem großen Teil abbezahlt ist, erhalten Kreditinstitute damit die nötige Sicherheit.
Ein Mietkauf ist dann eine gute Option, wenn Sie
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