Hausgeld: Diese Nebenkosten kommen auf Eigentümer zu

Hausgeld: Diese Nebenkosten kommen auf Eigentümer zu

© ewg3D / iStock

Wer denkt, in einer Eigentumswohnung keine monatlichen Kosten mehr zu haben, hat die Rechnung ohne das Hausgeld gemacht. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie diese Nebenkosten gut im Blick haben. Erfahren Sie, wie das Hausgeld berechnet wird, wer es zahlen muss und welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen können.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, die alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft leisten müssen. Es setzt sich aus drei Posten zusammen:

  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklage

Die Hausverwaltung erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, in dem sie die Höhe des Hausgeldes schätzt und dem die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen muss. Einmal pro Jahr erfolgt die Hausgeldabrechnung. Je nach Ergebnis erhalten Sie als Miteigentümer eine Rückzahlung oder müssen eine Nachzahlung leisten. Juristische Grundlage des Hausgeldes ist §16 des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG; früher: Wohnungseigentumsgesetz WEG).

Oft werden die Begriffe Hausgeld und Wohngeld synonym verwendet, doch es gibt einen Unterschied: Unter Hausgeld versteht man die Nebenkosten einer Eigentumswohnung. Eigentümer müssen das Hausgeld monatlich zahlen und können einen Teil davon auf ihre Mieter:innen umlegen.

Wohngeld dagegen ist ein staatlicher Zuschuss, der Menschen mit geringem Einkommen entlasten soll. Die Sozialleistung wird an finanziell schwache Mieter (Mietzuschuss) und Eigentümer (Lastenzuschuss) gezahlt.

Das Hausgeld wird oft mit den Betriebskosten für eine Eigentumswohnung verwechselt. Tatsächlich sind diese laufenden Kosten nur der Teil des Hausgeldes, der auf die Mieter umgelegt werden kann. Das Hausgeld ist etwa 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten des Mieters.

Sehen wir uns die drei Komponenten des Hausgeldes genauer an:

Betriebskosten

Die Betriebskosten umfassen alle laufenden Kosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Zu den umlagefähigen Kosten zählen vor allem Ausgaben für

  • Wasser und Abwasser
  • Heizungskosten
  • Hausstrom
  • Wohngebäudeversicherung
  • Abfallentsorgung und Straßenreinigung
  • Reinigung
  • Fahrstuhl
  • Hausmeister
  • Schornsteinfeger
  • Gartenpflege

Welche Nebenkosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Verwaltungskosten

Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben einen Verwalter (auch wenn dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist). Die Hausverwaltung beauftragt Handwerker, verwaltet die Rücklagen, erstellt die Jahresabrechnung, kontrolliert den Eingang der Hausgelder und kümmert sich um alles, was rund um das Gemeinschaftseigentum anfällt. Das macht sie natürlich nicht umsonst. Zu den Verwaltungskosten gehören die Kosten für die Hausverwaltung selbst sowie Kontoführungsgebühren und weitere Kosten, die bei der Verwaltung einer Hausgemeinschaft anfallen können.

Rücklagen für die Instandhaltung der Wohnanlage

Ein Teil des Hausgeldes fließt in einen Rücklagentopf, die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Damit baut die Eigentümergemeinschaft ein finanzielles Polster für Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums auf. Neue Balkone, eine nachträgliche Wärmedämmung oder Ausbesserungen am Dach: Mit der Alterung des Gebäudes werden Instandhaltungskosten fällig, die ohne Rücklage nur schwer zu finanzieren sind. Falls das angesparte Geld nicht ausreicht, kann eine Sonderumlage fällig werden.

Tipp für Immobilienkäufer

Achten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung darauf, wie hoch die aktuelle Instandhaltungsrücklage ist. Ist der Topf gerade leer, weil kürzlich Sanierungen durchgeführt wurden? Oder stehen in naher Zukunft größere Instandhaltungsmaßnahmen des Hauses an, für welche die Rücklagen nicht ausreichen und Sie deshalb tief in die Tasche greifen müssten? Lassen Sie sich vom Verkäufer die Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen zwei bis drei Jahre zeigen.

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Wohnungseigentümer tragen weitere Nebenkosten, die nicht zum Hausgeld zählen, teilweise aber ebenfalls auf Mieter:innen umgelegt werden können. Dazu zählen:

  • Grundsteuer: Neben dem Hausgeld ist die Grundsteuer meist die höchste regelmäßige Belastung für Wohnungseigentümer:innen. Sie wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erhoben und kann vollständig auf Mieter:innen umgelegt werden.
  • Einige Versicherungen: Im Hausgeld sind in der Regel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung enthalten. Alle anderen Versicherungen rund um die Immobilie müssen Eigentümer:innen selbst tragen – zum Beispiel die Beiträge für die Hausratversicherung oder eine Privathaftpflichtversicherung.
  • Laufende Kosten bei Selbstnutzung: Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, trägt neben dem Hausgeld meist weitere Kosten wie die für Telefon und Internet, Rundfunkbeitrag und Strom für die Wohnung selbst. Im Hausgeld sind nur Betriebskosten enthalten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen bzw. nur gesammelt abgerechnet werden können.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das Wohngebäude vermutlich anfallen werden. Dazu wird ein Wirtschaftsplan erstellt. Erfahren Sie hier, wie das Hausgeld ermittelt und auf die Eigentümer verteilt wird.

Wirtschaftsplan als Basis

Die Hausverwaltung erstellt für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan mit allen zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sowie der Höhe des Hausgeldes, die sich daraus ergibt. Dieser Plan wird bei der Eigentümerversammlung vorgestellt und muss von den Mitgliedern genehmigt werden. Dazu reicht eine einfache Mehrheit. Änderungen sind möglich, wenn ein Eigentümer einen Antrag stellt und die Versammlung (ebenfalls mit einfacher Mehrheit) zustimmt. Spielraum gibt es am ehesten bei der Instandhaltungsrücklage.

Verteilungsschlüssel: Zahlen alle Eigentümer gleich viel Hausgeld?

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes festgelegt hat, gilt folgende Kostenverteilung: Je mehr Anteile ein Eigentümer an der Immobilie besitzt, desto mehr Hausgeld zahlt er. Der Verteilungsschlüssel richtet sich also nach den Besitzverhältnissen (juristisch: Miteigentumsanteile), die in der Teilungserklärung (diese ist im Grundbuch einzusehen) festgehalten sind. Am Ende des Jahres stellt der Verwalter eine Abrechnung auf, Überschüsse werden zurückgezahlt und fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden.

Bei einer gemeinsamen Heizungsanlage müssen die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. 

Wie wird das Hausgeld auf Mieter umgelegt?

Falls Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie die umlagefähigen Betriebskosten (nicht aber Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage) auf die Mieter umlegen. Achten Sie darauf, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel festzuschreiben, der auch in der Eigentümergemeinschaft gilt. So können Sie die Abrechnung eins zu eins übernehmen. Falls Sie eine andere Verteilung festgelegt haben – zum Beispiel nach Verbrauch statt nach Wohnfläche – müssen Sie die Zahlen zuerst umrechnen.

Muss auch für leerstehende Wohnungen Hausgeld bezahlt werden?

Ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht, spielt keine Rolle für das Hausgeld. Bei laufenden Kosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden, ist eine Rückzahlung sehr wahrscheinlich. Diese ergibt sich aus der Jahresabrechnung.  

Die Hausverwaltung rechnet das Hausgeld im Namen der Eigentümergemeinschaft monatlich ab. Der Betrag basiert auf dem jüngsten Wirtschaftsplan. Es handelt sich um eine Vorauszahlung. Liegen die tatsächlichen Kosten über oder unter dieser Schätzung, gibt es eine Rück- bzw. Nachzahlung. Sobald die Hausgeldabrechnung vorliegt und von der Eigentümergemeinschaft geprüft wurde, können Vermieter:innen den umlagefähigen Teil der Nebenkosten abrechnen.

Die Höhe des Hausgeldes ist ein Faktor, den Käufer:innen in ihre Entscheidung einbeziehen sollten. Folgende Fragen werden immer wieder gestellt:

Mit wieviel Hausgeld muss ich durchschnittlich rechnen?

Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung beträgt in den meisten Fällen zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter, kann aber je nach Immobilie stark variieren. In den meisten Immobilienanzeigen ist das aktuell zu zahlende Hausgeld angegeben. Beachten Sie, dass sich die Höhe von Jahr zu Jahr ändern kann. Insbesondere die Instandhaltungsrücklage spielt eine Rolle. Erkundigen Sie sich daher vor dem Immobilienkauf, wie hoch die Rücklage ist. Ein gut gefüllter Rücklagentopf geht in der Regel mit einem geringeren Hausgeld einher.

Wie viel von der Miete bleibt nach Zahlung des Hausgeldes übrig?

Bei einer vermieteten Immobilie können Sie einen Teil des Hausgeldes – die Betriebskosten – auf die Miete aufschlagen. Die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage müssen Sie selbst tragen, können diese allerdings von den Steuern auf Mieteinnahmen absetzen. Wie viel am Ende übrig bleibt, erfahren Sie erst, nachdem Sie den Steuerbescheid des Finanzamts erhalten haben. Steuerberater:innen können die Höhe in der Regel vorab berechnen.

Wer zahlt das Hausgeld bei Verkauf der Immobilie?

In der Praxis zahlen die meisten Käufer:innen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags das Hausgeld. Juristisch gesehen ist allerdings die Person Hausgeldschuldner, die im Grundbuch steht (AG Herne, Urteil v. 16.12.2013, 28 C 46/13). Da zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung Wochen bis Monate liegen können, haften die vorherigen Besitzer, wenn Käufer das Hausgeld nicht zahlen.

Hausgeld sind die Nebenkosten, die Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung monatlich zahlen müssen.

Das Hausgeld besteht aus Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklage. Nur die laufenden Betriebskosten können auf Mieter umgelegt werden.

In der Regel nein. Es gibt einen Verteilerschlüssel, der regelt, wie viel jeder Wohnungseigentümer zu den Gesamtkosten beisteuert. Dieser Schlüssel richtet sich meist nach Miteigentumsanteil und Verbrauch.

Die Höhe des Hausgeldes spielt eine große Rolle beim Wohnungskauf, denn es stellt die laufenden monatlichen Belastungen dar. Beachten Sie, dass sich die Höhe des Hausgeldes jährlich ändern kann. Vor allem die Instandhaltungsrücklage sollten Sie genau unter die Lupe nehmen. Ist der Topf relativ leer, wird dieser Posten in Zukunft vermutlich steigen.

Gerät ein Eigentümer mit der monatlichen Zahlung in Verzug, erhält er vom Verwalter eine Abmahnung und im nächsten Schritt eine Zahlungsklage. Hat er sechs Monate lang kein Hausgeld bezahlt, kann die Hausgemeinschaft beschließen, Wasser, Strom und Heizung abstellen zu lassen. Diese Versorgungssperre gilt allerdings nicht für vermietete Wohnungen, denn der Mieter haftet nicht für die Säumnis des Eigentümers.

Schafft es die Hausverwaltung trotz aller Bemühungen nicht, das rückständige Hausgeld einzutreiben, müssen im schlimmsten Fall die anderen Eigentümer einspringen. Schließlich laufen die Kosten weiter. Falls der Gemeinschaft eine Zahlungsunfähigkeit droht, kann der Hausverwalter eine Liquiditätssonderumlage einfordern.

Im letzten Schritt stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft radikale Mittel wie Entziehung des Wohneigentums oder eine Zwangsversteigerung zur Verfügung.

Wenn Sie Ihr Hausgeld nicht mehr zahlen können, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der Hausverwaltung und den anderen Eigentümern suchen. Einfach nicht mehr zu zahlen, ist die schlechteste Option. Die Konsequenzen reichen von einer Abmahnung über eine Zahlungsklage bis hin zur Versorgungssperre (Strom, Wasser und Heizung können abgeschaltet werden) bis hin zur Entziehung des Wohneigentums oder einer Zwangsversteigerung.

Tipp: Falls Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen, können Sie Wohngeld beantragen. Diese soziale Hilfe gibt es als Lastenzuschuss für einkommensschwache Eigentümer.

Ja. Zum Hausgeld kommt die regelmäßige Grundsteuer hinzu. Diese kann auf Mieter umgelegt werden. Zudem sollten Sie als Eigentümer eigene Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzungen Ihrer Wohnung bilden. Mittel aus der Instandhaltungsrücklage dürfen nämlich nur für Gemeinschaftseigentum verwendet werden – wie Treppenhaus, Aufzüge, Dach oder Fassade.

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