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Büro vermieten: So finden Sie Mieter für Ihre Gewerbeimmobilie

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So gehen Sie bei der Bürovermietung vor

  1. (Lassen Sie) professionelle Fotos anfertigen: Im gewerblichen Bereich ist ein professionelles und aussagekräftiges Exposé noch wichtiger als bei der privaten Vermietung. Vor allem die Fotos sollten hochwertig aussehen. Engagieren Sie einen Profi, falls Sie selbst wenig Erfahrung haben.Bei immowelt und immonet können Sie auch YouTube-Videos in Ihre Anzeige einbinden. Eine virtuelle Rundtour gibt einen noch besseren Einblick in Ihr Büro bzw. Ihre Gewerberäume. Tipp: Fotos idealerweise im Querformat und in einer Größe von mindestens 690 x 518 Pixeln hochladen.
  2. Besorgen Sie alle relevanten Unterlagen: Halten Sie Grundriss und Energieausweis bereit, um sie später bei der Anzeigenerstellung hochzuladen. Der Grundriss sollte als PDF vorliegen – mit einem gut lesbaren Maßstab und Angabe der Himmelsrichtungen. Der Energieausweis ist in Deutschland Pflicht. Als Vermieter von Büroflächen benötigen Sie einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Dieser ist umfangreicher als die Variante für Wohngebäude und bezieht unter anderem die Verbrauchswerte der Beleuchtung sowie Lüftungs- und Klimaanlagen mit ein. 
  3. Erstellen und veröffentlichen Sie die Anzeige: Nun können Sie die Anzeige erstellen. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Prozess. Formulieren Sie die Headline und die Beschreibungstexte möglichst aussagekräftig. In unserem Ratgeber finden Sie Tipps fürs Exposé. Sie können Ihre Anzeige jederzeit speichern und ändern.
  4. Vereinbaren Sie Besichtigungstermine: Sie erhalten Kontaktanfragen per E-Mail oder – falls Sie das wünschen und angeben – per Telefon. Anders als bei Privatwohnungen sind im Geschäftsumfeld Einzelbesichtigungen meist sinnvoller und diskreter. Unfreiwillige Einblicke ins Geschäftsleben wie ein geplanter Umzug bleiben so zwischen Ihnen und den möglichen Mietern. 
  5. Seriöse Mieter auswählen: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie wie ein Büro vermieten, sollten Sie sich über den Mieter bzw. das Unternehmen genau informieren. Schließlich vermieten Sie die Fläche meist für einen längeren Zeitraum. Neben einer Bonitätsauskunft sollten Sie eine Kopie der Gewerbeanmeldung und ggf. einen Handelsregisterauszug anfordern.

Tipp: So machen Sie es Interessenten leicht

Büroräume sind in fast allen Städten weniger umkämpft als Privatwohnungen. Oft sind es nicht die Entscheider selbst, die eine Vorauswahl treffen, sondern Assistenten oder einzelne Mitarbeiter. Erleichtern Sie deren Arbeit, indem Sie alle Unterlagen vollständig und übersichtlich zusammenstellen, sodass sie direkt dem Vorgesetzten präsentiert werden können. Besichtigungstermine am Wochenende oder nach Feierabend sollten Sie vermeiden – es sei denn, sie sind ausdrücklich gewünscht. 

Wenn Sie ein Büro, ein Geschäftslokal oder eine andere Gewerbefläche vermieten, gelten andere Bedingungen als bei einer privat genutzten Immobilie.

  • Laufzeit: Bei Wohnimmobilien darf der Mietvertrag nur aus triftigen Gründen befristet werden. Im Gewerbemietvertrag vereinbaren Sie hingegen meist eine feste Laufzeit. Ein langer Zeitraum ist im Interesse der meisten Mieter und Eigentümer.
  • Kündigung: Als Vermieter eines Büros oder einer anderen Gewerbeimmobilie können Sie einen unbefristeten Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens sechs Monate.
  • Mietpreis: Sie können die Miethöhe für Gewerbeimmobilien frei verhandeln. Es gibt keine Mietpreisbremse. Auch die Maklerprovision können Sie vollständig an den Mieter durchreichen. Das Bestellerprinzip gilt im gewerblichen Bereich nicht.
  • Mieterschutz: Das private Mietrecht ist stark auf den Mieterschutz ausgelegt. Bei Gewerbeimmobilien sind die gesetzlichen Vorgaben weniger streng.
  • Höheres Risiko für Leerstand: Alle bisherigen Punkte lassen Büroräume aus Sicht des Eigentümers und Vermieters interessanter erscheinen als privat genutzte Immobilien. Es gibt aber auch Nachteile: So ist die Bürovermietung aufwendiger und das Risiko für Leerstand ist unter anderem wegen der höheren Mieten deutlich größer als bei Wohnungen. 

Stellen Sie die Vorzüge Ihrer Gewerbeimmobilie in den Vordergrund. Dazu sollten Sie wissen, worauf gewerbliche Mieter besonders achten:

  • Lage und Verkehrsanbindung: Das Büro muss für Mitarbeiter gut erreichbar sein – sowohl mit den öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto und idealerweise mit dem Fahrrad. Falls Ihre Mieter dort Kunden empfangen, sollte die Lage repräsentativ sein. Geschäftsräume in der Innenstadt sind in diesem Fall oft begehrter als in einem Gewerbegebiet am Stadtrand.
  • Geräuschkulisse: Ein Büro an einer viel befahrenen Straße ist ebenso unattraktiv wie über bzw. unter einer Kindertagesstätte. Ist Ihre Immobilie ruhig gelegen, sollten Sie das ausdrücklich erwähnen.
  • Größe und Raumaufteilung: Sie sollten dem jeweiligen Gewerbe angemessen sein. Ein Büro besteht idealerweise aus großen Gemeinschaftsflächen und abgetrennten Räumen für Einzelbüros und ruhige Arbeitsplätze.  
  • Flexibel für Umbauten: Mieter wollen unter Umständen Leichtbauwände als Raumteiler einziehen oder Kabelschächte in Wänden und im Boden verlegen. Klären Sie im Vorfeld, welche Umbauten erlaubt sind, wer die Kosten trägt und ob sie zum Ende des Mietverhältnisses wieder zurückgebaut werden müssen. 
  • Ausstattung: Ein guter und stabiler Netzempfang, ausreichend Steckdosen und eine leistungsstarke Internetverbindung sind ein Muss, wenn Sie ein Büro vermieten wollen. Je nach Größe sollten genügend Sanitäranlagen und eine bzw. mehrere Küchen vorhanden sein. Parkplätze, fest montierte Rollos für Räume mit Sonneneinstrahlung und ein Aufzug in obere Etagen sind Pluspunkte.

Bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages sind Sie als Vermieter relativ frei in der Gestaltung. Anders als im privaten Mietrecht gibt es weniger gesetzliche Vorgaben. Meist ist es sinnvoll, den Vertrag mit juristischer Hilfe aufzusetzen.

Mietpreis und Nebenkosten

Der Mietpreis für Gewerbeimmobilien ist reine Verhandlungssache. Sie müssen sich weder an den Mietpreisspiegel noch die Mietpreisbremse halten. Kommen Sie potenziellen Mietern dennoch entgegen, um Leerstand zu vermeiden. Vereinbaren Sie einen variablen Mietpreis, den Sie später anpassen können. Dafür gibt es vor allem drei Möglichkeiten:

  • Staffelmiete: Sie legen bereits beim Vertragsabschluss Zeitpunkt und Höhe der Mietanpassung fest.
  • Indexmiete: Die Miethöhe orientiert sich am Preisindex, den das Statistische Bundesamt jährlich für die Lebenshaltungskosten privater Haushalte errechnet. 
  • Umsatzmiete: Die Miete hängt zu einem bestimmten Anteil vom Umsatz des Mieters ab. Damit sind Sie als Vermieter direkt von seinem Unternehmenserfolg abhängig.

Nebenkosten umlegen

Bei Gewerbeimmobilie können Sie mehr Kosten umlegen als bei einer privat genutzten Wohnung. So dürfen Sie neben den Betriebskosten und der Grundsteuer zum Beispiel auch die Verwaltungsgebühr und die Instandhaltungsrücklage an Ihre Mieter durchreichen.

Laufzeit und Kündigung

Da Vermieter und Mieter langfristig planen wollen, werden Gewerbemietverträge üblicherweise befristet mit einer festen und langen Laufzeit geschlossen. Vor deren Ablauf können Sie den Vertrag nur in Härtefällen kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich. 

Unbefristete Gewerbemieterverträgen dürfen Sie als Vermieter laut BGB ohne Angabe von Gründen kündigen. Wenn sie dies bis zum dritten Werktag eines Quartals tun, läuft die Kündigungsfrist bis zum Ende des darauffolgenden Quartals, also maximal sechs Monate.

Weitere Klauseln und juristische Prüfung

Oft finden sich weitere Klauseln im Gewerbemietvertrag. Ein Beispiel ist der Konkurrenzschutz. Falls Ihre Mieter darauf bestehen, dürfen Sie weitere Gewerbeflächen in unmittelbarer Umgebung nicht an Unternehmen derselben Branche vermieten. Ein Friseur stellt so zum Beispiel sicher, dass kein weiterer Salon im Nachbargebäude eröffnet. Setzen Sie Ihren Gewerbemietvertrag am besten mit einem Juristen auf oder lassen Sie den Entwurf zumindest prüfen.

Wenn Sie als Privatperson eine Gewerbeimmobilie vermieten, zählen die Mieteinnahmen (Nettokaltmieten) abzüglich Werbekosten zu Ihren Einnahmen und Sie müssen diese versteuern. Das können Sie u. a. absetzen: 

  • Finanzierungskosten: vor allem die Zinsen einer Immobilienfinanzierung
  • Gebäudeabschreibung: Absetzung für Abnutzung (AfA)
  • Werbungskosten rund um die Vermietung: z. B. Maklergebühren, Inseratkosten, Fahrten zur Besichtigung
  • Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen
  • Verluste durch Leerstand – Solange Sie glaubhaft nachweisen können, dass Sie sich um eine Vermietung bemühen

Als Eigentümer eines größeren Objektbestandes können Sie unter Umständen selbst ein Gewerbe anmelden. Mitunter sind die Steuervorteile dann größer, Sie haben aber auch mehr Aufwand, zum Beispiel die Pflicht einer doppelten Buchhaltung. Informieren Sie sich dazu am besten bei Ihrem Steuerberater.

Büroräume mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten?

Grundsätzlich ist die Gewerbemiete von der Umsatzsteuer befreit. Sie müssen diese Steuer also nicht ans Finanzamt abführen. Ausnahmen gibt es lediglich bei Ferienwohnungen und Stellplätzen. Bei hohen Ausgaben kann es aber von Vorteil sein, die Bürofläche mit Umsatzsteuer zu vermieten. So können Sie zum Beispiel von Handwerkerrechnungen die Vorsteuer abziehen. Das ist allerdings nur für gewerbliche Vermieter möglich, deren Mieter ebenfalls (zu 95 Prozent) umsatzsteuerpflichtig sind. Lassen Sie sich am besten von Ihrem Steuerberater beraten, welche Variante in Ihrem Fall am sinnvollsten ist.   

Darf ich mein Büro als Wohnraum vermieten, wenn ich keine gewerblichen Mieter finde? Oder kann ich umgekehrt meine Wohnfläche gewerblich vermieten? Und wie ist das bei einer Mischnutzung? Hier erhalten Sie Antworten.

Darf ich eine Wohnfläche als Büro vermieten?

Dafür sollten Sie einen Blick in den Bebauungsplan und Flächennutzungsplan werfen. Ist Ihr Grundstück (und somit auch die Immobilie) als reines Wohngebiet ausgewiesen, ist eine gewerbliche Nutzung in der Regel nicht erlaubt. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an das Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Leben Sie in einem Mischgebiet (Wohnen und Gewerbe) und sind Teil einer Eigentümergemeinschaft, müssen Sie unter Umständen die Zustimmung der anderen Eigentümer für eine Nutzungsänderung einholen. Sofern die gewerbliche Nutzung für andere Bewohner keine unzumutbare Belastung darstellt – zum Beispiel durch Lärm und übermäßigen Kundenverkehr – dürfen diese meist nicht widersprechen. Die Details sind in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

Darf ich eine Gewerbeimmobilie als Wohnraum vermieten

Auch in diesem Fall sollten Sie mit dem Bauamt klären, ob eine Nutzungsänderung grundsätzlich möglich ist und sich gegebenenfalls grünes Licht von der Eigentümergemeinschaft holen. Beachten Sie, dass für Wohnräume andere Auflagen gelten, vor allem beim Brand- und Lärmschutz.

Sind Wohnen und Gewebe gleichzeitig möglich?

Prinzipiell ist es möglich, dass zum Beispiel ein Selbstständiger einen Teil der Fläche bewohnt und den anderen als Büro nutzt. Aus rechtlicher und steuerlicher Sicht kommt es auf den primären Nutzungszweck an, ob also Wohnen oder Arbeiten im Vordergrund steht.

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i Kostenlos inserieren können private Anbieter, die in den letzten 24 Monaten keine Objekte auf immowelt.de inseriert haben. Dies gilt deutschlandweit für alle Immobilien, die zur Miete auf immowelt.de mit einem 14-Tage-Einsteigerpaket eingestellt werden. Die Anzeige mit der Mindestlaufzeit von 14 Tagen lässt sich jederzeit bis zu einem Tag vor Ablauf kündigen. Anschließend verlängert sich die Anzeige automatisch auf unbestimmte Zeit zum regulären Anzeigenpreis. Sie kann dann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Tag zum Ende eines Zyklus von jeweils zwei Wochen, der mit der automatischen Verlängerung beginnt, gekündigt werden. Hier geht es zur Übersicht der aktuell gültigen allgemeinen Preise.

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