Grundstück zum Kauf

730000 €730.000 €304,93 €/m²

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2.394 m²Grundstück

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Bad Doberan, Bad Doberan (18209)

Die historische Hofgärtnerwohnung

Das teilunterkellerte Hauptgebäude wurden im Jahr 1871, wahrscheinlich im Auftrag des Großherzogs Friedrich Franz II., durch den Hofbaurat Hermann Willebrand (1816 - 1899) als Hofgärtnerwohnung erbaut und wurde bis weit in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts als Wohn- und Geschäftshaus für eine auf dem Grundstück gelegene Gärtnerei und später auch als Ladengeschäft genutzt. Es ist Teil der gewachsenen Stadtlandschaft, in der es steht, und trägt in diesem denkmalpflegerisch sensiblen Gebiet zu einem authentischen und lebenswerten Stadtbild bei. Doch im Gegensatz zu den eindrucksvollen klassizistischen Mauerwerksbauten der direkten Nachbarschaft wurde seine tragende Struktur aus einem bis heute gut erhaltenen Rahmenwerk aus Eiche gefertigt. Das Fachwerk ruht auf einem gegenüber der Wandebene leicht vorstehenden Natursteinsockel und besteht aus behauenen und miteinander durch Verzapfungen und Holznägel verbundenen Balken mit Querschnitten von ca. 18 x 18 cm. Die Gefache zwischen den tragenden Schwellen, Ständern, Riegeln und Streben sind ausgemauert und verputzt. An der nördlichen Straßenfront ist das Wohngebäude ca. 17,95m breit und erstreckt sich zum Hof in einer Tiefe von ca. 8,70m (Nordost-Giebel) bis ca. 12,95m (Südwest-Fassade). Ein für die Bauzeit typisches Krüppelwalmdach mit etwa 45 Grad Neigung und straßenseitiger Lukarne (Zwerchgiebel) schützt es vor der norddeutschen Witterung. Das Dachtragwerk besteht aus einem Kehlbalkendach mit doppelt stehendem Stuhl. Die Achsmaße zwischen den Sparren betragen 0,85m bis 1,30m. Auf eineinhalb Geschossen beinhalten die altehrwürdigen Mauern sechs Zimmer mit Netto-Raumflächen zwischen 19,34m² und 34,30m², zwei Bäder und Küchen, einen beheizten Wintergarten sowie mehrere Kammern, Abseiten und Lagerräume. Die vertikale Erschließung des Obergeschosses erfolgt über eine zentral positionierte Holztreppe mit einer lichten Laufbreite von 90cm und 15 Steigungen (Auftritt: 26,5cm, Steigungsmaß: 19,5cm). Das Objekt eignet sich als großzügiges Einfamilienhaus, eine Nutzung der Flächen für Büros oder Gewerbe ist aber ebenfalls denkbar.

Denkmalschutz / Geschichte bewahren

Die historischen Fachwerkbauten (Wohn- und Geschäftshaus mit angrenzender Scheune) besitzen die Eigenschaften eines Baudenkmals nach § 2 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz M-V und wurden 1996 in die Liste der Baudenkmale eingetragen. Aus diesem Grund unterliegen bauliche Veränderungen am Objekt einer Erlaubnispflicht. Welche Anpassungen der Substanz vertretbar sind, muss mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises abgestimmt werden. Bei einem baugenehmigungspflichtigen Bauvorhaben tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung eine behördliche Zustimmung gegenüber der Bauaufsicht. Nach kürzlich getätigten Aussagen von Mitarbeitern der Unteren Denkmalschutzbehörde sind insbesondere die Fassaden- und Dachflächen zu erhalten, die von der nördlich verlaufenden Beethovenstraße sowie dem südwestlich angrenzenden und ebenfalls unter Denkmalschutz stehenden Park "Palaisgarten" aus sichtbaren sind. Es ist jedoch möglich, die ursprüngliche Gliederung der Nordwestfassade zu rekonstruieren, indem das im Jahr 1929 eingebaute Schaufenster zurückgebaut wird. Hofseitig gibt es viele Möglichkeiten zur Umgestaltung, die respektvoll mit der historischen Architektur umgehen und zugleich die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigen. Es gibt keine feste Regel, wie gestalterisch zu verfahren ist. Unter der Vorgabe, so viel Altsubstanz wie möglich zu erhalten, können mehrere Entwurfswege angegangen werden, rekonstruierend oder kontrastierend.

1A-Lage Lage / Bad Doberan

Die angebotene Immobilie liegt im Zentrum von Bad Doberan, einem traditionsreichen Urlaubs- und Kurort mit 850jähriger Geschichte, guter Infrastruktur und ca. 13.000 Einwohnern im Norden von Mecklenburg-Vorpommern.
Die Stadt ist vor allem für ihr gotisches Münster, ihre gut erhaltene Altstadt mit vielen Baudenkmalen sowie die Bäderbahn "Molli" bekannt. Seit dem Jahr 2000 ist Bad Doberan offiziell als Heilbad anerkannt.
Hier leben Sie naturnah zwischen großen Wäldern, Feldern und unweit der Ostsee, denn Heiligendamm, Deutschlands erstes Seebad und bekannt als "Weiße Stadt am Meer", ist ein Ortsteil der Stadt und nur etwa sechs Kilometer entfernt.
Sollte Sie die Großstadt nicht abschrecken, dann erreichen Sie das nur 15 km entfernte Zentrum der Hansestadt Rostock mit Ihrem Pkw in etwa 20 Minuten.
Die nächstgelegene Auffahrt zur Bundesautobahn A20 liegt 20 km südlich von Bad Doberan und erleichtert somit Reisen von und nach Hamburg (ca. 180 km) oder Berlin (ca. 250 km).
Als nächstgelegener Flughafen bietet sich Rostock-Laage (ca. 45 km) an, diverse Fährverbindungen ab Rostock vernetzen die Region u.a. mit Dänemark und Schweden.

Sichtbeziehungen

Im Nordwesten grenzt das Wohngebäude an die Beethovenstraße, die mit vielen gründerzeitlichen Bauten und Baudenkmalen aufwartet.
Aus den südwestlich gelegenen Räumen des Hauses eröffnet sich ein freier Blick über den Park "Palaisgarten" auf das wohl anmutigste Werk des späteren Oberlandbaumeisters Carl Theodor Severin (1763 - 1836), das Großherzogliche Palais,
die einstige Sommerresidenz der Mecklenburgischen Herzöge.
Lenkt man den Blick von der Schleppgaube im Dachgeschoss in südöstliche Richtung, eröffnet sich ein Anblick auf den großzügigen Hof.
Hinter den Nadel- und Laubbäumen des angrenzenden Gartens zeichnet sich das große Wirtschaftsgebäude des ehemaligen Zisterzienser-Klosters Doberan ab.
Die mächtigen Mauern und gewaltigen Bögen lassen erahnen, welch bedeutende Rolle das Kloster einst in der Region gespielt haben muss.

Klostermauer

Im Südosten wird das von Büschen und Bäumen umsäumte Grundstück von einer beeindruckenden, etwa 725 Jahre alten Backsteinmauer begrenzt. Hinter ihr erstreckt sich ein Landschaftspark,
der um 1800 im englischen Stil angelegt wurde und die mittelalterlichen Gebäude des ehemaligen Zisterzienser- Klosters Doberan einbezieht.
Das hochgotische Münster aus dem späten 13. Jahrhundert gilt als das bedeutendste mittelalterliche Bauwerk in Mecklenburg- Vorpommern und wird als Perle der norddeutschen Backsteingotik bezeichnet.
Wegen seiner imposanten Architektur und historischen Bedeutung als Stätte geistiger und wirtschaftlicher Entwicklung des Landes ist das Klosterareal Doberan ein Höhepunkt der europäischen Route der Backsteingotik
und zieht jährlich zehntausende Besucher an.

Sonstiges Im § 105 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist geregelt, dass, soweit bei einem Baudenkmal die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden kann; d.h. die Belange des Denkmalschutzes gehen dem Interesse an der Durchführung von Energieeinsparungen vor. Nichtsdestotrotz kann auch die Energieeffizienz der angebotenen ehemaligen Hofgärtnerwohnung erheblich gesteigert werden. Besonders im Dachbereich und bei der Verringerung von Wärmeverlusten durch Fenster und Türen bieten sich denkmalverträgliche Maßnahmen. Die Außenwände können von innen gedämmt werden, um den Wärmeschutz zu verbessern und zugleich das äußere Erscheinungsbild der Fassade zu erhalten. Generell können für die Innendämmung kapillaraktive Systeme, beispielsweise Dämmungen aus Mineralschaum- oder Calciumsilikatplatten eingesetzt werden. Diese Dämmstoffe haben eine poröse Struktur und sind in der Lage, Wasserdampf aufzunehmen und wieder abzugeben, ohne dass es zu Feuchtigkeitsproblemen kommt. Vor der Wahl des Verfahrens sollte jedoch eine Beurteilung durch einen Fachmann erfolgen, um Wärmebrücken oder Kondensatbildung auszuschließen.

Denkmal-AFA / Steuerliche Vorteile nutzen

Der Erhalt und die Pflege von Baudenkmälern stehen im öffentlichen Interesse. Daher stellt der Staat verschiedene direkte und indirekte Finanzierungshilfen zur Verfügung, um die finanziellen Belastungen für den künftigen Eigentümer zu mildern. Zu den direkten Hilfen zählen beispielsweise Landesmittel zur Bezuschussung des sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwandes. Daneben gibt es für Denkmaleigentümer Steuervergünstigungen im Bereich der Sonderabschreibung für den Herstellungs und Unterhaltungsaufwand. Kapitalanleger können erforderlichen Kosten zur Sanierung des Denkmals steuerlich geltend machen, zunächst acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent. Zudem ist es möglich, die Anschaffungskosten abzusetzen: über 40 Jahre, zu jeweils 2,5 Prozent. Die denkmalgeschützte Immobilie ist also nicht nur bedeutend für die Entwicklungsgeschichte der Stadt, sondern auch aus steuerlichen Gesichtspunkten sehr interessant.


Weitere Informationen, Fotos und Unterlagen reichen wir Ihnen bei Bedarf gerne nach. Bis zum Notarvertrag ist ein Zwischenverkauf jederzeit möglich! Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir, auch und vor allem zum Schutz der Verkäufer, keine unvollständigen oder anonymen Anfragen beantworten werden. Bei einer Interessenbekundung teilen Sie uns daher bitte zugleich Ihre vollständigen Kontaktdaten mit (Name, Vorname, Telefonnummer, Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort). Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren auf Informationen des Eigentümers. Es wird keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernommen. Unsere Immobilienangebote erscheinen immer zuerst auf der Webseite www.seaside-immobilien.com

Nutzen Sie diese einmalige Chance! Stichworte Garage vorhanden, Nutzfläche: 298,70 m², Kellerfläche: 13,16 m², Grundstücksfront: 23,00 m, Bundesland: Mecklenburg-Vorpommern Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung