Wohnungen kaufen in Berlin

Wohnung kaufen in Berlin

Stetig steigende Mieten und niedrige Zinsen für Kredite lassen den Kauf einer Immobilie attraktiv erscheinen – gerade Eigentumswohnungen in Berlin sind sehr gefragt. In der Hauptstadt kann nahezu jeder Interessent unabhängig von seiner Wohnpräferenz fündig werden, denn die verschiedenen Bezirke sind sehr unterschiedlich und bieten eine große Vielfalt: Vom eher kleinstädtischen Flair über das quirlige und bunte Künstlerviertel bis hin zur typisch lauten und hektischen Großstadtgegend.

Leben in Berlin

Mit rund 3,6 Millionen Einwohnern aus allen Ecken Deutschlands und der Welt ist Berlin ein kultureller Schmelztiegel. Seit Berlin Bonn als Regierungssitz abgelöst hat, ist die Mehrzahl der großen Unternehmen in der Metropole vertreten, zudem bietet die Hauptstadt gute Bedingungen für kleine und mittelständische Betriebe sowie insbesondere Start-up-Firmen. Das macht Berlin für sehr viele Arbeitnehmer interessant, zumal das wirtschaftliche Wachstum der Stadt über dem Durchschnitt des Landes liegt. Das internationale Flair der Hauptstadt und die zahlreichen Jobangebote für Fachkräfte machen Berlin auch für Ausländer sehr interessant.

Kultur im Überfluss und eine günstige Nahversorgung

Berlin bietet eine sehr große Auswahl an kulturellen Angeboten, beispielsweise eine Philharmonie, drei Opernhäuser und mehr als 150 Theater. Hinzu kommen zahlreiche Museen, faszinierende historische Bauten und gleichzeitig die Nähe zu erholsamen Parks und großflächigen Naturräumen. Zudem ist das Leben in Berlin überraschend günstig.

Zwar sind die Preise für eine Eigentumswohnung in Berlin in den letzten Jahren kräftig gestiegen, aber das Niveau der Quadratmeterpreise war zuvor relativ niedrig. Deshalb sind die Kaufpreise in der Bundeshauptstadt im Vergleich zu anderen Großstädten durchaus bezahlbar und es muss kein Traum bleiben, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Zudem sind die Lebenshaltungskosten in Berlin im internationalen Vergleich recht niedrig.

Wohnung in Berlin kaufen, aber wo?

Die zwölf Berliner Bezirke gliedern sich in 96 Ortsteile. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen wollen, gibt es für jeden Lebenstraum den „richtigen“ Ort. Wir stellen Ihnen exemplarisch einige Bezirke vor – finden Sie mit uns die passende Umgebung für Ihre Immobilie.

Wohnung kaufen in Berlin-Spandau

Spandau ist eine kleine Stadt in der Großstadt. Der Bezirk bietet einen charmanten Altstadtflair und viele Einkaufsmöglichkeiten sowie zahlreiche Kneipen und Cafés. Spandau ist sozial „gut durchmischt“. Hier droht in den nächsten Jahren weder ein Abstieg, noch ist eine Gentrifizierung mit stark steigenden Mieten und Kaufpreisen zu erwarten. In Spandau fühlen sich Singles, Familien und Rentner besonders wohl, die ein kleinstädtisches Lebensgefühl und die Nähe zur Großstadt schätzen. Der Bahnhof Spandau verbindet den Ortsteil sowohl mit der Mitte Berlins als auch dem restlichen Deutschland.

Eigentumswohnungen in Berlin-Reinickendorf

Reinickendorf ist ein Bezirk der Gegensätze. Am Tegeler Forst können Sie eine angenehme Ruhe genießen, während am Flughafen hektisches Treiben herrscht. Zwischen diesen Extremen finden Sie sowohl schicke Stadtvillen als auch ein Hochhausviertel. Die Reinickendorfer lieben ihren Bezirk, viele Bewohner verbringen ihr ganzes Leben dort. Besonders beliebt ist dieser Stadtteil unter Familien und Rentnern.

Eigentumswohnungen in Berlin-Mitte

Der Bezirk Mitte ist der richtige Ort für alle Kaufinteressenten, die das pulsierende Leben schätzen und Sehenswürdigkeiten sowie kulturelle Angebote direkt vor der Haustür haben möchten. Berlin-Mitte bietet eine optimale Infrastruktur, alle täglichen Wege sind kurz und zu Fuß zu bewältigen, zudem ist der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr hervorragend. Hier fühlen sich vor allem Singles und Paare wohl. Neben stark vom Tourismus frequentierten Bereichen gibt es in Berlin-Mitte zudem ruhige Straßen, die ideal für Senioren und Familien sind. Für Studenten wird der Bezirk langsam zu teuer.

Wohnung kaufen in Berlin-Kreuzberg

Kreuzberg, Friedrichshain und Tempelhof bieten ruhige Kieze und turbulentes Großstadtleben zugleich. Hierher zieht es viele junge Familien. Cafés, kleine Läden und Märkte bestimmen das Straßenbild. Insbesondere Kreuzberg – früher leicht verrufen – ist mittlerweile sehr beliebt, Investoren kaufen ganze Häuserzeilen auf. Es dürfte sich lohnen, in diesem Bezirk jetzt eine Eigentumswohnung zu kaufen. In den nächsten Jahren sind steigende Preise zu erwarten.

Wohnung kaufen in Berlin-Charlottenburg

Charlottenburg bildet zusammen mit Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf die City-West. Während Steglitz und Zehlendorf mit ihrer Lage im Grünen besonders Familien und Senioren ansprechen, zieht es gut situierte Singles und Paare nach Charlottenburg und Wilmersdorf. Hier ist Berlin weniger bunt, das Tempo ist gemächlicher. Zum Flanieren lädt der Kurfürstendamm ein.

Eigentumswohnungen in Berlin-Pankow

Pankow ist seit der Wiedervereinigung um eine Kleinstadt in der Größenordnung Tübingens (rund 90.000 Einwohner) gewachsen. Kein Stadtteil ist beliebter, nirgendwo leben mehr große Familien. Vor allem gut situierte Familien mit akademischem Hintergrund lassen sich hier nieder. Theoretisch finden Eltern für ihren Nachwuchs viele Angebote in Pankow, praktisch sind die Kitas und Schulen aufgrund der hohen Nachfrage überfüllt. Pankow ist ähnlich familienorientiert wie der weithin bekannte Prenzlauer Berg.

Wie teuer sind Eigentumswohnungen in Berlin?

In Berlin haben die Wohnungspreise in den letzten Jahren deutlich angezogen. Allerdings sind die Kosten im Vergleich zu anderen Großstädten moderat, da die ursprünglichen Preise deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt lagen. Im Ranking der teuersten Städte in Deutschland liegt Berlin aktuell auf Platz 10, Potsdam beispielsweise ist teurer.

Während Berliner im ersten Halbjahr 2017 im Schnitt noch 3.320 Euro pro Quadratmeter auf Immonet bezahlt haben, mussten Käufer einer Eigentumswohnung in Berlin im ersten Halbjahr 2019 durchschnittlich bereits 4.150 Euro investieren. Selbstverständlich variieren die Angebote je nach Lage und Größe der Immobilie deutlich. Hier die Daten im Überblick:

Kaufpreis (pro m²) im Median

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Preise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der in den Jahren 2017 bis 2019 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Wo bekomme ich wie viel Wohnung für mein Geld?

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen, welche Quadratmeterfläche Sie bei einer Investition von 248.000 Euro im Jahr 2018 erhalten hätten.

Quelle: Europace, Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Eigentumswohnung in Berlin?

Die Kaufnebenkosten sind beim Kauf einer Eigentumswohnung ein wichtiger Faktor. In Berlin und Brandenburg müssen Immobilienkäufer bundesweit die höchsten Nebenkosten tragen. Die Ausgaben für Notargebühren, Steuern und Makler liegen noch über dem landesweiten Durchschnitt. Dies ändert sich aber spätestens mit Beginn 2021, denn dann zahlt der Käufer in der Regel nur noch maximal 50 % der Provision (Ausnahme: er beauftragt den Makler).

Während Käufer, die 300.000 Euro für eine Immobilie ausgeben, in Bayern nur 27.210 Euro für die Nebenkosten aufbringen müssen, zahlen neue Eigentümer in Berlin 34.710 Euro. Grundsätzlich müssen Sie mit folgenden Posten rechnen: Grunderwerbssteuer: 6 Prozent (der Kaufsumme), Notar- und Gerichtskosten zur Grundbucheintragung: 2 Prozent, Maklerprovision: 3,57 Prozent (max. 50 % der Provisionshöhe zahlt der Käufer)

Als Faustformel gilt: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen, ist ein Aufschlag von 11,57 Prozent auf den Kaufpreis eine realistische Größe, um den tatsächlichen Preis einer Immobilie zu ermitteln.

Checkliste für den Kauf einer Wohnung in Berlin

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich im Vorfeld sehr genau über die Immobilie informieren und alle verfügbaren Dokumente einsehen und prüfen lassen. Das gilt insbesondere für ältere Gebäude. Gerade in Berlin gibt es viele Eigentumswohnungen in Altbauten aus der Gründerzeit. Die folgenden Punkte sollten Sie vor dem Hauskauf unbedingt abklopfen.

Zustand des Hauses: Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht nur für Ihre eigene Wohnung zuständig. Leitungen, Fassade, Dach oder Heizung finanzieren alle Eigentümer. Achten Sie auf einen gepflegten Zustand und prüfen Sie, wann Dach und Heizung zuletzt erneuert wurden.

Neubau oder Altbau: Ein Neubau ist teurer, entspricht dafür aber dem aktuellen Stand der Technik. Hier sind in den nächsten Jahren keine Sanierungsmaßnahmen zu erwarten. Ein Altbau hat Charme und ist oft deutlich günstiger. Hier sollten Sie aber besser den Renovierungs- und Sanierungsbedarf sowie den allgemeinen Zustand des Hauses prüfen lassen.

Denkmalschutz: Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, lässt sich oft nur schwer und unter hohen Kosten sanieren. Denn die Denkmalschutzbehörde muss zustimmen und legt die Rahmenbedingungen fest. Überlegen Sie gut, ob Sie dieses finanzielle Risiko eingehen möchten.

Erbpacht: Nicht immer ist das Grundstück Teil des Immobilienkaufes. Beim Erbbaurecht zahlen Sie dem Grundstückseigentümer jährlich eine Pacht und kaufen nur die Wohnung. Läuft der Pachtvertrag aus, erhält der Eigentümer sein Grundstück ohne Gebäude zurück. Prüfen Sie daher den Pachtvertrag und dessen Laufzeit. Bedenken Sie, dass viele Banken Immobilien mit Erbbaurecht ungern finanzieren.

Hausgeld: Was bei einer Mietwohnung die Nebenkosten sind, ist bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld. Die Höhe des Hausgeldes legt die Eigentümergemeinschaft im Wirtschaftsplan fest. Allgemein müssen Sie im Vergleich zu den Nebenkosten mit einer höheren Belastung rechnen.

Rücklagen für Reparaturen: Prüfen Sie, wie hoch die geforderten Rücklagen für Reparaturen sind. Deren Höhe legt die Eigentümergemeinschaft fest. Je nach Beschluss kann die Rücklage die monatliche Belastung stark erhöhen. In der Regel werden die Rücklagen zusammen mit dem Hausgeld überwiesen.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Sie suchen eine gewinnbringende Kapitalanlage und möchten deshalb eine Eigentumswohnung kaufen? In Berlin lohnt sich das in der Regel nicht. Denn hier erwirtschaften Sie lediglich eine Rendite von rund 3,6 Prozent. Eine Immobilie als reine Geldanlage ist eher in den Industriestädten Nordrhein-Westfalens wie Duisburg (6,7 Prozent) oder Wuppertal (6,6 Prozent) sowie im Osten (in Chemnitz beispielsweise 6,5 Prozent) interessant. Es kann sich aber lohnen, in Berlin eine Wohnung zu kaufen, wenn Sie die Immobilie direkt oder später selbst bewohnen möchten.