Baugenehmigung: So erhalten Sie grünes Licht für den Hausbau

Baugenehmigung:
So erhalten Sie grünes
Licht für den Hausbau

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Kein Hausbau ohne Baugenehmigung – oder? In einigen Bundesländern gibt es Erleichterungen, die Zeit sparen. Das bedeutet allerdings nicht, dass man mit einem CAD-Zeichenprogramm seine eigenen Baupläne erstellen und loslegen kann. Lesen Sie hier, wer Bauanträge erstellen darf, wie das Prüfverfahren abläuft und wie Sie Ihre Chancen auf eine Baugenehmigung erhöhen.

  • In Deutschland gilt grundsätzlich Baufreiheit, also das Recht, auf dem eigenen Grundstück zu bauen. Wie oder was gebaut werden darf, unterliegt aber öffentlichen Vorschriften. Daher ist für jedes Bauvorhaben eine Genehmigung erforderlich.
  • Bebauungen, die (mit technischen Hilfsmitteln) versetzt werden können und eine bestimmte Größe nicht überschreiten, benötigen keine Baugenehmigung und können verfahrensfrei errichtet werden.
  • Wenn Sie sich an die Bestimmungen des Bebauungsplans halten, reicht oft ein Kenntnisgabeverfahren aus, um früher mit dem Hausbau beginnen zu können.
  • Gleiches gilt für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren oder einen Bauvorbescheid. Beides bietet sich an, wenn für Ihr Grundstück noch kein Bebauungsplan aufgestellt wurde und Sie grundsätzliche Fragen, ob und wie Sie bauen dürfen, im Vorfeld klären wollen.
  • Der Bauherr kann keinen Bauantrag erstellen, er braucht dazu einen Entwurfsverfasser mit Großer (Architekt oder Bauingenieur) oder Kleiner Bauvorlageberechtigung (Handwerker mit Meisterbrief).
  • Ob eine Baugenehmigung erteilt wird oder nicht, hängt oft auch von der Zustimmung der Nachbarn ab. Zumindest können diese ihr (berechtigtes) Veto einlegen. Suchen Sie das Gespräch frühzeitig und stellen Sie Ihr Bauvorhaben persönlich vor, um Bedenken ausräumen zu können oder Ihre Pläne entsprechend anzupassen.

Hinweis:

Jedes Bundesland hat seine eigenen Landesgesetze. Die in diesem Artikel genannten Beispiele können daher nicht für jedes Bundesland verallgemeinert werden. Setzen sie sich frühzeitig mit den regionalen Baubehörden in Verbindung, um Einzelheiten zu erfahren.

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Mit einer Baugenehmigung bescheinigt die zuständige Baubehörde, dass das geplante Bauvorhaben den gesetzlichen Regelungen und Vorschriften entspricht und von amtlicher Seite keine Bedenken bestehen. Die Baugenehmigung ist ein wichtiges Dokument, das Sie in jedem Fall so lange aufbewahren sollten, wie das Gebäude existiert.

Nicht wenige Bauherren stellen sich die Frage, warum sie eigentlich eine Baugenehmigung benötigen, wenn sie das eigene Grundstück bebauen wollen. Warum kann man nicht einmal auf der eigenen Wiese bauen, was einem gefällt? Immerhin gilt in Deutschland die Baufreiheit, also das Recht des Eigentümers, sein Grundstück zu bebauen. Diese wird allerdings durch die Vorschriften und Gesetze des öffentlich-rechtlichen Baurechts beschränkt. Durch jahrhundertealte Erfahrung haben die Verwaltungen gelernt, dass Städte und Dörfer geordnet aufgebaut und erweitert werden müssen. Der Staat hat in allen Zivilisationen, über Jahrtausende hinweg, das Bauen reguliert und überwacht.

Aktiver Brandschutz durch Abstandsflächen oder Brandmauern

Abstände zwischen Gebäuden sind unter anderem notwendig, um die Brandgefahr innerorts zu minimieren. In Städten, in denen aus verschiedenen Gründen sehr dicht gebaut wird und Abstandsflächen nicht zur Verfügung stehen, werden als Ausgleich Brandmauern oder Brandabschnitte in den Dachkonstruktionen verlangt.

Wie wichtig diese Maßnahme ist, verdeutlicht ein Blick auf die großen Brandkatastrophen der vergangenen Jahrhunderte: Der Große Brand von London zerstörte 1666 ein Fünftel der Stadt und machte etwa 100.000 Einwohner obdachlos. Diese Katastrophe führte umgehend zu einer neuen Regulierung: Der damalige König erließ sofort neue Bauvorschriften. In ihnen wurden Steine und Ziegel als einzige erlaubte Baumaterialien für neue Häuser vorgeschrieben, um zukünftig die Feuergefahr zu minimieren.

Jedes Baugebiet hat seine Besonderheiten

Wir alle leben auf begrenztem Raum. Neubaugebiete entstehen heute auf Flächen, die in vorangegangenen Jahrzehnten oder Jahrhunderten wirtschaftlich auf verschiedene Weise genutzt wurden. Auf vielen alten Industriebrachen oder in durch Bergbau veränderten Landschaften wohnen heute Menschen glücklich und zufrieden. Dies kann nur gelingen, wenn die Verwaltungsämter das Baugeschehen auf die Flächen verteilen, die zum Bebauen taugen und den Bau von Häusern dort untersagen, wo das Gelände ggf. nicht tragfähig ist. Es ist also dringend notwendig, dass die Baubehörden über neu geplante Gebäude detaillierte Kenntnis haben und das Baugeschehen im Sinne der Allgemeinheit  beeinflussen.

Architektur als Kulturleistung mit Ortsbezug

Jede Region hat ihre kulturellen Eigenheiten. Wie wichtig diese sind, merkt man schon am eigenen Urlaubsverhalten. Wir besuchen die italienischen Städte so gerne, weil sie nicht aussehen wie Freiburg, München oder Heidelberg. Diese Unterschiede der städtischen und ländlichen Kulturen gilt es, durch Baugesetze international, national und regional zu erhalten.

In Deutschland wird die Baugesetzgebung in regionaler Verantwortung durch die Bundesländer geregelt. Daher ist der Bau eines original bayrischen Bauernhauses auf Sylt schlicht nicht erlaubt. Generell sind die Behörden meist großzügig, wenn es um das Bauen geht, so lange man sich an die vorgegebenen Rahmenbedingungen hält.

Fazit: Warum ist eine Baugenehmigung nötig?

Die Behörden der Bundesländer fordern die Einholung einer Baugenehmigung bzw. einer Baubewilligung (Bremen), um Gefahren abzuwenden, Schäden zu vermeiden, die öffentliche Sicherheit sowie Ordnung zu gewährleisten und um Qualitätsstandards zu setzen und regionale Baukulturen zu erhalten.

Für die Herstellung baulicher Anlagen benötigt man eine Baugenehmigung. Damit sind Objekte gemeint, die nicht oder nicht ohne technische Hilfsmittel versetzt werden können. Gebäude oder Garagen sind bauliche Anlagen, aber auch ortsfeste Feuerstätten, Fahrradabstellanlagen und Aufschüttungen gelten als solche und dürfen ohne Baugenehmigung nicht erstellt und gebaut werden.

Wichtig: Das Baurecht ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Was in Bayern erlaubt ist, kann in Schleswig-Holstein verboten sein. In Baden-Württemberg zum Beispiel sind folgende Bauvorhaben verfahrensfrei und können ohne Baugenehmigung erstellt werden:

  • Gartenhaus, Gewächshaus
  • Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Innenbereich bis 40, im Außenbereich bis 20 Kubikmeter Bruttorauminhalt
  • Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt
  • Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 Quadratmeter Grundfläche
  • Außenwandverkleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen
  • Anlagen zur photovoltaischen und thermischen Solarnutzung auf oder an Gebäuden sowie eine damit verbundene Änderung der Nutzung der äußeren Gestalt des Gebäudes; gebäudeunabhängig nur bis 3 Meter Höhe und mit einer Gesamtlänge bis 9 Meter
  • Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen wie z.B. Fenster

Zwar muss man bei diesen Bauvorhaben keinen Antrag stellen, die Verantwortung bleibt trotzdem beim Bauherrn, denn dieser hat selbst zu prüfen, ob er sein Bauvorhaben wie geplant umsetzen kann. Macht er dabei einen Fehler, besteht die Gefahr, dass er eine nachträgliche Baugenehmigung einholen muss oder die Bebauung wieder abreißen muss, wenn man ihm diese versagt.

Ein Beispiel:

Ein Grundstücksbesitzer in Stuttgart (Baden-Württemberg) baut sich ein Gartenhaus. Gartenhäuser sind – er hat sich vorher informiert – genehmigungsfrei. Weil er seine vielen Freunde und Verwandte in diesem Gartenhaus bewirten will, wird das Gartenhaus etwas größer als 40 Kubikmeter und für die zu erwartenden herbstlich kühlen Abende baut er einen kleinen Holzofen ein. Dadurch und durch die Größe des Gartenhauses wird nun doch eine Baugenehmigung notwendig. In der Regel bleibt dem stolzen Besitzer nur der Abriss; eine nachträgliche Genehmigung ist kaum zu bekommen, denn sonst würde der Nachbar ebenfalls Sonderrechte für sich beanspruchen.

Eine Baugenehmigung ist für alle Vorhaben nötig, die in der Bauordnung nicht ausdrücklich als verfahrensfrei bestimmt sind. Die genehmigungsfreien Bauvorhaben unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich ist für alle nicht-beweglichen Bauten ab einer bestimmten Größe eine Genehmigung nötig. Informieren Sie sich in der jeweiligen Landesbauordnung. Einen Überblick finden Sie hier.

Die meisten Bundesländer haben den komplexen Genehmigungsprozess verschlankt. Daraus sind das Kenntnisgabeverfahren sowie das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren entstanden.

Das Kenntnisgabeverfahren

Wenn für das zu bebauende Grundstück ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt, reicht in vielen Bundesländern ein Kenntnisgabeverfahren. Durch die Einreichung der Bauvorlagen geben Sie der Baubehörde zur Kenntnis, dass Sie bauen wollen und sich an die Bestimmungen des Bebauungsplans halten. Nach Ablauf einer relativ kurzen Frist – in Baden-Württemberg beträgt sie zum Beispiel einen Monat – dürfen Sie mit dem Hausbau beginnen. Ausnahme: Wenn alle angrenzenden Nachbarn dem Bauvorhaben zugestimmt haben, können Sie (zumindest in Baden-Württemberg) schon nach zwei Wochen mit den Arbeiten beginnen.

Der Nachteil des Kenntnisgabeverfahrens

Ausnahmen oder Befreiungen von den Festlegungen des Bebauungsplanes sind nicht möglich. Die Verantwortung, dass ein Bauvorhaben auch tatsächlich den Bestimmungen entspricht, trägt der Bauherr.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird immer dann verwendet, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Es bietet ähnliche Vorteile wie das Kenntnisgabeverfahren. Die Baurechtsbehörde sieht sich im Wesentlichen nur an, ob die Rechte der Gemeinde und der Nachbarn gewahrt bleiben. Der Brand- oder Schallschutz zum Beispiel wird nicht geprüft. Hilfreich kann eine Bauvoranfrage sein, mit der Sie einzelne Fragen im Vorfeld mit der Behörde klären können. Der Bauvorbescheid ist verbindlich und gibt Ihnen Klarheit für die weitere Planung.

Wichtig: Grundsätzlich trägt der Bauherr, nicht der Planer, die Verantwortung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden – also auch diejenigen, die die Baubehörde nicht prüft. Bei einem Verstoß kann die Baurechtsbehörde den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen.

Den Bauantrag kann nur eine Person einreichen: Der Bauherr oder die Bauherrin. Erstellt werden muss er allerdings von einem bauvorlageberechtigen Entwurfsverfasser.

Folgende Personen haben eine Bauvorlageberechtigung:

  • Große Bauvorlageberechtigung: Architekt oder Bauingenieur
  • Kleine Bauvorlageberechtigung: Maurer oder Zimmermänner mit Meisterbrief

Ob eine Große oder Kleine Bauvorlageberechtigung benötigt wird, hängt vom Ausmaß des Vorhabens ab. Für einen eingeschossigen Bungalow braucht der Entwurfsverfasser nur die Kleine Bauvorlageberechtigung, für die Villa mit 600 Quadratmeter Wohnfläche wird schon die Große Bauvorlageberechtigung verlangt. Unterzeichnet wird der Antrag vom Entwurfsverfasser und vom Bauherren.

Beachten Sie: Auch hier hat jedes Bundesland seine eigenen Besonderheiten, daher gelten diese Regelungen nicht bundesweit.

Was genau Teil eines Bauantrages ist, regeln die Vorschriften der Bauvorlagenverordnungen. Jedes Bundesland hat seine eigene Verordnung, deswegen sind Verallgemeinerungen schwierig.

Ein Bauantrag enthält in der Regel:

  • Das von der Gemeinde ausgegebene Antragsformular
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Berechnungen u.a. der Wohnfläche sowie der Grundflächenzahl
  • Technische Nachweise (u.a. zur Statik)
  • Betriebsbeschreibungen (bei Gewerbebauten)
  • Entwässerungsplan

Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

Bauherren tragen die Verantwortung

Weil Bauanträge nur von bauvorlageberechtigen Entwurfsverfassern erstellt werden dürfen, muss sich der Bauherr bei der Zusammenstellung der Unterlagen auf seinen Planer verlassen. Ein finaler prüfender Blick empfiehlt sich in jedem Fall, denn als Bauherr bürgen Sie mit Ihrer Unterschrift für die Richtigkeit des Bauantrages.

Die Kosten für Baugenehmigung sind nicht einheitlich und hängen von der Größe des Bauvorhabens ab. Die Mindestgebühren liegen bei 100 bis 200 Euro. Dazu kommen die Kosten für den Entwurfsverfasser, die bei etwa 0,5 % der Gesamtkosten für den geplanten Bau liegen. Es empfiehlt sich, die Kosten für den Bauantrag im Vorfeld beim Entwurfsverfasser, also im Normalfall beim Architekten, zu erfragen.

Die Wartezeit ist von der Art des Bauantrages und des geplanten Gebäudes abhängig. Für die Bearbeitung einer Baugenehmigung ist in der Regel ein Zeitraum von zwei Monaten vorgesehen. Beim Kenntnisgabeverfahren oder dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist die Wartezeit kürzer. Auch hier hängt die Antwort wieder vom Bundesland und Zeitpunkt ab. Wer zur Urlaubszeit einen Bauantrag einreicht, wird ggf. länger warten müssen.

Bauanträge sind im Allgemeinen bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Genauere Angaben finden Sie auf den Internetseiten der zuständigen Gemeinde oder Stadt. In aller Regel weiß der Architekt, wo er die Unterlagen abgeben kann und kennt meist auch die zuständigen Mitarbeiter in der Verwaltung.

Die zuständigen Bauämter prüfen in Baden-Württemberg den Antrag innerhalb einer Frist von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit. Sind die Unterlagen nicht vollständig, kann der Antrag um fehlende Unterlagen ergänzt werden. Hierzu wird dem Antragsteller eine Nachfrist gesetzt. Allerdings gibt es keine bundesweit geltenden allgemeinen Regeln dazu, wie lange sich eine Behörde im Bauverfahren Zeit nehmen kann.

Damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann, müssen die Voraussetzungen der Bauordnung erfüllt sein. Der Bauwillige hat einen Anspruch auf eine Genehmigung, diese muss jedoch zwingend Gesetzen und Vorschriften entsprechen. Für die Bauämter gilt: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Eine Baugenehmigung kann grundsätzlich nur erteilt werden, wenn das Einvernehmen des Nachbarn eingeholt wird. Die Landesbauordnungen sehen vor, dass Nachbarn Einspruch erheben können, sofern dieser berechtigt ist.

Anders ist dies bei vereinfachten Genehmigungsverfahren. Hier ist zunächst kein grünes Licht nötig. Ein betroffener Nachbar kann allerdings gegen eine erteilte Baugenehmigung Widerspruch erheben. Anschließend muss er darlegen, dass er durch das Bauwerk in seinen Rechten verletzt wird. Eine Folge des Widerspruchs kann sein, dass die Baugenehmigung vorläufig außer Vollzug gesetzt wird.

Unser Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit allen Nachbarn und stellen Sie Ihr Bauvorhaben vor. Eventuelle Bedenken können so oft im persönlichen Gespräch ausgeräumt werden.

Wird der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung abgelehnt, können Sie innerhalb eines Monats gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch einlegen. Es empfiehlt sich, dafür die fachliche Hilfe eines Rechtsanwaltes einzuholen. Auch das direkte Gespräch mit der Bauaufsicht kann hilfreich sein. Sollten alle Versuche vergeblich sein, bleibt noch der Gang vor das Verwaltungsgericht. Soweit sollte man es aber nicht kommen lassen. Wer bereits im Vorfeld mit Nachbarn und Ämtern spricht, kann auf diesem Weg in der Regel alle Eventualitäten eines Genehmigungsverfahrens berücksichtigen.

Um mit dem Hausbau starten zu können, benötigen Sie neben der Baugenehmigung einen Baufreigabeschein. Umgangssprachlich wird dieser als "Roter Punkt" bezeichnet, denn im Zentrum des Freigabescheins ist tatsächlich ein großer, kreisrunder roter Punkt dargestellt.

Wenn vor Baubeginn keine Bedingungen und Auflagen erfüllt werden müssen, kann die Baufreigabe gleichzeitig mit der Baugenehmigung erteilt werden. Auf dem Baufreigabeschein sind die Bezeichnung des Bauvorhabens, Name und Anschrift des Bauherrn, des Planverfassers und des Bauleiters aufzuführen.

Die wichtigste Voraussetzung für die Erteilung des "Roten Punkts" ist die Vorlage des geprüften bautechnischen Nachweises (Statik) und des geprüften Entwässerungsgesuches.

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