Wertgutachten für Immobilien

Wertgutachten für Immobilien

© chuckcollier / iStock

Ob für Verkäufer oder Käufer – den Wert einer Immobilie selbst einzuschätzen, ist gar nicht so leicht. Daher lohnt es sich, den Immobilienwert mithilfe eines Wertgutachtens schätzen zu lassen. Wann Sie dazu sogar verpflichtet sind, was ein Wertgutachten überhaupt ist, wie viel es kostet und welche Alternativen Ihnen zur Verfügung stehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Gute Verkehrsanbindung, das neu sanierte Bad und der eigene Tiefgaragenstellplatz – Sie sind sich sicher: Ihre Wohnung ist ihren Preis wert. Doch die zahlreichen Kaufanfragen, mit denen Sie fest gerechnet hatten, halten sich in Grenzen? Ihre Immobilie mag mit Größe und idealer Raumaufteilung punkten, doch nur daran können Sie ihren Wert nicht festmachen. Die Lage spielt ebenso eine Rolle wie der Zustand, eventuelle Baumängel oder der Energieverbrauch.

Ein durch einen Fachmann erstelltes Wertgutachten schlüsselt den Preis auf, den Ihre Immobilie nach Marktgegebenheiten erzielen kann. Dadurch können Sie als Verkäufer einen fairen Angebotspreis ableiten und schrecken Ihre Interessenten weder durch einen zu hohen Preis ab, noch müssen Sie auf einen realistisch zu erzielenden Gewinn verzichten. Als Kaufinteressent sind Sie dank Wertgutachten bereits vor dem Kauf detailliert über mögliche Baumängel informiert, können zusätzliche Kosten einplanen und gehen gut vorbereitet in die Kaufpreisverhandlung.

Bei einem Neubau werden Sie zwar keine Alterserscheinungen erkennen, die sich auf den Immobilienwert auswirken, doch auch hier kann gepfuscht worden sein. Ihr Gutachter kann solche Mängel fachkundig einschätzen und hat einen sicheren Blick für Substanzschäden, Schimmel, sanierungsbedürftige Wasserleitungen, veraltete Elektroinstallationen, Schwarzbauten und weitere Probleme.

Sie zweifeln die Größe an, die im Exposé aufgeführt ist? Auch die Raum- und Grundstücksgröße kann vom Gutachter genau nachgemessen werden. So schützen Sie sich sicher vor finanziellen Fallen und späteren überraschenden Kosten.

Wann ist ein Wertgutachten zwingend erforderlich?

In den folgenden Situationen ist ein Wertgutachten nicht nur sinnvoll, sondern gesetzlich vorgeschrieben:

  • Bei gerichtlichen Verhandlungen wie im Fall einer Scheidung wird der präzise Immobilienwert benötigt
  • Bei Erbstreitigkeiten
  • Zur Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
  • Wenn eine Zwangsversteigerung bevorsteht
  • Zur Bestimmung des Betriebsvermögens

Online-Immobilienbewertung vs. Wertgutachten: Wann wird was benötigt?

Aber was ist mit der einfachen Immobilienbewertung? Reicht diese nicht aus? Während das Wertgutachten von einem Sachverständigen – häufig einem Architekten oder Ingenieur – erstellt wird, ermitteln Sie bei der Online-Markteinschätzung selbst alle wichtigen Daten und geben diese ein. Je nach Anlass kann die Online-Immobilienbewertung ausreichen – bedenken Sie jedoch, dass Sie etwaige Mängel oder Vorzüge der Immobilie nicht auf die Weise bewerten können wie ein Fachmann.

Online-Immobilienbewertung

Für die Online-Immobilienbewertung benötigen Sie alle relevanten Informationen über die Immobilie. Sind Sie Verkäufer, befinden sich entsprechende Unterlagen sowieso in Ihrem Besitz. Sind Sie Käufer, können Sie die benötigten Informationen meist problemlos beim Eigentümer erfragen. Nachdem Sie alle Felder ausgefüllt und die Daten abgeschickt haben, wird Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen und Sie erhalten eine unverbindliche E-Mail mit dem realistischen Immobilienwert. Achten Sie auf genaue Angaben – die Wertermittlung hängt von der Genauigkeit der eingegebenen Daten ab. Die Online-Immobilienbewertung ist kostenlos und innerhalb weniger Minuten erledigt.

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Wertgutachten

Entscheiden Sie sich für das aufwendigere Wertgutachten für Immobilien, sollten Sie mindestens drei Monate vor dem Kauf oder Verkauf einen Termin mit Ihrem Gutachter vereinbaren. Er prüft alle Unterlagen und nimmt eine genaue Begutachtung vor Ort vor. Daher verfügt auch nur das Wertgutachten über gerichtliche Gültigkeit.

Je nach Immobilie kommt das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei der Erstellung des Wertgutachtens berücksichtigt der Gutachter die Lage der Immobilie, den Zustand, die energetische Beschaffenheit, den Erschließungsgrad und die Außenanlagen wie Gartenanlagen, Carports und Garagen. Die Wertgutachten-Kosten orientieren sich dabei am Immobilienwert. Außerdem benötigt der Gutachter von Ihnen einige Dokumente:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Baulastenverzeichnis-Auszug
  • Flurkarten-Auszug (nicht älter als drei Monate)
  • Wohnflächenberechnung
  • Sämtliche Bauzeichnungen
  • Belege von Modernisierungsarbeiten
  • evtl. Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen
  • evtl. Erbbauzinsnachweis und Erbbaurechtsvertrag
  • evtl. Kopie des Denkmalbescheids
  • evtl. Mietvertrag

Wann ist die Online-Immobilienbewertung ausreichend?

In einigen Fällen können Sie auf das aufwendige Wertgutachten verzichten:

  • Wenn Sie den Immobilienmarktwert zur Überprüfung einer Versicherungssumme benötigen
  • Wenn Sie den Wert Ihres Objekts für die Planung Ihrer Altersvorsorge wissen möchten
  • Wenn Sie eine Wertsteigerung aufgrund von An- oder Umbauten dokumentieren wollen
  • Wenn Ihre Bank eine Vermögensaufstellung von Ihnen einfordert und eine Online-Bewertung akzeptiert (Fragen Sie am besten vorher nach)
  • … oder wenn Sie als potenzieller Käufer eine Hypothekenfinanzierung mit Ihrer Bank besprechen möchten (Fragen Sie am besten vorher nach, ob eine Online-Bewertung genügt)

Wertgutachten-Kosten: Wie teuer sind die unterschiedlichen Gutachten?

Wie viel das Hausgutachten für Ihre Immobilie kostet, hängt davon ab, für welche Art von Gutachten Sie sich entscheiden. Es wird zwischen kompletten Wertgutachten und Kurzgutachten differenziert.

  1. Komplette Wertgutachten sind die umfassendste und detaillierteste Art der Verkehrswertermittlung und haben auch vor Gerichten, Behörden und Banken Bestand. Ihr Gutachter, der das Hausgutachten anfertigt, kann den Preis individuell verhandeln oder er orientiert sich an der HOAI – der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

    Der Preis hängt vom Wert Ihrer Immobilie und dem nötigen Aufwand ab – rechnen Sie grob mit Honoraren zwischen 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts (beispielsweise 1.500 Euro für eine Immobilie für 150.000 Euro). Kalkulieren Sie für ein komplettes Wertgutachten für Immobilien circa sechs bis acht Wochen Zeit ein.
     
  2. Kurzgutachten sind insbesondere für Käufer interessant, die eine Immobilie erwerben wollen, an der viele potenzielle Käufer interessiert sind. In diesem Fall ist keine Zeit für ein aufwendiges Wertgutachten – warten Sie zu lange, wird Ihnen die Immobilie garantiert vor der Nase weggeschnappt. Das Kurzgutachten beschränkt sich daher auf wesentliche Aspekte und wird von einem Bausachverständigen direkt bei der Besichtigung durchgeführt. Anschließend erhalten Sie eine Einschätzung, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Da es weniger umfangreich ist und keine rechtliche Verbindlichkeit hat, zahlen Sie für ein Kurzgutachten einen durchschnittlichen Pauschalpreis von 300 bis 500 Euro.

TIPP:

Fragen Sie die Kosten für ein Wertgutachten für Immobilien bei mehreren Gutachtern an. Eine pauschale Kostenbestimmung ist nicht möglich und hängt zusätzlich von Punkten wie Grundstücksgröße, Zustand, Lage, Nutzungsart und eventuellen Besonderheiten ab.

Die HOAI unterscheidet Immobilien zudem in eine „Normal-“ und „Schwierigkeitsstufe“. Zu der „Schwierigkeitsstufe“ mit erhöhtem Honorar zählen beispielsweise Immobilien mit unterschiedlichen Grundstücksnutzungsarten, mit Schadensgraden und besonderen Erschwernissen wie Unfallgefahren.

Haftet der Gutachter für den Inhalt des Hausgutachtens?

Auch Sachverständigen können Irrtümer unterlaufen – daher haben auch sie ein Haftungsrisiko und haften nicht nur Ihnen gegenüber als Auftraggeber für Schadensersatz, sondern auch gegenüber eventuellen Dritten.

Käufer sowie Verkäufer müssen sich laut Urteil des Bundesgerichtshofs auf die Beweiskraft des Wertgutachtens verlassen können. Stellt sich Ihr Gutachten im schlimmsten Fall als unrichtig dar, sollten Sie Schadensersatz von Ihrem Gutachter verlangen.

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