Junge, besorgte Frau sitzt im Wohnzimmer vor PC und telefoniert

Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter und Käufer?

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Ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung: Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte sich vorher gut informieren. Denn bei einem Eigentümerwechsel geht das bestehende Mietverhältnis unverändert auf die neuen Besitzer:innen über. Hier erfahren Mieter und Käufer, was auf sie zukommt.

  • Als Mieter:in haben Sie kaum Möglichkeiten, sich gegen den Verkauf Ihrer Mietwohnung zu wehren. Nur bei einer Umwandlung haben Sie ein Vorkaufsrecht.
  • Die neuen Eigentümer:innen übernehmen den bestehenden Mietvertrag. Sie dürfen beim Eigentumsübergang die Miete nicht drastisch erhöhen und auch sonst nur Änderungen vornehmen, die den vorherigen Eigentümer:innen auch erlaubt gewesen wären.
  • Es gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Langfristig kann aber eine Kündigung wegen Eigenbedarf drohen.
  • Beim Eigentümerwechsel gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.
  • Sie übernehmen das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten.
  • Wenn Sie selbst in die Immobilie ziehen und Eigenbedarf anmelden wollen, gelten strenge Voraussetzungen und teilweise langjährige Kündigungsfristen.
  • Der Kauf einer vermieteten Immobilie ist vor allem für Kapitalanleger:innen interessant, da sie meist 20 bis 30 Prozent günstiger angeboten werden als nicht vermiete Immobilien.


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Bei Eigentumswohnungen gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter:innen. Nur wenn die erstmalige Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnungen vorliegt, haben die Mieter:innen das Recht, diese als Erste zu erwerben. Sie müssen sich innerhalb von zwei Monaten für oder gegen einen Kauf entscheiden.  

Wann liegt eine Umwandlung vor?

Bei einer Umwandlung von Miet- in Wohneigentum haben Mieter:innen ein Vorkaufsrecht und profitieren von einer längeren Kündigungssperrfrist. Eine Umwandlung liegt dann vor, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus erstmals in mehrere separate Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

In Städten und Regionen mit Wohnungsnot müssen die Behörden einer Umwandlung zustimmen: Ein entsprechendes "Umwandlungsverbot" ist am 22.06.2021 im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft getreten. Die schärferen Regeln für die Umwandlung sollen zunächst "für fünf Jahre" bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten. Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn ein Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen zählt – wobei die Länder die Spanne auch auf "drei bis 15 Wohnungen" festlegen dürfen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden.

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, müssen die aktuellen Bewohner:innen Wohnungsbesichtigungen dulden. Deren Dauer sollte jedoch angemessen sein. Je nach Größe des Objekts sind 30 bis 45 Minuten zumutbar.

Einer Massenbesichtigung müssen die Mieter:innen nicht zustimmen. Sie haben das Hausrecht und dürfen die Regeln in der Wohnung bestimmen – zum Beispiel, dass Interessenten die Schuhe auszuziehen sollen. Potenzielle Käufer:innen dürfen von der Wohnung keine Fotos machen, wenn die Mieter:innen das nicht ausdrücklich erlauben.

Bei einem Eigentümerwechsel geht der bestehende Mietvertrag an die neuen Besitzer:innen über. Sie können nicht verlangen, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen wird.

Sind Mieterhöhungen erlaubt?

Neue Vermieter:innen haben das Recht, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Sie darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 15 bis 20 Prozent steigen. Ein anderer Richtwert ist die örtliche Mietspiegel: In vielen Städten und Regionen darf die Vergleichsmiete nur gering überschritten werden.

Ab wann geht die Miete an die neuen Eigentümer?

Mit der Grundbucheintragung gelten die Käufer:innen als Eigentümer:innen und können die Mietzahlung verlangen. Tipp für Mieter:innen: Folgen Sie bis dahin den Angaben der vorherigen Eigentümer:innen. Achten Sie aber darauf, dass diese schriftlich vorliegen und bewahren Sie Briefe sowie E-Mails auf. Sind sich Verkäufer:innen und Erwerber:innen nicht einig, kann die Miete bis zur Klärung beim Amtsgericht hinterlegt werden.

Für die Nebenkostenabrechnung ist immer die Person zuständig, die zum Abrechnungszeitraum tatsächlich Vermieter:in war.

Dürfen neue Eigentümer die Mietwohnung modernisieren?

Wollen neue Vermieter:innen die Wohnung sanieren, müssen sie die Modernisierungsmaßnahmen schriftlich ankündigen. Eine Luxusmodernisierungen müssen Mieter:innen nicht hinnehmen. Auch wenn die damit verbundene Mietsteigerung eine unzumutbare Härte darstellt, müssen Mieter:innen sie nicht dulden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Mieterhöhung nicht im Verhältnis zur Komfortsteigerung steht (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs, AZ.: VIII ZR 174/13).

Neue Vermieter:innen haben kein besonderes Kündigungsrecht. Auch eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ohne weiteres möglich.

Für die Kündigung eines Mietvertrags gibt es in Deutschland strenge Voraussetzungen und Kündigungsfristen. Sie hängen davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

So lange ist die Kündigungsfrist:

Dauer des Mietverhältnisses

5 Jahre oder weniger

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

3 Monate

Dauer des Mietverhältnisses

5 bis 8 Jahre

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

6 Monate

Dauer des Mietverhältnisses

8 Jahre oder mehr

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

9 Monate

Sonderkündigungsrecht beim Wohnungskauf

In zwei Fällen gibt es beim Vermieterwechsel ein Sonderkündigungsrecht:

1. Einliegerwohnung: Vermieter:innen können ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn sie zusammen mit den Mieter:innen in einem Haus leben, das aus maximal zwei Wohneinheiten (Zweifamilienhaus) besteht (§ 573a Abs.1 S.1 BGB). Die reguläre Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um weitere drei Monate.

2. Umwandlung: Eine besondere Kündigungsbeschränkung gilt für Mieter:innen in einem Mietshaus, das vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wurde. Hier gibt es eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. In München beträgt die Sperrfrist sogar 10 Jahre. Die regulären Kündigungsfristen beginnen erst nach der Sperrzeit.

Mieter:innen müssen beim Eigentümerwechel keine neue Kaution zahlen. Der Mietvertrag geht samt Mietkaution-Regelung auf die neuen Eigentümer:innen über. Beim Auszug haben Mieter:innen Anspruch auf Rückzahlung von den aktuellen Vermieter:innen. Diese müssen sich selbst darum kümmern, ob und wie sie die Sicherheitszahlung von den Verkäufer:innen übernehmen.

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