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Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, benötigen Sie eine gute Anschlussfinanzierung. Welche Varianten es gibt, mit welchen Kosten Sie rechnen können und Tipps für den Abschluss lesen Sie in diesem Artikel.
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Unter Anschlussfinanzierung versteht man die Aufnahme eines neuen Kredits, um die Restschuld einer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu tilgen. Die neue Vereinbarung zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer kann sowohl bei der bisherigen Bank als auch bei einem anderen Anbieter erfolgen.
Es gibt drei Arten der Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Je nach Art der Anschlussfinanzierung muss der Darlehensnehmer unterschiedliche Fristen beachten und Kosten einplanen. Im Folgenden gehen wir auf die unterschiedlichen Konditionen dieser drei Finanzierungsarten ein.
Die gesetzlichen Vorgaben sehen vor, dass sich Ihr Kreditgeber spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung bei Ihnen melden und mitteilen muss, ob er die Immobilienfinanzierung mit Ihnen fortsetzen möchte. Wir raten Ihnen allerdings dazu, sich bereits ein paar Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen, um sich frühzeitig günstige Zinsen sichern zu können.
In den folgenden Abschnitten erklären wir die drei wichtigsten Arten der Anschlussfinanzierung und mit welchen Fristen sie einhergehen.
Wenn sich die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung dem Ende zuneigt, wird Ihnen Ihr Kreditinstitut im Normalfall ein sogenanntes Prolongationsangebot unterbreiten. Auf solch ein Angebot haben Kreditnehmer jedoch keinen Rechtsanspruch. Die Bank ist spätestens drei Monate vor Ablauf des Baukredits lediglich zu der Mitteilung verpflichtet, ob sie die bisherige Baufinanzierung mit Ihnen fortführen möchte – für gewöhnlich spricht aber nichts gegen eine Verlängerung und es erfolgt ein entsprechendes Angebot. Die darin enthaltenen Konditionen orientieren sich stets an der aktuellen Zinslage. Neben dem Zinssatz wird auch die Ratenhöhe neu verhandelt bzw. festgelegt. Verlängern Sie Ihre Baufinanzierung bei Ihrem bisherigen Finanzpartner, nennt sich diese Form der Anschlussfinanzierung Prolongation.
Ihr Vorteil bei dieser Variante: Eine erneute Bonitätsprüfung erübrigt sich, da Sie Ihrer Bank bereits bekannt sind. So reicht theoretisch eine Unterschrift unter dem neuen Finanzierungsangebot, um den Kredit zu verlängern.
Ihr Nachteil: Häufig bietet Ihnen das bisherige Kreditinstitut nicht die besten Konditionen, die der Markt aktuell zur Verfügung stellt. Die Banken spekulieren auf die Trägheit ihrer Kunden, und zwar mit Erfolg. Um Sie als neuen Kunden zu gewinnen, erhalten Sie bei anderen Anbietern meist ein günstigeres Anschlussdarlehen. Vergleichen Sie jetzt die Angebote unserer Finanzierungspartner mit unserem Baufinanzierungsrechner.
TIPP:
Nutzen Sie Ihre gute Verhandlungsposition und verweisen Sie auf die besseren Zinsangebote anderer Banken – nicht selten bessert der Kreditgeber das Prolongationsangebot in solchen Fällen nach. Wenn nicht, wechseln Sie zu einem unserer über 750 Finanzierungspartner.
Mit dem Auslaufen der Sollzinsbindung sind Sie nicht mehr an Ihren bisherigen Darlehensgeber gebunden. Entscheiden Sie sich anstelle der Prolongation für einen neuen Finanzierungspartner, wird der bisherige Darlehensvertrag an diesen übergeben. Die Übertragung des Kredits wird als Umschuldung bezeichnet.
Der Nachteil dieser Form des Anschlussdarlehens besteht darin, dass Sie sich durch den Wechsel des Anbieters einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen müssen. Darüber hinaus entstehen Kosten für den Notar, der die Umschuldung rechtlich begleitet. Allerdings belaufen sich diese Kosten meist auf einige hundert Euro und bewegen sich daher in einem überschaubaren Rahmen. Diesem Aufwand und den Notarkosten steht häufig eine große Zinsersparnis gegenüber, denn bei einem Bankwechsel profitieren Sie im Regelfall von den aktuell günstigen Konditionen. Dadurch können Sie langfristig gesehen Ihre Finanzierungskosten senken.
Falls Sie Ihre Baufinanzierung bereits vor Ablauf der Zinsbindung umschulden wollen, kann Ihr Kreditgeber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung bezieht sich auf den Zinsausfallschaden: Die Bank kann die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nicht zu dem ursprünglichen, sondern nur zum aktuellen Marktzins neu anlegen. Ist dieser Zins niedriger, entsteht der Bank ein Verlust.
TIPP:
Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Bei einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren haben Kreditnehmer das Recht, zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Baukredits und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kostenfrei zu kündigen. So können Sie nach zehn Jahren Ihren Immobilienkredit umschulden und von der aktuellen Niedrigzinsphase profitieren.
Sowohl bei der Prolongation als auch bei der Umschuldung sind Sie zeitlich an die Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung gebunden. Doch wie gehen Sie vor, wenn Sie schon früher von den günstigen Zinsen profitieren wollen, die Zinsbindungsfrist aber erst in drei bis vier Jahren ausläuft? Dann ist das Forward-Darlehen für Sie eine interessante Option. Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft für Privat- und Firmenkunden in Deutschland bei der Deutschen Bank, erklärt das Spezielle an dieser Form der Anschlussfinanzierung:
„Ein Forward-Darlehen ist in seinem Kern eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz und alle anderen Darlehensbedingungen bereits deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben werden. Durch die vorzeitige Vereinbarung des Zinssatzes für die Anschlussfinanzierung erhält der Darlehensnehmer finanzielle Planungssicherheit und entgeht dem Risiko steigender Zinsen. Der Vorteil solcher Darlehen kommt insbesondere in Phasen mit einem niedrigen Zinsniveau zum Tragen, denn dann besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen über kurz oder lang wieder ansteigen.“
Bei den meisten Anbietern können Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus mit einem Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern, bei Dr. Klein ist dies bereits sogar fünfeinhalb Jahre im Voraus möglich. Der Nachteil dieser Anschlussfinanzierung: Für die Zinsgarantie werden Aufschläge für jeden Monat Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Darlehens verlangt. Allerdings sind die Zinsaufschläge heutzutage deutlich geringer als noch vor ein paar Jahren. Laut einer Untersuchung der Verbraucherorganisation Stiftung Warentest im Frühjahr 2019 sind Forward-Darlehen derzeit nicht viel teurer als herkömmliche Anschlusskredite: bei zweijähriger Vorlaufzeit wird oftmals ein Zinsaufschlag von weniger als einem viertel Prozentpunkt verlangt.
„Ob der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll ist oder nicht, hängt vor allem davon ab, wie der Kreditnehmer die weitere Zinsentwicklung einschätzt. Geht er von sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen aus, besteht kein beziehungsweise geringer Handlungsdruck. Erwartet der Kreditnehmer dagegen steigende Zinsen, sollte er sich mit dem Thema ernsthaft beschäftigen“, sagt Finanzexpertin Eva Grundwald.
Wir stellen Ihnen im Folgenden die drei möglichen Szenarien der Zinsentwicklung vor.
Sind Sie davon überzeugt, dass sich die Bauzinsen in den nächsten fünf Jahren nicht verändern, würden Sie sich mit dem Anschlusskredit weder verbessern noch verschlechtern. Allerdings lohnt ein genauerer Blick auf die Prognosen: Stehen die Zeichen auf sinkende Zinsen, könnten Sie mit der Anschlussfinanzierung noch etwas abwarten. Gehen die Experten von steigenden Marktzinsen aus, könnten Sie sich den günstigen Zinssatz bereits jetzt sichern.
Gehen Sie davon aus, dass die Zinsen in den nächsten fünf Jahren sinken, sind das die besten Voraussetzungen für Ihre Anschlussfinanzierung. Das bedeutet nämlich, dass Sie Ihre Restschuld bei der Bank günstiger finanzieren können als bisher, indem Sie einfach nur abwarten. Trotzdem gilt: Markt weiter beobachten. Denn fünf Jahre sind eine lange Zeit, in der viel passieren kann und es besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen doch plötzlich zu steigen beginnen.
In Niedrigzinsphasen liegt die Vermutung nahe, dass in Zukunft wieder mit schlechteren Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu rechnen ist. Wer diese Auffassung teilt und sich die günstigen Zinsen sichern möchte, sollte Angebote für ein Forward-Darlehen einholen und vergleichen.
Form der Finanzierung:
Frist:
3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung unterbreitet die Bank ein Prolongationsangebot
Form der Finanzierung:
Frist:
6-3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
Bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB
Form der Finanzierung:
Frist:
Frühestens 66 und spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
Über die Zinsentwicklung bei den Bauzinsen kann nur spekuliert werden. Nach einem Rekordtief Anfang 2021 sind die Bauzinsen jedoch in den ersten Monaten des Jahres 2022 deutlich und schneller gestiegen als viele erwartet haben. Finanzierungsexperten rechnen laut Finanzierungsdienstleister Interhyp für die kommende mittel- bis langfristige Zinsentwicklung (sechs Monate bis ein Jahr) mit einem weiteren Anstieg der Konditionen.
Zur Erklärung: Den größten Einfluss auf die Bauzinsen haben die Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Steigt die Nachfrage, sinkt die Rendite.
Da die internationale Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen – die zu den sichersten Anlagen der Welt zählen – im Jahr 2019 sehr stark war, befanden sich die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe damals auf einem historisch niedrigen Niveau. Dies wiederum drückte die Hypothekenzinsen.
Generell gilt: Je ruhiger und stabiler die außenpolitischen Beziehungen, desto eher investieren Anleger in renditeträchtige (kurzfristigere) Anlageformen wie etwa Aktien und ziehen sich aus langfristigen Anleihen zurück – und desto eher steigen die Bauzinsen.
Sollte sich die geopolitische Lage entspannen, ist ein Anstieg der Bauzinsen möglich und ein Forward-Darlehen bleibt für Kreditnehmer eine interessante Option.
Aufgrund der geringeren Restschuld und der damit verbundenen höheren Sicherheit befinden sich Kreditnehmer in einer guten Verhandlungsposition für die Anschlussfinanzierung und den zukünftigen Zinssatz. Das Einsparpotenzial ist folglich groß, zudem können Sie die monatlich zu zahlenden Raten senken oder auf den Tilgungssatz umlegen. Mit einem höheren Tilgungssatz reduzieren Sie die Restschuld schneller und gewinnen an Planungssicherheit.
TIPP:
Rechnen Sie Ihr Sparpotenzial einfach aus!
Nutzen Sie den Tilgungsrechner auf unseren Seiten. Mit diesem Rechner können Sie die Zahlen Ihres aktuellen Darlehens eintragen und für die Tilgung der Restschuld verschiedene Möglichkeiten durchspielen.
In unserem Beispiel haben wir zuerst einmal alle Daten der Erstfinanzierung erfasst (Darlehenssumme in Höhe von 150.000€, erste Ratenzahlung am 01.01.2013, Sondertilgung 5.000€ / Jahr, Laufzeit der Sollzinsbindung 10 Jahre) und ausrechnen lassen, um uns anschließend der zweiten Finanzierungsphase zu widmen. Für die Anschlussfinanzierung haben wir uns an den marktüblichen Konditionen im Jahr 2020 orientiert: 1,0% gebundener Sollzins, gewünschte monatliche Rate 500€. Auch hier haben wir je eine Sondertilgung pro Jahr in Höhe von 5.000€ eingeplant.
Das Ergebnis: Die Restschuld in Höhe von 45.069,10€ würde mit der letzten Rate im Mai 2027 (nach 4 Jahren und 4 Monaten) komplett getilgt. Die Summe der geleisteten Zinszahlungen beliefe sich auf 978,71€. Ohne jährliche Sondertilgungen läge die Summe der geleisteten Zinszahlungen allerdings schon bei 1.802,05€ und der Baukredit würde im Oktober 2030 erst getilgt. Das bedeutet, dass wir durch die Sondertilgungen eine Zinsersparnis in Höhe von 823,34€ hätten und die Tilgung 3 Jahre und 5 Monate früher abgeschlossen wäre.
TIPP:
Vereinbaren Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung!
Die Prolongation als Verlängerung des Darlehens bei Ihrer Hausbank ist im Normalfall kostenlos. Bei der Umschuldung und dem Forward-Darlehen hingegen müssen Sie bestimmte Kosten in Kauf nehmen.
Beim Forward-Darlehen werden Ihnen die aktuellen Zinssätze für einen zukünftigen Zeitraum reserviert. Für dieses Zinsversprechen erheben die Kreditinstitute einen Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,02 Prozentpunkten pro Monat zwischen dem Abschluss und der Inanspruchnahme des Kredites. Die Höhe des Aufschlags hängt folglich davon ab, mit welcher Vorlaufzeit Sie das Forward Darlehen abschließen. Je früher Sie dran sind, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Ob sich der Aufschlag im Vergleich zum Einsparpotenzial lohnt, kommt in erster Linie auf die tatsächliche Entwicklung des Zinssatzes an. Bei einem frühzeitigen Abschluss eines Forward-Darlehens verzichten viele Anbieter in den ersten sechs bis zwölf Monaten auf den Zinsaufschlag.
Bei einer Umschuldung übernehmen Sie die Kosten für die Übertragung der Grundschuld von der bisherigen auf die zukünftige Bank. Dieser Vorgang wird als Grundschuldabtretung bezeichnet und verlangt eine notarielle Beglaubigung, die der Kreditnehmer ebenfalls bezahlen muss. Die Kosten belaufen sich auf ca. 0,2 Prozent der Grundschuld. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro wären somit Gebühren in einer Höhe von 300 Euro fällig.
Wenn Sie eine Umschuldung anstreben, ist Ihre Bonität zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung besonders wichtig. Sind Sie aktuell auf Arbeitssuche, führt das mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer negativen Bewertung beim neuen Kreditgeber. Vermutlich resultiert daraus sogar eine Ablehnung Ihres Darlehenswunsches.
Eine Ausnahme gibt es jedoch: Nehmen Sie Ihre Partnerin oder Ihren Partner mit in den Vertrag auf und kann er oder sie bei der Bank Sicherheiten und ein regelmäßiges Einkommen nachweisen, sind die Chancen auf eine Umschuldung um einiges besser, als wenn Sie als Arbeitsloser allein versuchen, einen neuen Kreditvertrag abzuschließen.
Bei einer Prolongation ist es – auch im Falle einer Arbeitslosigkeit – einfacher, eine Anschlussfinanzierung zu erhalten, denn Ihre bisherige Bank überprüft Ihre Bonität nicht erneut. Verfügen Sie jedoch eine längere Zeit über kein regelmäßiges Einkommen, stellt sich die Frage, ob Sie die Verantwortung für eine weitere Finanzierung übernehmen wollen. Eventuell wäre es in diesem Fall ratsamer, die Immobilie zu verkaufen.
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