Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Wohnungsbesitzern

Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Wohnungsbesitzern

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Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und müssen sich an die Gemeinschaftsordnung halten. Lesen Sie hier, welche Rechte und Pflichten Sie eingehen, in welchen Punkten die Hausgemeinschaft bestimmen kann und worauf Sie vor dem Wohnungskauf achten sollten.

Wenn Sie in eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus kaufen, erwerben Sie nicht nur eine eigene Wohneinheit, sondern auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum. Dieses teilen Sie sich mit den Miteigentümern, mit denen Sie fortan eine Eigentümergemeinschaft bilden. Ein Doppelhaus ist so gesehen eine Eigentümergemeinschaft mit zwei Parteien. Entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil müssen Sie sich auch an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen. Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG; früher: Wohnungseigentumsgesetz WEG).

Wie wird eine Eigentümergemeinschaft gebildet?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft geht oft aus einer Baugemeinschaft hervor: einem Zusammenschluss von Personen, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus bauen. Häufig ist aber auch ein Bauträger der erste Eigentümer, der den Grundstein für die spätere Gemeinschaft legt. Die Besitzverhältnisse werden in einer Teilungserklärung festgelegt und ins Grundbuch eingetragen. Zur Teilungserklärung gehören meist auch

  • eine Gemeinschaftsordnung: Sie legt die Regeln des Miteinanders fest.
  • ein Aufteilungsplan: Er enthält Angaben zur Lage, Größe und Aufteilung der Immobilie.

Welche Rechtsform hat eine Eigentümergemeinschaft?

Bei der Eigentümergemeinschaft handelt es sich um einen Verband, der teilrechtsfähig und parteifähig ist (§ 10 Abs. 6 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zum Beispiel klagen, verklagt werden oder einen Kredit aufnehmen, besitzt aber nicht alle Rechte einer juristischen Person oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Beispielsweise ist sie vom Erbrecht ausgeschlossen.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen?

In der Regel hat jede Hausgemeinschaft eine Verwaltung sowie einen Beirat, der aus den eigenen Reihen gewählt wird und der die Verwaltung kontrolliert und unterstützt. (Mehr dazu unter Wie organisiert sich eine Hausgemeinschaft?)

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Viele angehende Wohnungseigentümer fragen sich: Was gehört nach dem Kauf mir und was der Gemeinschaft? Was darf ich alleine entscheiden? Wo hat die Gemeinschaft ein Mitspracherecht? Wir erklären den Unterschied zwischen Sondereigentum, Alleineigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum: Die eigene Wohnung

Beim Sondereigentum handelt es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit, die alleine Ihnen gehört, also zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Teil eines Reihenhauses. Wie Sie dies gestalten, können Sie selbst entscheiden – sofern andere Eigentümer von den Maßnahmen nicht beeinträchtigt werden oder diese das Gesamtbild der Immobilie verändern. Nichttragende Wände, Bodenbeläge, Wandgestaltung, sanitäre Einrichtung, Einbauküche oder Möbel können Sie frei wählen. Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Heizung, Telefon, Internet, Gas) gehören nur ab der Abzweigung von der Hauptleitung zu Ihrem Sondereigentum.

Fenster und Türen sind Gemeinschaftseigentum

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die Außenseiten von Fenstern sind Teil der Fassadengestaltung eines Gebäudes und zählen daher zum Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11). Wenn Sie Ihre Fenster austauschen, reparieren oder (außen) streichen wollen, benötigen Sie dazu die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Anderslautende Regelungen in der Teilungserklärung sind ungültig.

Dies gilt allerdings nicht für die Kosten: Die Gemeinschaft kann festlegen, dass diese der einzelne Eigentümer selbst übernehmen muss. Gleiches gilt für die Außenseite der Wohnungseingangstüren (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12).

Alleineigentum: Besitz ohne Wohnzweck

Unter Alleineigentum versteht man alle anderen Flächen und Räume, die nur Ihnen gehören, die aber keinen Wohnzwecken dienen. Typische Beispiele sind die Garage oder ein Kellerabteil.

Teileigentum: Alles meins

Das Teileigentum besteht aus dem Sondereigentum und Alleineigentum einer Partei. Es umfasst alle Flächen und Räume des Hauses, die Ihnen alleine gehören.

Gemeinschaftseigentum: Geteilter Besitz

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch gemeinsam für die Kosten aufkommen müssen. Dazu gehören typischerweise:

  • Grundstück
  • Dach
  • Estrich, tragende Wände, Decken
  • Fassade
  • Treppenhaus
  • Aufzug
  • Fenster
  • Eingangstüren
  • Balkone und Terrassen
  • Keller
  • Waschküche
  • Versorgungsleitungen (Hauptleitung bis zur Abzweigung in die einzelnen Wohnungen)
  • Tiefgarage

Sondernutzungsrechte: Alleinige Nutzung des Gemeinschaftseigentums

Ein Sondernutzungsrecht liegt vor, wenn Gemeinschaftseigentum nur von bestimmten Parteien genutzt werden darf. Oft haben die Eigentümer von Erdgeschosswohnungen ein Sondernutzungsrecht am Garten oder an der Terrasse. Auch oberirdische Parkplätze, die zur Wohnanlage gehören, sind manchmal bestimmten Eigentümern vorbehalten.

Ohne Zustimmung der Gemeinschaft dürfen Inhaber von Sondernutzungsrechten keine baulichen Veränderungen vornehmen. Meist wird ihnen in der Teilungserklärung allerdings die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht auferlegt. Beispiel: Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung mit Garten muss zum Beispiel dafür sorgen, dass morsche Bäume gefällt werden und so keine Gefahr für die Allgemeinheit darstellen.

Damit das Miteinander in geregelten Bahnen verläuft, müssen sich alle Bewohner an die Gemeinschaftsordnung mit ihren Rechten und Pflichten halten. Die genauen Regeln finden Bewohner üblicherweise in der Teilungserklärung, die wiederum im Grundbuchblatt enthalten ist. Die Regeln aus der Gemeinschaftsordnung werden oft in der Hausordnung präzisiert. Auch Mieter müssen sich daran halten.

Rechte auf einen Blick

  • Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
  • Einsicht der Versammlungsprotokolle und der Beschlusssammlung
  • Einsicht in den Wirtschaftsplan
  • Bestimmung über das Sondereigentum und Alleineigentum, sofern andere Eigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden oder das Gesamtbild der Immobilie verändert wird
  • Ab Dezember 2022: Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer zertifizierten Verwalterin mit Sachkundenachweis

Pflichten auf einen Blick

  • Hausgeld zahlen
  • Beteiligung an den Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
  • Einhaltung der Gemeinschafts- und Hausordnung
  • Dafür sorgen, dass sich Mieter an die Hausordnung halten

Nutzung der gemeinsamen Einrichtungen

Basis der Gemeinschaftsordnung ist die gegenseitige Rücksichtnahme: Es gilt, das gemeinschaftliche Eigentum wie Treppenhaus, Tiefgarage oder Waschküche generell so zu nutzen, dass anderen dadurch kein Schaden entsteht. Als große Störung empfinden es viele Bewohner, wenn Hausgenossen das Treppenhaus wie Wohnraum behandeln und als Schuh- oder Schirmablage nutzen. Genauso fehl am Platz sind hier Fahrräder, sie können im Falle eines Brandes ein gefährliches Hindernis darstellen.

Gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung

Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung beruflich nutzen, solange er damit andere Bewohner nicht unzumutbar belastet. Eine freiberufliche Nutzung zum Beispiel durch Architekten, Anwälte oder Steuerberater wird meist geduldet. Die Eigentümergemeinschaft kann eine gewerbliche Nutzung allerdings untersagen, wenn andere Bewohner gestört würden, zum Beispiel durch Lärm oder übermäßigen Kundenverkehr.

Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Möchten Sie bauliche Änderungen außerhalb Ihres alleinigen Wohneigentums vornehmen, wie an Fenstern oder Balkonen, erfordert dies eine Zustimmung der Miteigentümer. Dafür reicht ein Mehrheitsbeschluss.

Die Kosten für gemeinsam beschlossene Baumaßnahmen müssen Sie mittragen, egal ob Sie von der Maßnahme betroffen sind und dafür oder dagegen gestimmt haben. Das gilt zumindest dann, wenn die Kosten verhältnismäßig sind und mindesten zwei Drittel der Eigentümer dafür gestimmt haben.   

Auf diese Maßnahmen können Sie bestehen

Unabhängig davon, ob die Gemeinschaft zustimmt oder nicht, dürfen Sie an ihrem Teileigentum folgende Maßnahmen durchführen:

  • Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
  • Barrierefreier Ausbau und Umbau
  • Maßnahmen zum Einbruchschutz
  • Glasfaseranschluss

Die Kosten müssen Sie – falls nicht anders beschlossen – selbst tragen. Auch Mieter haben Anspruch darauf, die Maßnahmen durchzusetzen. Die Neuerungen traten mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1. Dezember 2020 in Kraft.

Hausgeld pünktlich bezahlen

Eigentümer müssen das Hausgeld – die monatlichen Vorschüsse für den Unterhalt der Wohnanlage – pünktlich zahlen. Es setzt sich zusammen aus den Betriebskosten, der Verwaltergebühr und der Instandhaltungsrücklage. Die Höhe wird in der jährlichen Eigentümerversammlung festgelegt. Zahlt ein Wohnungseigentümer seinen Anteil nicht oder regelmäßig verspätet, kann er von der Eigentümergemeinschaft aus dem Eigentum geklagt werden.

Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung kann nur erfolgen, wenn alle Eigentümer zustimmen – und das kommt nicht so häufig vor. Da Sie mit dem Erwerb der Wohnung automatisch den Platz des vorigen Eigentümers einnehmen und die Gemeinschaftsordnung verbindlich eingehalten werden muss, sollten Sie sich vor Vertragsabschluss genügend Zeit nehmen, die Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu studieren. Dabei kann es nicht schaden, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Für kleine Eigentümergemeinschaften mit zwei oder drei Parteien ist die Selbstverwaltung oft kein Problem. In einem Mehrfamilienhaus ist dies schon oft ein Fulltime-Job. Das Wohneigentumsgesetz sieht daher vor, dass eine Hausverwaltung alle Aufgaben rund um die  Organisation der Eigentümergemeinschaft übernimmt.

Hausverwaltung

Die Verwaltung kümmert sich um alles, was rund um die Gemeinschaftsimmobilie anfällt. Sie erstellt den Wirtschaftsplan, führt die Hausgeldabrechnung durch, lädt zur Eigentümerversammlung, erstellt das Protokoll und eine Beschlusssammlung, engagiert einen Hausmeister, gibt Reparaturen in Auftrag und kümmert sich um alle weiteren Aufgaben, die rund um die Hausgemeinschaft anfallen. Dafür wird eine Verwaltergebühr erhoben, die Teil des Hausgeldes ist.

Eine Eigentümergemeinschaft kann beschließen, auf eine Hausverwaltung zu verzichten. Das ist aber nur möglich, wenn der Beschluss einstimmig fällt.

Neuerung ab Dezember 2022: Am 17.12.2021 ist eine Änderung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rechtsverbindlich geworden, die sich auf die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft bezieht. Ab Dezember 2022 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen sogenannten zertifizierten Verwalter oder eine zertifizierte Verwalterin. Zertifizierte Verwalter:innen müssen vor einer Industrie- und Handelskammer mittels einer Prüfung nachgewiesen haben, dass sie über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen, die sie für die Arbeit als Verwalter:in benötigen (vgl. § 26a Abs. 1 WEG).

Von der Prüfungspflicht ausgenommen sind Volljurist:innen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und geprüfte Immobilienfachwirte und -wirtinnen. Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Personen oder Personengesellschaften organisiert sind, gelten spezielle Bestimmungen: Sie dürfen sich als zertifizierte Verwalter:innen bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung betraut sind, ihre Prüfung zum zertifizierten Verwalter bzw. zur zertifizierten Verwalterin bestanden haben oder durch ihre Ausbildung (siehe oben) zertifizierten Verwalter:innen gleichgestellt sind.

Ausnahmen von der Prüfungspflicht sind außerdem für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung vorgesehen: In Anlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten entfällt die Pflicht, falls ein Wohnungseigentümer oder eine Wohnungseigentümerin als Verwalter:in bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer:innen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer zertifizierten Verwalterin verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Für bereits vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform bestellte Verwalter:innen gilt eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024. Die betroffenen Verwalter:innen gelten den Wohnungseigentümer:innen dieser Gemeinschaften bis zu diesem Stichtag als zertifizierte Verwalter:innen.

Verwaltungsbeirat

Die Eigentümergemeinschaft wählt aus ihren eigenen Reihen einen Verwaltungsbeirat, der die Verwaltung unterstützt und kontrolliert. Er besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzenden. In der Regel ist die Beiratstätigkeit ehrenamtlich. Der Verwaltungsbeirat

  • vermittelt zwischen Eigentümern und der Hausverwaltung,
  • prüft den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung des Verwalters und
  • unterzeichnet die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Eigentümerversammlung

Die Hausgemeinschaft trifft alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, gemeinsam. Dafür treffen sich alle Mitglieder mindestens einmal im Jahr bei einer Eigentümerversammlung. Dort werden in der Regel auch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung abgenickt sowie Verwaltung und Beitrag entlastet. Das Stimmrecht basiert meist auf dem Kopfprinzip: Jeder Eigentümer besitzt eine Stimme. Für die meisten Beschlüsse reicht eine einfache Mehrheit. 

Nein, Sie dürfen Ihr Sondereigentum auch ohne Zustimmung der Hausgemeinschaft vermieten. Auch müssen Sie den Mieterwechsel nicht mitteilen. Vorsicht ist geboten, wenn Sie Ihre Wohnung als Ferienunterkunft oder zu anderen gewerblichen Zwecken vermieten wollen. In diesem Fall gelten die Regeln der jeweiligen Gemeinschaftsordnung.

Grundsätzlich dürfen Sie Ihr Hab und Gut ohne Zustimmung von Dritten verkaufen. Die Eigentümergemeinschaft darf jedoch ihr Veto gegen einen Käufer einlegen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. In der Regel ist eine schriftliche Zustimmung des Verwalters nötig. Bevor Sie den Verkauf in Angriff nehmen, sollten Sie einen Blick in die Gemeinschaftsordnung werfen und mit der Verwaltung oder dem Beirat sprechen.

Vor dem Kauf sollten Sie sich folgende Unterlagen genau ansehen:

  • Die Protokolle der mindestens letzten drei Eigentümerversammlungen: So erfahren Sie, ob größere Sanierungen geplant oder sogar schon beschlossen sind. Die Kosten dafür müssen Sie als neuer Eigentümer mittragen. Außerdem können Sie aus den Protokollen lesen, ob Beschlüsse einvernehmlich fallen oder ob häufig Streit und Konflikte untereinander auf der Tagesordnung stehen.
  • Den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung: Informieren Sie sich, welche monatlichen Kosten auf Sie zukommen. Beachten Sie aber auch, dass sich die Höhe des Hausgeldes von Jahr zu Jahr ändern kann.
  • Die Höhe der Instandhaltungsrücklage: Wenn der Topf für Rücklagen relativ leer ist, besteht die Gefahr, dass Sonderumlagen für Reparaturen und Modernisierungen anfallen.
  • Die Gemeinschafts- und Hausordnung: Mit den darin getroffenen Regelungen müssen Sie sich als künftiger Wohnungseigentümer arrangieren.
  • Die Teilungserklärung: Sie gibt Aufschluss über die Besitzverhältnisse. Gibt es viele gleichberechtigte Eigentümer oder einige wenige, deren Miteigentumsanteil so groß ist, dass Sie Beschlüsse weitgehend alleine treffen können?

Betriebskosten und Co. werden oft nach Wohnfläche verteilt: Je größer die Eigentumswohnung ist, desto mehr zahlt der entsprechende Eigentümer. Auch eine Verteilung nach Verbrauch oder Objektanzahl ist möglich. In der Jahresabrechnung ist zu jedem Posten der Verteilerschlüssel angegeben.

Bei größeren Maßnahmen wie zum Beispiel der Erneuerung des Dachs reichen die Rücklagen aus dem gemeinsamen Topf oft nicht aus. In diesem Fall kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen oder einen Kredit aufnehmen

Auch wenn Sie dagegen gestimmt haben: Den Beschluss, den die Eigentümergemeinschaft getroffen hat, müssen Sie mittragen. Nehmen Sie die Chance wahr, an der Versammlung teilzunehmen und die Miteigentümer von Ihrer Position zu überzeugen.
Nur bei formellen Fehlern (zum Beispiel einer zu kurzen Frist für die Einladung) oder wenn mit der Entscheidung gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder andere Gesetze verstoßen wird, können Sie dagegen vorgehen. Sie haben einen Monat Zeit, den Beschluss anzufechten. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Eigentumswohnung befindet.

Wohneigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig und können Verträge schließen und Kredite aufnehmen. Gerät die Gemeinschaft gegenüber Dritten in Zahlungsschwierigkeiten (Außenhaftung) steht der einzelne Wohnungseigentümer nicht mit seinem gesamten Vermögen ein, sondern maximal in Höhe seines Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG). Anders ist dies bei der Haftung innerhalb der Gemeinschaft.

In diesem Fall muss die Hausgemeinschaft für die offene Forderung einspringen ( – zum Beispiel für eine offene Heizkostenrechnung). Im letzten Schritt kann sie dem Schuldner allerdings das Wohneigentum entziehen und eine Zwangsversteigerung erwirken.

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