Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nach einem Brandunfall 2008 in einer Mietwohnung ein Grundsatzurteil (Az: VIII ZR 321/07) zum Thema E-Check-Pflicht von Vermietern gefällt. In dem Fall gehörte dem Vermieter ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements. Die Appartements waren mit einer Einbauküche und einer Dunstabzugshaube ausgestattet. In einer der Wohnungen ist im Bereich der Kochnische ein Brand ausgebrochen. Durch die Brandbekämpfung sind auch Löschwasserschäden an Wert- und Einrichtungsgegenständen des Mieters nebenan enstanden.

Dem Mieter zufolge war der Brand durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden, der ebenfalls betroffene Nachbar verlangte daraufhin Schadenersatz vom Vermieter. Nach Ansicht des Anwalts des Klägers hätte der Unfall durch einen regelmäßigen E-Check verhindert werden können. Das Amtsgericht entschied zugunsten des Mieters, das Landgericht hingegen wies die Klage ab, nachdem der Vermieter in Berufung gegangen war. Der Anwalt des Mieters legte daraufhin Revision beim BGH ein, sodass ein Grundsatzurteil gefällt werden musste.

Besteht eine rechtliche Pflicht zum E-Check?

Sind Vermieter dazu verpflichtet, einen regelmäßigen E-Check durchführen zu lassen? Diese Frage stand im Mittelpunkt des Rechtsstreits von 2008. Zu dieser Pflicht gehört es, Elektroleitungen und elektrische Anlagen auch ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Im Rahmen eines solchen E-Checks hätte der vom Mieter behauptete technische Defekt im Bereich der Dunstabzugshaube eventuell zurvor entdeckt und der Brand somit verhindert werden können.

Einige Gerichte haben in der Vergangenheit zugunsten der Mieter entschieden und die Vermieter dazu verpflichtet, zukünftig einen E-Check – auch ohne Verdachtsmomente – in einem bestimmten Zeitraum durchführen zu lassen. Andere Gerichte haben in ihrem Urteil danach unterschieden, ob es sich um Geräte in der Wohnung der Mieter handelte oder um Räume, die für den Vermieter frei zugänglich waren – die Richter des Bundesgerichtshofs haben sich dieser Auffassung angeschlossen.