Ein ernst blickender Mann sitzt an seinem Schreibtisch und telefoniert.

Vom Mietvertrag zurücktreten:
Wann ist das möglich?

© kupicoo / iStock

Im letzten Augenblick doch noch abspringen: Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, haben Vermieter:innen kaum noch eine Möglichkeit, diesen zu widerrufen. Auch Mieter:innen sind vertraglich gebunden. Erfahren Sie hier, wann beide Parteien dennoch vom Mietvertrag zurücktreten können.

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  • Das Mietrecht kennt kein generelles Widerrufsrecht. Sie können allerdings ein Rücktrittsrecht in Ihren Vertrag schreiben, das bis zum Einzug gilt.
  • Wenn Vermieter:innen gewerblich tätig sind (3 oder mehr Mietwohnungen) und eine Besichtigung vorher nicht möglich war oder Mängel verschwiegen wurden, können Mieter:innen den Vertrag 14 Tage lang widerrufen.
  • Es gibt mehrere Alternativen, wie beide Parteien aus dem Mietvertrag herauskommen. Wenn es keine Einigung gibt, bleibt oft aber nur die ordentliche Kündigung.
  1. Rücktrittsrecht vereinbaren
    Sie können bereits bei Vertragsabschluss ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Beide Parteien können in diesem Fall ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis widerrufen. Das gilt allerdings nur bis zu Einzug. Als Vermieter:in müssen Sie die bereits gezahlte Mietkaution zurückerstatten. Sie können das Rücktrittsrecht im Mietvertrag auch an bestimmte Voraussetzungen knüpfen. 
  2. Aufhebungsvertrag
    Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch nach dem Einzug der Mieter:innen geschlossen werden. Die Bedingung ist allerdings, dass sich beide Parteien darauf einigen. Als Vermieter:in können Sie Ihre Zustimmung zum Beispiel daran knüpfen, dass Ihre ursprünglichen Vertragspartner passende Nachmieter:innen finden. 
  3. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung  
    Beide Parteien können den Mietvertrag anfechten und im Nachhinein für unwirksam erklären lassen. Das ist zum Beispiel möglich, wenn Mieter:innen falsche Angaben zu ihrem Einkommen, ihrer Bonität oder einer Bürgschaft gemacht haben. Sobald Sie davon erfahren, haben Sie für das Anfechten ein Jahr Zeit. Mieter:innen können den Vertrag anfechten, wenn Vermieter:innen Mängel bewusst verschwiegen haben.
  4. Haustürgeschäft (§ 312b BGB)
    Werden Personen mit einem Mietvertrag überrumpelt, können sie diesen widerrufen. Das gilt allerdings nur, wenn Vermieter:innen gewerblich tätig sind. Typisches Beispiel: Jemand kauft ein Mietshaus, steht nach dem Eigentümerwechsel mit einem neuen Mietvertrag vor der Wohnungstür und drängt zur Unterschrift. Mieter:innen haben in diesem Fall eine 14-tägige Widerrufsfrist. Wurden sie über die Frist nicht informiert, verlängert sie sich auf ein Jahr. Diese Regelung gilt nicht für Geschäftsräume.
  5. Außerordentliche Kündigung 
    Stellen Mieter:innen nach Abschluss des Mietvertrags erhebliche Mängel fest – wie Schimmel oder eine nicht funktionierende Heizung –, können Sie zwar nicht widerrufen, aber außerordentlich und fristlos kündigen. Das ist auch der Fall, wenn sie nicht pünktlich zum vereinbarten Mietbeginn einziehen können.

Sonderfall: Vermieter:in als Unternehmen

Wenn Sie nicht privat vermieten, sondern als Vermieter:in unternehmerisch tätig sind, gelten andere Regeln. Mieter:innen können den Vertrag leichter widerrufen – in diesen Fällen:

  • Der Vertrag wurde per E-Mail oder Telefon abgeschlossen
  • Sie haben Mängel verschwiegen (arglistige Täuschung)
  • Die Wohnung ist in einem unzumutbaren Zustand
  • Mieter:innen konnten die Wohnung vorher nicht besichtigen  

Als gewerbliche:r Vermieter:in gelten Sie, wenn Sie mindestens 3 Wohneinheiten vermieten und dafür eine Verwaltung beauftragen.

Eine mündliche Zusage kann bereits als bindender Vorvertrag gewertet werden, vor allem, wenn sich beide Parteien auf Details wie die Miethöhe und andere Konditionen geeinigt haben. Mündliche Zusagen lassen sich aber wesentlich leichter widerrufen als ein schriftlicher Vertrag. Schwierig wird es dann, wenn bereits der Schlüssel übergeben oder die Kaution bezahlt wurde. Lassen Sie sich im Zweifelsfall juristisch beraten.

  • Mieter:innen müssen ausziehen
  • Vermieter:innen müssen die Miete(n) und die Kaution zurückzahlen

1. Meine Mieter:innen haben den Vertrag unterschrieben, wollen jetzt aber doch nicht einziehen. Welche Rechte habe ich als Vermieter:in?

Die Mieter müssen den Vertrag ordnungsgemäß kündigen. Es gilt die gesetzlich vorgegebene Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für diesen Zeitraum muss die vertraglich vereinbarte Miete gezahlt werden. Zeitmietverträge (§ 575 BGB) können nicht vorzeitig gekündigt werden.

2. Ab wann können Mieter:innen kündigen?

Eine Kündigung kann grundsätzlich auch schon vor Beginn des Mietverhältnisses erklärt werden, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Die Kündigungsfrist beginnt sonst, wenn kein vertraglicher Ausschluss vereinbart ist, mit Zustellung der Kündigung beim Vermieter, es sei denn, der Vermieter hat enorme Aufwendungen in der Mietsache vorgenommen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen und er daher erwarten durfte, durch die Miete, einen wirtschaftlichen Ausgleich hierfür zu erhalten (BGH ZR 88/78) – dann beginnt die Kündigungsfrist frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses.

3. Wie gehe ich vor, wenn Mieter:innen gleich wieder kündigen und die ausstehende Miete nicht zahlen?  

Sie können einen Mahnbescheid beantragen oder eine Zahlungsklage beim Amtsgericht erheben. Unter Umständen haben Sie jedoch bereits im Vorfeld die Kaution erhalten, so dass Sie wenigstens einen Teil der offenen Mieten verrechnen können.

Ricarda Breiholdt

Ricarda Breiholdt

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigen-tumsrecht

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